Оформление купли-продажи квартиры(2018г)

Где и как оформить куплю-продажу квартиры? :

Оформление сделок — процесс весьма трудный. И чем важнее операция, тем больше нюансов она будет иметь. В последнее время в России спросом пользуются действия с жилой недвижимостью. Каждому жителю важно знать, как оформить куплю-продажу квартиры.

Если разобраться в этом, можно избежать большого количества проблем. Что о процессе должен знать каждый? Какие особенности и нюансы таит в себе сделка купли-продажи жилой недвижимости? Куда обратиться за помощью? Обо всем этом будет рассказано далее.

В действительности все проще, чем кажется.

Подготовка недвижимости

Первым делом предстоит поговорить о действиях собственника квартиры. Перед продажей своего имущества ему требуется провести оценку собственности. Для этого приглашают специализированных работников.

Оценщики составляют смету, в которой указывается оценочная стоимость квартиры. Документ поможет определиться с ценой, которую запрашивать за сделку.

Если гражданин задумался, как оформить куплю-продажу квартиры, ему также необходимо разместить объявления о сделке. В них обязательно размещаются фотографии недвижимости. Объявления подаются в газеты и в Интернете. Без этого сделку представить трудно.

Способы оформления сделки

Все перечисленные манипуляции необходимы для поиска покупателей. Что делать, если он уже есть? Как происходит купля-продажа квартиры? Как оформить соответствующее соглашение по закону?

Существует несколько вариантов развития событий. Каждый продавец самостоятельно выбирает, каким именно методом действовать в том или ином случае.

Можно:

• обратиться к риэлтерским компаниям для оформления договора;
• самостоятельно заключить соглашение у нотариуса.

Больше никаких вариантов нет. Полностью самостоятельно оформление купли-продажи не производится. На практике все чаще и чаще встречается первый метод действий. Он избавляет и продавца, и покупателя от большинства проблем.

Куда обратиться за помощью

Где оформить куплю-продажу квартиры? Все зависит от выбранного алгоритма оформления сделки. Если говорить в целом об органах, в которые придется нанести визит, их очень много.

А вот сам договор заключается в:

• нотариальных конторах;
• в агентствах недвижимости.

Как уже было сказано, без каких-либо организаций действовать не получится. Дополнительно придется нанести визит:

• в управляющую компанию, которая занимается обслуживанием дома;
• в Росреестр или кадастровую палату;
• в БТИ.

Это минимум. В основном визиты в те или иные органы и организации связаны с поиском необходимых документов для сделки. Их не так много. Да и вообще, операция по купле-продаже квартир не такая уж и трудная. А если заранее побеспокоиться обо всех особенностях процесса, то сделка принесет только положительные эмоции.

Сбор документов (для продавца)

Понятно, где оформить договор купли-продажи квартиры. Независимо от выбранного алгоритма действий, продавец обязан собрать определенный пакет бумаг. Без них сделка будет считаться незаконной.

Перечень документов от продавца, как правило, выглядит следующим образом:

• удостоверение личности владельца (паспорт РФ);
• документы, указывающие на право собственности на квартиру;
• выписка из БТИ;
• справка о состоянии лицевого счета квартиры;
• согласие от иных собственников жилища на сделку (при нескольких владельцах);
• согласие супруга(ги) на осуществление купли-продажи (если речь о совместном имуществе);
• свидетельство о заключении брака (для общей квартиры);
• кадастровый и технический паспорт;
• оценочная смета (не обязательно);
• договор.

Это наиболее распространенный перечень. Но многое зависит от конкретной ситуации. К примеру, может потребоваться согласие от органов опеки на осуществление операции. Это случаи, при которых в квартире прописаны несовершеннолетние дети, либо если у них есть доля в жилье.

Помимо всего прочего, собственник недвижимости должен уплатить государственную пошлину за сделку. На сегодняшний день она составляет 2 000 рублей. Сумма делится на всех собственников имущества.

Составление договора

Как оформить куплю-продажу квартиры? Ключевым моментом является составление договора. Он распечатывается в нескольких экземплярах. Именно из-за этой особенности многие граждане обращаются к агентствам недвижимости. Дело все в том, что при подобном приеме соответствующий посредник полностью сопровождает сделку. И договор составляется риелторами.

Тем не менее среди основных недостатков подобного приема является взятие комиссии за операцию. Поэтому приходится задумываться о том, как оформить договор купли-продажи квартиры у нотариуса или самостоятельно.

В данном документе обязательно содержится следующая информация:

• адрес недвижимости;
• данные о продавце;
• сведения о покупателе (заполняются на месте);
• стоимость квартиры;
• параметры жилья;
• срок передачи имущества в собственность;
• способ внесения денежных средств за приобретение имущества;
• сведения о том, как распределяются расходы при заключении сделки.

На самом деле нет ничего трудного в подобной процедуре. Составить договор купли-продажи способен каждый гражданин. Если возникают какие-то трудности, рекомендуется обратиться с соответствующим запросом к нотариусу. С собой обязательно берут ранее перечисленные бумаги. За определенную плату нотариус поможет составить договор для соглашения передачи имущества.

Поведение покупателя

Не так трудна в освоении купля-продажа квартиры. Оформить самостоятельно сделку при верном подходе проще, чем кажется. Основная масса работы взваливается на плечи собственника имущества. Но и покупателю тоже необходимо предпринять некоторые меры, чтобы ускорить сделку и обезопасить себя.

Как действовать человеку, который хочет приобрести квартиру? Для таких граждан наиболее безопасным вариантом является обращение к риелторам. Они подберут жилье, помогут показать его, оформят документы. Полное сопровождение «от А до Я» за определенную плату.

Но у самостоятельного оформления тоже имеется ряд преимуществ. Поэтому иногда приходится задумываться над тем, что же делать покупателю, если договор планируется подписывать у нотариуса.

В любом случае необходимо:

1. Проверить документы продавца. Желательно запросить у гражданина копию и оригинал паспорта.
2. Оценить состояние имущества. Точнее говоря, посмотреть квартиру, которую планируется оформить.
3. Удостовериться в безопасности сделки. Для этого достаточно сверить бумаги, предлагаемые продавцом, с ранее предложенным списком.

Разумеется, заранее подготавливаются денежные средства. Предоплату или полную оплату сделки производить не рекомендуется. Особенно при самостоятельном сопровождении операции.

Документы для покупателя

Какие документы могут потребоваться от гражданина, планирующего покупку квартиры? Как все оформить? Купля-продажа доли квартире или целого жилья — это не так важно. От покупателя не так много бумаг запрашивают. Перечень ограничивается:

• паспортом РФ;
• реквизитами счета, с которого перечисляют деньги;
• согласием супруга на сделку (+ свидетельство о браке).

Как правило, на практике достаточно удостоверения личности. Но удивляться, что продавец требует согласие мужа/жены покупателя, не следует. Это законное право. Ведь если супруг не согласен тратить общие деньги, сделку можно аннулировать.

Кратко об оформлении у нотариуса

Итак, основная информация о предстоящем событии уже известна. Что дальше? Как оформить договор купли-продажи квартиры? Например, у нотариуса.

Данная процедура сводится в целом к следующему алгоритму действий:

1. Продавец собирает ранее перечисленные документы и ищет покупателя.
2. Происходит ознакомление будущего собственника с недвижимостью и бумагами текущего владельца.
3. Составляется договор (минимум в 2 экземплярах).
4. Граждане приходят с соглашением и пакетом документов к нотариусу. Если договор не был составлен, его помогут создать на месте. Об этом в нотариальную контору сообщают заранее.
5. Нотариус изучает предоставленные бумаги и договор. Стороны подписывают соглашение. На договоре ставится заверение нотариусом.
6. В оговоренные сроки деньги передаются продавцу. Покупатель получает расписку о передаче денежных средств.
7. Происходит переоформление документов на нового владельца. Обычно данная процедура проводится вместе с передачей денег.

Именно так кратко описывается алгоритм действий при самостоятельной продаже жилой недвижимости. Просто, быстро, легко. Оформить договор купли-продажи у нотариуса проще, чем может показаться.

Кратко о действиях в агентстве

Но пока что на практике чаще всего люди стараются работать при помощи посредников. Речь идет об агентствах недвижимости. Риелторы, как уже было сказано, за свои действия взимают определенную плату. Она оказывается выше, чем просит нотариус. Но при этом следует отметить, что сторонам гарантируется безопасность и полное сопровождение сделки.

Каким образом протекает подобная купля-продажа квартиры? Как оформить сделку при участии посредника? Сделать это нетрудно. Достаточно следовать алгоритму небольшой инструкции.

Выглядят рекомендации по оформлению сделки в агентствах недвижимости приблизительно так:

1. Продавец собирает предложенный ранее пакет документов. Обязательно делаются фотографии квартиры.
2. Происходит обращение продавца в агентство недвижимости. С организацией подписывается договор на оказание услуг. Покупатель тоже обращается в компанию.
3. Будущий и текущий хозяева жилья ищут друг друга. Сотрудник агентства недвижимости помогает сторонам согласовать встречу и просмотр жилища.
4. После этого оформляется сделка. В риэлтерскую контору необходимо обратиться с паспортами и прочими документами. Сторонам предлагается подписание договора в 3 экземплярах. Один остается у конторы, остальные копии — у продавца и покупателя.
5. Происходит передача денежных средств в оговоренные сроки. Можно запросить расписку об оплате/получении денег.
6. Оформляются права собственности на недвижимость. Этот процесс не отличается от самостоятельного сопровождения сделки.

На самом деле все не так уж и страшно. Главное, что основные особенности уже известны. Решать, где оформить договор купли-продажи квартиры, должен каждый самостоятельно. Только предложенный алгоритм действий подходит преимущественно для продажи всего жилья. А если необходимо продать долю в квартире? Что делать тогда?

О продаже долей

Процедура будет немного затруднена, но в целом она ничем не отличается от всей перечисленных действий. Если гражданин владеет всем жильем и планирует отказаться от доли в ней, можно смело действовать по приведенным схемам. А вот когда у недвижимости несколько собственников, придется постараться.

Основной проблемой является то, что по закону у иных собственников недвижимости есть преимущественное право выкупа. Это значит, что в первую очередь продавец обязан предложить совладельцам купить долю.

Но как все правильно оформить? Купля-продажа доли в квартире на практике осложняется тем, что иные собственники всячески уклоняются от ответа на вопрос о выкупе. Пока его нет, нельзя предлагать сделку третьим лицам.

Соответственно, чтобы процедура не осложнялась, будущей продавец должен действовать по следующей схеме:

1. Предложить всем собственникам квартиры выкупить долю. Делается это в письменной форме. Воплощение задумки в жизнь происходит путем рассылки заказных писем с уведомлением о получении. Один экземпляр обязательно переслать себе.
2. Подождать ответа от совладельцев. В письме обязательно указать, что в течение 30 дней с момента получения необходимо направить ответ. В противном случае отказ от решения будет расцениваться как нежелание покупать квартиру.
3. Получить ответы или просто собрать уведомления о получении. Они будут служить доказательством законности действий.
4. Как можно оформить куплю-продажу квартиры у нотариуса или риелтора? После перечисленных действий предлагается действовать в рамках уже известных алгоритмов.

Больше никаких особенностей при работе с долями недвижимости нет. Отдельное внимание необходимо уделить передаче денежных средств при заключении соглашения. Ведь именно в этой области люди боятся обмана.

О передаче денег

Отныне понятно, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Все ключевые моменты, за исключением вопроса передачи денег, были рассмотрены. Что можно сказать о наиболее важном моменте процесса?

Передача денежных средств может быть наличной или безналичной. В любом случае с покупателя рекомендуется запросить расписку о получении денег. Этот прием — гарант безопасности сделки.

С безналичным расчетом все понятно — он производится банком. Наличный вариант делится на личную передачу денег, а также путем использования банковской ячейки. Первый расклад требует наличия безопасности и свидетелей, второй — определенных трат на содержание ячейки.

Как именно действовать? Все зависит от предпочтений сторон. Чем и как завершается процедура?

Переоформление документов

Итак, состоялась купля-продажа квартиры. Оформить правильно сделку не так уж и трудно. Договор подписан и заверен, деньги переданы продавцу — что дальше?

Последним этапом, как уже было подчеркнуто, является переоформление документов на нового владельца. Сделать это можно:

• в Росреестре;
• в кадастровой палате;
• в МФЦ.

Протекает процедура точно так же, как и при первичном оформлении жилья в собственность. Как оформить куплю-продажу квартиры? Покупатель должен принести с собой:

• договор купли-продажи (копию, требуется заверение);
• кадастровый паспорт на квартиру, которую он купил;
• удостоверение личности;
• свидетельство о правах собственности на квартиру (на имя продавца, желательно иметь при себе копию паспорта старого владельца);
• выписку из домовой книги (берется у продавца);
• расписку от прошлого собственника (не обязательно).

Далее составляется заявление на внесение изменений в документ. Гражданину выдают расписку — в ней указывается дата выдачи свидетельства о правах собственности на жилье. В указанное время необходимо вновь явиться в регистрирующий орган с паспортом и распиской, чтобы получить новый кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.

Отныне понятно, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Операция не самая сложная, она распространена в России. Пожалуй, самым трудным является составление договора, а также поиск покупателя.

Если следовать всем предложенным рекомендациям и правилам, в соглашении не откажут. Как правильно оформить куплю-продажу квартиры? Теперь ответ на данный вопрос не поставит гражданина в неловкое положение.

Источник: https://syl.ru/article/294491/gde-i-kak-oformit-kuplyu-prodaju-kvartiryi

Оформление купли продажи квартиры — типовой договор, порядок, документы, у нотариуса, сделка, сколько стоит

Основной объем договоров, заключаемых в настоящее время, составляют соглашения купли-продажи недвижимости.

Они являются одними из самых сложных в правовом отношении и содержании, поскольку сделки с жилой площадью связаны с оборотом крупных сумм денежных средств.

При покупке квартиры в 2018 году необходимо принимать во внимание множество нюансов, к которым относится:

• приобретение жилой площади у строительной компании может происходить только при наличии разрешения на строительные работы, документального подтверждения покупки или аренды участка земли, на котором располагается новостройка;
• если квартира приобретается в ипотеку, то необходимо обратиться в банковскую организацию для получения одобрения, нередко, даже при соблюдении всех условий программы, банк отказывает в выдаче средств;
• если происходит передача аванса или задатка, то требуется составление соответствующего договора, в нем указывают предмет сделки, паспортные сведения обеих сторон правоотношений, стоимость квартиры, сроки оформления купли-продажи, а также сумма, вносимая в качестве предоплаты;
• если со стороны продавца действует лицо с доверенностью, то важно убедиться, что она оформлена правильно, внимательно изучите полномочия, которыми обладает доверенный человек;
• нередко продавец просит указать в договоре стоимость ниже, чем на самом деле, это необходимо для того, чтобы избежать уплаты налога, поскольку он не уплачивается, если стоимость жилья менее 1000000 руб., этого делать категорически не рекомендуется, поскольку при обращении в суд с иском о расторжении сделки, удастся взыскать только те средства, которые указываются в соглашении.

Оформление купли продажи квартиры

Покупка или продажа квартиры – ответственный шаг для любого человека.

С задачей по проведению этой сделки хоть раз сталкивается каждый. При этом встает вопрос – проводить её самостоятельно или с помощью специалистов?

Самостоятельно

Самостоятельная продажа или покупка квартиры – процедура, осуществляемая собственными силами без обращения к частным риэлторам или риэлтерским агентствам.

Плюсы такого подхода очевидны:

• экономия финансовых ресурсов на оплату услуг третьих лиц;
• возможность лично контролировать каждый этап процедуры;
• исключается вероятность обмана со стороны риэлтора.

Однако необходимо учитывать, что самостоятельное осуществление сделки – трудоемкая и сложная процедура, требующая большого количества сил и личного времени.

Между физическими лицами

Если сделка осуществляется между физическими лицами, то важно собрать документы, соответствующие основному списку.

Между родственниками

Если договор заключается между родственниками, то они освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Это положение устанавливается действующим законодательством. Однако требуется представить документы, подтверждающие родственные связи (свидетельство заключения брака или рождения).

Порядок действий

Как оформить куплю-продажу квартиры? Эта процедура может происходить только после подбора подходящего варианта, проведения его осмотра и беседы с продавцом.

На этих этапах необходимо установить:

• окончательную стоимость жилой площади;
• права и обязанности обеих сторон;
• способ оплаты и дополнительные условия.

Большое значение будут иметь такие обстоятельства:

• приобретение квартиры в кредит;
• наличие обременений (арест, имущество выступает в качестве залога и т.д.);
• одним из собственников является несовершеннолетний или пожилой гражданин (в последнем случае рекомендуется запросить справку, подтверждающую полную дееспособность лица).

Для этого необходимо:

• запросить справки из наркологического и психиатрического диспансера, чтобы убедиться – гражданин не состоит в них на учете;
• получить справку из суда о том, что продавец (покупатель) не лишены дееспособности;
• если сделка осуществляется по доверенности, необходимо убедиться в её действительности, побеседовать непосредственно с доверителем;
• запросить в Росреестре справку о собственниках, чтобы убедиться – никакие лица не могут оспорить сделку в суде и добиться её признания ничтожной;
• если были проведены перепланировки, они обязательно должны быть узаконены в порядке, предусмотренном государством.

Следующим этапом является сбор необходимых документов, подписание передаточного акта и регистрация права собственности на недвижимости в органах Росреестра.

Документы

Оформление купли-продажи квартиры происходит с использованием следующих документов:

1. Паспорта покупателя и продавца, если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, не достигший 14 лет, прилагается свидетельство рождения.
2. Правоустанавливающие бумаги на недвижимость (соглашение мены, свидетельство вступления в наследство и т.д.).
3. Свидетельство собственности на жилую площадь.
4. Технический паспорт, оформленный в БТИ, на объект.
5. Свидетельство вступления в брачный союз, наличие письменного согласия супруга (супруги) на приобретение или отчуждение имущества – его необходимо заверить в нотариате. Такое согласие потребуется только в том случае, если квартира является совместно нажитым имуществом.
6. Если собственником квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, то сделка может осуществляться только в соответствии с письменным разрешением органов попечительства.
7. Выписка из домой книги, необходимая для получения информации о каждом гражданине, прописанном в квартире. Важно, что этот документ действует в течение короткого времени, поэтому нет смысла оформлять её предварительно. Это же касается справки о задолженностях по выплате коммунальных платежей.

Заключение договора

Заключение договора осуществляется при присутствии обеих сторон или доверенного лица, если у него имеется правильно оформленная и действующая доверенность.

Регистрация соглашения не требуется – она происходит автоматически при регистрации права собственности.

Чтобы договор был заключен, необходимо собрать установленный перечень документов и обратиться в органы Росреестра.

Важно, чтобы в договоре содержались следующие сведения:

• предмет соглашения и его детальное описание;
• указание ФИО, года рождения, места проживания и других паспортных сведений каждой стороны;
• права и обязательства участников правоотношений;
• полная стоимость объекта недвижимости.

Стоимость

Стоимость объекта недвижимости определяется в зависимости от:

• его состояния;
• индивидуальных характеристик (месторасположения, метража, количества комнат, дополнительных удобств);
• желания продавца, он устанавливает стоимость самостоятельно, но она может быть немного снижена.

Кто платит?

В соответствии с НК РФ необходимо уплатить государственную пошлину при регистрации прав собственности.  Её оплачивает покупатель, поскольку собственником квартиры является он.

Государственная пошлина вносится при заключении договора купли-продажи. Её должен оплатить продавец, но поскольку сумму значительная, её нередко выплачивают обе стороны пополам.

Взаиморасчет

Взаимный расчет происходит при передаче денег за недвижимости продавцу, тот, в свою очередь, передает ключи от квартиры.

Эта процедура осуществляется после подписания передаточного акта.

Сроки

Сроки оформления договора купли-продажи варьируют от одной недели до 2-3 недель.

Точное время зависит от ряда факторов – скорость сбора пакета документов, от его сдачи в государственные органы и т.д.

На видео об особенностях оформления сделок по продаже жилья

Источник: https://77metrov.ru/oformlenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как оформить куплю-продажу квартиры? Необходимые документы, задаток, регистрация

Покупка квартиры — процесс весьма и весьма ответственный. Каждый, кто на него решился, обязан уделить процедуре самое пристальное внимание. Под процессом купли-продажи понимается переход от одного владельца к другому права собственности путем денежного расчета.

Как оформить куплю-продажу квартиры по всем правилам

Итак, из чего же состоит процедура покупки недвижимости? Выбрав вариант жилья, необходимо проверить документы продавца. При недостатке собственного опыта лучше всего обратиться к нотариусу либо юристу. Кроме того, следует произвести оценку приобретаемой недвижимости. Это можно сделать как самому, так и прибегнув к услугам специалистов-риэлторов.

Перед тем как оформить куплю-продажу квартиры, очень важно проследить историю покупаемого жилья — кто и когда был в нем зарегистрирован, при каких обстоятельствах переходило право собственности. Делается это с целью избавиться от потенциально сомнительных моментов.

Очень важно внимательно изучить список тех, кто зарегистрирован в квартире на данный момент. Люди вполне могут проживать в другом месте, но при этом быть зарегистрированы на жилплощади, которая продается.

Поведению лица, у которого вы приобретаете недвижимость, следует уделить самое пристальное внимание. Владелец жилой собственности должен быть как минимум адекватным, спокойно и без прикрас описать достоинства и недостатки продаваемого жилья.

В его поведении не должно прослеживаться странностей и подозрительных моментов.

При возникновении определенных сомнений следует уточнить дееспособность последнего. Если не сделать этого вовремя, сделка купли-продажи впоследствии может быть оспорена в суде. Подобные сюрпризы вам, конечно же, ни к чему.

Проверьте все тщательно!

То же самое относится к другим собственникам — обычно родственникам владельца. По поводу каждого из них вам необходимо выяснить, как именно имущество оказалось в собственности. Допустим, квартира досталась по завещанию.

В этом случае возможны неприятности в виде неожиданно возникших других претендентов на завещанную квартиру. Судебные разбирательства с ними способны сильно затянуть и усложнить процесс купли-продажи, а то и вовсе сорвать сделку.

Те же правила действуют и в случае, если предстоит купля-продажа доли в квартире.

Если кому-то из собственников продаваемой квартиры права на данную недвижимость достались через суд, обязательно следует уточнить, возможно ли в данном случае оспаривание судебного решения.

Чтобы получить достоверную информацию, лучше всего направить запрос в соответствующую инстанцию.

Завершение подготовительного этапа

Для процедуры подписания необходимых документов все участники сделки должны быть на месте и доступны в любой день. Процедура затянется, если кто-то из владельцев временно отсутствует. Еще хуже, если он объявлен в розыск или коротает время в местах лишения свободы. В этом случае сделка купли-продажи скорее нецелесообразна.

Завершением процедуры проверки квартиры на юридическую чистоту будет подача запроса в коммунальные службы, к которым относятся жилищная контора и БТИ.

Это сделать необходимо, чтобы уточнить перспективы вашей недвижимости на будущее в глазах коммунальных служб.

Ведь вполне возможно, что дом планируется под снос, или на непосредственно приближённой территории будет производиться определенная застройка.

Собрав всю необходимую информацию и убедившись в легальности предъявляемых документов, можно уже окончательно определиться, соглашаться или нет на данный вариант. До того как подписывать акт купли-продажи квартиры, достоверную информацию о собственнике можно уточнить путем подачи запроса в ЕГРП.

Проводим сделку правильно

Договор купли-продажи — ключевой документ в процессе покупки любой недвижимости. Действующим законодательством регламентируется его юридическое заверение. Делается это в нотариальной конторе либо в риэлторском агентстве.

Там же, в случае необходимости, вам предоставят бланк договора (образец) купли-продажи квартиры. ГК РФ (его статья 550) допускает самостоятельное оформление такого документа.

В этом случае составляющим его следует обратить внимание на наличие всех обязательных пунктов.

Какие документы предстоит собрать до того, как оформить куплю-продажу квартиры? Прежде всего это общегражданский паспорт.

Когда покупатель женат (замужем), и брак официально оформлен, следует предъявить свидетельство о браке и паспорт второго супруга, а также согласие того на заключение сделки.

Статья 35 Семейного кодекса РФ утверждает, что супруг или супруга обязаны быть поставлены в известность о намерении покупки жилья. В отсутствие их юридически оформленного согласия сделка купли-продажи квартиры может быть расторгнута через суд.

Если жилплощадь оформляется на владельца, не достигшего возраста совершеннолетия, предоставляется свидетельство о рождении.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Составив текст договора, обе стороны тщательно изучают его, проверяя на наличие всех необходимых условий. Затем покупатель и продавец подписывают договор в регистрирующем органе согласно статье 558 ГК РФ. Подписание производится в присутствии уполномоченного регистратора. Именно с этого момента договор считается заключенным.

За подписание его в бюджет уплачивается определенная сумма государственной пошлины. Средства вносятся и той, и другой стороной. Кроме договора, должен быть составлен передаточный акт.

Подписание его и вступление в силу может произойти только в случае исполнения всей суммы обязательств, прописанных в договоре.

Чтобы оформить ее, следует подобрать следующий перечень документов: заявление на переход от продавца к покупателю права собственности, сам договор купли-продажи квартиры, квитанцию оплаты пошлины, кадастровый план и техпаспорт на квартиру. Кроме того, нужны будут паспорта как продавца, так и покупателя и выписки из домовой книги владельца квартиры.

Если процедура покупки оформлена по всем правилам, то по ее завершении у покупателя остаются на руках следующие документы: экземпляр непосредственного договора о купле-продаже, передаточный акт и документ о переходе к новому владельцу права собственности.

Приобретение жилья по ипотеке

Покупка квартиры может происходить путем оформления ипотеки.

В таком случае основной пакет документов должен содержать в себе, помимо вышеупомянутых, экспертное заключение о рыночной стоимости недвижимости, документ, регистрирующий обременение, договор страхования на квартиру.

Как оформить куплю-продажу квартиры в данном случае? Разница лишь в наличии в тексте основного договора определенных условий, соблюдение которых регламентировано законом.

Чаще всего это относится к обстоятельствам и срокам передачи недвижимости. Возможен пункт о сохранении жилья в том или ином состоянии. Форс-мажорные обстоятельства должны быть оговорены непосредственно участниками.

Обязанностью продавца является предоставление покупателю сведений о третьих лицах, со стороны которых возможны претензии на право владения. Когда договор заключён, покупатель лишается права отказаться от сделки без уважительной причины.

В оговоренные сроки должен производиться расчет за приобретаемую жилплощадь. В случае отказа покупателя внести указанную в договоре сумму наличных денежных средств, продавец имеет право ставить вопрос о несоблюдении условий договора.

О плюсах и минусах

В чем преимущества и недостатки заключения данного договора? Главный плюс — в возможности нотариального заверения и законодательной поддержки. При нарушении прописанных в нем условий, обязательств и сроков любой из сторон другой участник имеет законное право потребовать исполнения пунктов договора в установленном порядке.

Если возникают обстоятельства, не предусмотренные пунктами договора, предъявление соответствующих требований возможно в течение трехлетнего срока с момента процедуры оформления и заверения подписями акта купли-продажи. В течение года покупатель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд в случае неудовлетворения основных требований.

Главный же недостаток данного документа — в возможности оспорить его действительность. Происходит это при неправильном оформление или нарушении требований законодательства насчет заключения сделки. Процедура оспаривания производится через суд. Это может быть сделано по инициативе как покупателя, так и продавца.

Нужны ли услуги агента?

Стоит или не стоит обращаться для покупки квартиры в риэлторское агентство? Его сотрудники за свои услуги по подбору варианта покупки, сбору необходимых документов и юридическому оформлению сделки возьмут с вас определенный процент, обычно составляющий достаточно внушительную денежную сумму. Но думается, что именно в данном случае экономия неуместна. Ведь в риэлторских агентствах работают профессионалы, которые специализируются именно в данной отрасли. У них всегда имеется типовой бланк купли-продажи квартиры, составленный с учетом всех тонкостей.

Как известно, несведущему человеку легко попасть впросак, не зная определенных нюансов. Допустим, на момент покупки «утрясен» вопрос со всеми зарегистрированными на данной жилплощади.

Но ранее в квартире мог быть прописан человек, отбывающий в момент сделки тюремное заключение. На период срока наказания такой жилец автоматически должен быть выписан.

Но по возвращении он может воспользоваться своим правом проживания на данной жилплощади, которое станет оспаривать через суд.

Для тех, кто все же решил действовать самостоятельно, мы приводим предварительный договор купли-продажи квартиры, образец которого имеется в обязательном порядке у любого нотариуса или в агентстве недвижимости.

Передача денег

Денежные средства при расчете лучше всего передавать в присутствии нотариуса или надежных свидетелей. Тогда в случае появления каких-либо осложнений те смогут подтвердить факт такой передачи.

Самым надежным и безопасным вариантом расчетов в сделках считается использование услуг банка.

Если же вы все же решите прибегнуть к услугам нотариуса, лучше выбрать его кандидатуру самому, а не соглашаться на предлагаемого продавцом. Кроме того, не забудьте особенно тщательно проверить документы права собственности на имущество, если владеет им продавец менее полугода.

Купля продажа квартиры — задаток

Теперь поговорим о таком понятии, как задаток. Под ним понимается денежная сумма, передаваемая продавцу покупателем как доказательство серьезности намерений в приобретении жилья. Получив задаток, продавец берет на себя обязательство до определенного срока воздерживаться от продажи данного жилья третьим лицам.

Смысл задатка — гарантировать успех сделки и закрепить намерения сторон. При окончательном расчете сумма задатка должна быть официально зачтена как часть общей стоимости жилья.

Договор о задатке (предварительный договор купли-продажи квартиры), образец которого хоть законодательно и не утвержден, составляется, тем не менее, с соблюдением всех юридических тонкостей, только тогда он будет иметь силу закона.

Если такой договор оформлен, и задаток передан, обязанностью покупателя становится приобрести именно данное жилье. В случае предпочтения альтернативного варианта он теряет всю сумму задатка, который остается в распоряжении продавца.

Если же после получения его продавец передумал доводить сделку до конца, он обязан вернуть сумму задатка, как правило, в двойном размере. Но это обстоятельство должно непременно быть прописано в составленном договоре.

Обычный возврат суммы задатка возможен в случае невозможности одной из сторон участвовать в сделке по достаточно уважительной причине (резкое падение финансового положения, возникновение каких-либо форс-мажорных обстоятельств). Происходит процедура такого возврата исключительно по взаимному согласию сторон.

О тонкостях оформления

Как грамотно составить договор задатка? Он обязательно должен касаться всех, кто входит в число собственников продаваемой квартиры. Желательно также обозначить и всех покупателей, но договор может быть составлен и с одним из них. Обязательно указываются паспортные данные, полные Ф.И.О. всех упомянутых с адресами проживания, краткое описание квартиры.

Если пренебречь правильным юридическим составлением такого договора и ограничиться обычной распиской, в дальнейшем возможны осложнения при попытке отстаивать нарушенные права в суде.

Например, возможно предъявление родственниками продавца медицинской справки о неадекватном состоянии того на момент получения денег и выдачи расписки. В этом крайнем случае бессилен даже суд.

Не забудьте про расписку

При подписании договора и передаче в качестве задатка определенной денежной суммы должна оформляться расписка о передаче и получении денег. Составить ее обязан продавец в присутствии покупателя.

Пишется такой документ исключительно шариковой ручкой (не карандашом и не гелиевой пастой) и только от руки, так как в случае судебного оспаривания экспертиза сможет идентифицировать почерк написавшего.

Расписка должна обязательно содержать в своем оглавлении ссылку на заключенный договор купли-продажи квартиры с номером и датой подписания. В ней обязаны быть приведены данные паспортов обеих сторон и дата ее оформления. Сумма задатка указывается цифрами и обязательно прописью. Непременно нужно обозначить, что передаваемая сумма имеет статус именно задатка, а не чего-либо другого.

В расписке, кроме того, должно иметься краткое описание объекта недвижимости с указанием данных о праве собственности. Подпись продавца в расписке обязана соответствовать той, что в паспорте. Если же вы решили распечатать ее, а не оформить от руки, очень желательно нотариальное заверение.

Деньги при получении расписки следует передавать продавцу в присутствии свидетелей. Передающему средства следует потребовать от принимающего пересчитать купюры и подтвердить наличие указанной суммы и отсутствие собственных претензий.

Источник: https://.ru/article/218967/kak-oformit-kuplyu-prodaju-kvartiryi-neobhodimyie-dokumentyi-zadatok-registratsiya

Пошаговый план оформления купли-продажи квартиры самостоятельно

Сегодня на Habrealty.ru:

как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно: разберем пошаговый алгоритм, документы, сроки, советы по правильному оформлению.

Итак, приступим!

Какова ваша роль на сделке, никак не повлияет на ход ее оформления, разница будет только в том, что вы либо продаете, либо покупаете квартиру и в пакете документов на сделку.

Их основной перечень я приведу ниже. Затем упомяну о порядке расчета между продавцом и покупателем и сроках регистрации сделки купли продажи квартиры.

Покупателю следует учесть, что сроки подготовки к сделке могут затянуться, в зависимости от той ситуации, в которой будет находится Продавец — продает ли он квартиру или покупает взамен проданной другую — это т.н. «чистая» продажа или «обмен».

Подготовка к оформлению сделки купли-продажи квартиры самостоятельно

Вам надо понимать, что оформление происходит в последнюю очередь, т.е. после того как вы провели ряд мероприятий.

Покупатель

• у вас есть первоначальный взнос
• вы получили одобрение банка и вам установили сроки поиска квартиры
• вы нашли замечательную квартиру, подходящую вам по всем параметрам
• вы проверили юридическую чистоту квартиры и документы собственников (минимум проверили выписку из ЕГРП)
• банк одобрил найденную вами квартиру и подготовил документы к сделке (кредитный договор, закладную и проч)

Если вы «еще в пути», то вам пригодятся следующие статьи:

Продавец

• вашу квартиру одобрил банк покупателя
• ваш супруг дал нотариальное согласие на продажу квартиры, либо сам присутствует на сделке
• если ваши дети владеют долей в квартире, то вы уже получили разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры
• необходимые документы готовы к сделке (справка на продажу, кадастровый паспорт, паспорта)

Подготовится к оформлению купли-продажи помогут:

Чтобы не ошибиться лишний раз, можно заказать эту услугу у юриста, агентства недвижимости и иногда в Росреестре (узнавать надо заранее).

Документы, чтобы оформить куплю продажу квартиры

Продавцу

• паспорт или паспорта продавцов, если их несколько. Если собственник продает не сам, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, то его свидетельство о рождении;
• если собственник заключает сделку купли продажи квартиры в Хабаровске через доверенное лицо, то понадобится оригинал плюс копия доверенности;
• оригинал и копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, а также не забудьте документ-основание приобретения этой собственности. О документах-основаниях мы говорили в прошлой статье;для оформления сделки купли продажи квартиры, вам понадобится договор купли продажи квартиры, с указанием паспортных данных покупателя и продавца, а так же порядок расчета и приема квартиры. Как правильно составить договор купли-продажи квартиры, вы узнаете в этой статье;
• в пакет документов при подготовке к сделке купли продажи квартиры должна входить копия поквартирной карточки, которая содержит информацию о людях, которые имеют право пользования квартирой, которую можно получить в домоуправлении (не нужна для Росреестра);если квартира нынешнего собственника находится в собственности еще и несовершеннолетнего ребенка, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, плюс копия этого разрешения;
• в случае, если продаваемая квартира находится у продавцов-супругов в совместной собственности, а продает квартиру один из них, то понадобится согласие супруга на продажу квартиры, которое в обязательном прядке заверяется нотариусом, а также свидетельство о браке плюс копии обоих документов иначе будет невозможно провести регистрацию права собственности на покупателя(-лей);
• если собственник продает долю в квартире или комнаты в «коммуналке», то он должен предоставить в юстицию документы на регистрацию права собственности, подтверждающие то, что он известил остальных собственников, имеющих доли в квартире или «коммуналке» о том, что намерен продать свою долю, указав в сообщении цену. Или должен иметь на руках отказ остальных собственников долей в квартире или «коммуналке», заверенный нотариально или в регистрирующем органе.

Покупателю

• паспорт
• документы по кредиту (договор, закладная)
• согласие супруга на покупку
• чек, в котором указана оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности от бывшего собственника к покупателю плюс копия чека
• выписка из ЕГРП

Как оформить куплю-продажу квартиры: этапы

Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.

1 Этап

Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.

При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.

2 Этап

Росреестр, где вы подписываете договор купли-продажи. Сейчас договор купли-продажи можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.

В окне регистратора Покупатель и Продавец подает каждый свои документы, которые вносят в расписки и выдаются по результату приемки документов на регистрацию.

В полученных расписках от регистратора для Продавца и Покупателя указаны сроки, в которые необходимо получить документы: Покупателю — Свидетельство и договор купли-продажи, Продавцу — договор купли-продажи.

3 Этап

В указанный в расписке срок (обычно, через 5 рабочих дней) Покупатель и Продавец получают в отделении Росреестра (МФЦ) каждый свои документы и следуют в банк для полного расчета.

Продавец получает от банка оставшуюся сумму за квартиру и пишет расписку на полную сумму и отдает Покупателю.

Банковский сотрудник, посещает отделение росреестра для наложения обременения на квартиру Покупателя до момента выплаты полной стоимости взятого для покупки квартиры кредита.

4 Этап

Приемка квартиры и передача ключей. Сроки передачи ключей и приемка квартиры, обычно указываются в договоре купли-продажи.

Советы участникам сделки

Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)

Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации квартиры, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.

Собственнику, который осуществляет продажу квартиры, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности на квартиру с реальными данными паспорта.

В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.

Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.

Не забывайте, что порядок расчета при купле продаже квартиры (полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в договоре купли-продажи квартиры.

Сроки оформления купли-продажи квартиры

Сроки регистрации сделки купли продажи квартиры зависят от того какой вид расчета денежными средствами вы выберете:

• если вы оформляете куплю продажу квартиры посредством наличных денег и рассчитываетесь в день сделки, то регистрация займет 10 дней;
• если расчет происходит ипотечными деньгами, регистрация права собственности на нового собственника займет 5 дней, а полный расчет продавец получит после получение банком подтверждения о том, что квартира находится под обременением этого банка.

Источник: https://HabRealty.ru/samrieltor/podgotoa-k-sdelke-kupli-prodazhi-sdelka.html

Как правильно оформить покупку квартиры?

Выбор квартиры – сложное дело, но вопрос как правильно оформить покупку квартиры и не допустить лазеек для мошенников беспокоит потенциальных приобретателей куда больше. Знание порядка составления документов и государственной регистрации прав помогут в полной мере ответить на вопрос как правильно оформить покупку квартиры.

Что проверить перед покупкой квартиры

Когда кажущийся бесконечным просмотр вариантов закончен, и выбор в пользу одной из квартир уже сделан, отчетливо встает вопрос о том, чему следует уделить внимание перед началом оформления сделки.

1. Удостовериться, что жилое помещение принадлежит лицу, выступающему в качестве продавца. Обязательно следует ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности на квартиру. Таким документом является свидетельство о праве собственности выданное территориальным управлением Росреестра. Но оно не может дать 100% гарантии, поэтому наиболее надежным документом будет являться выписка из Единого реестра государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) выданная не позднее, чем за неделю до ознакомления с ней покупателя. Чем ближе будет число к дате просмотра, тем меньше вероятности столкнуться с недобросовестным продавцом. А лучше всего запросить сведения о зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости в Росреестре самостоятельно. Так можно не только убедиться, что жилье приобретается у надлежащего лица, но и узнать о наличии наложенных обременений на квартиру и правах на нее третьих лиц.
2. Удостовериться, что в квартире отсутствуют пользователи, выселение которых будет невозможно или затруднительно. К данной категории можно отнести несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей. Для выселения потребуется подтвердить факт обеспечения их жильем. Также невозможно будет выселить и лиц добровольно отказавшихся от приватизации приобретаемой квартиры. Один из доступных вариантов это просьба к продавцу о предоставлении расширенной выписки из домовой книги (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?). Такой запрос делается в управляющую компанию, где имеются сведения о тех, кто имеет право проживать в квартире.
3. Проверить продавца и лицо, действующее от его имени. Первым делом можно проверить паспорт. Выписав паспортные данные можно проверить, выдавался ли такой документ и кому с помощью он-лайн сервиса официального сайта Федеральной Миграционной службы. Сейчас все чаще можно не встретиться непосредственно с продавцом вовсе, так как все действия от его имени совершает представитель. Одним из основных этапов знакомства с представителем должно стать ознакомление с доверенностью. Проверить ее подлинность можно попробовать, обратившись в нотариальную контору, удостоверившую данный документ. Существование конторы и наличие в ней нотариуса, подписавшего доверенность, уже будет являться хорошим знаком, так как получить сведения из нотариальной книги вряд ли получится.

Как оформить покупку квартиры

Результаты проведенной проверки удовлетворили полностью, значит можно приступать к вопросу оформления покупки квартиры.

Первоначально следует отметить, что квартира является недвижимым имуществом и на нее распространяются требования закона к оформлению сделок с недвижимостью.

Перед заключением основного договора допускается возможность заключения предварительного (Подробнее см. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?).

Передача прав собственности осуществляется на основе соответствующего договора купли-продажи. Статья 550 ч. 2 Гражданского кодекса РФ закрепляет требования о заключении такого договора в простой письменной форме под страхом его недействительности.

Нотариальное оформление не требуется, но удостоверение договора нотариусом не будет противоречить закону и не повлечет его недействительности, напротив, сможет упростить процедуру регистрации перехода прав. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно или они могут обратиться за помощью к специалистам.

Но в любом случае он должен в полной мере соответствовать закону.

Переход прав на квартиру подлежит регистрации государством в установленном законом порядке. Регистрация осуществляется уполномоченным на то органом – Росреестром. О правах на квартиру вносятся сведения в ЕГРП. После регистрации выдается документ подтверждающий наличие прав – свидетельство.

В каждом из перечисленных этапов заключения сделки следует разобраться отдельно.

Требования к содержанию договора купли-продажи

Перед подписанием договор обязательно следует прочитать и дать оценку наличия в нем обязательных с точки зрения закона пунктов.

1. Сведения о предмете. Согласно требованиям статьи 554 ч. 2 Гражданского кодекса РФ предмет договора должен быть описан таким образом, чтобы можно было его индивидуализировать и четко выделить среди других аналогичных. При подписании договора следует обращать внимание на указание адреса местонахождения квартиры, он должен быть полным. Также обязательно указание других индивидуализирующих признаков квартиры, таких как кадастровый номер, присвоенный БТИ. Дополнительно обратить внимание на характеристики квартиры.
2. Сведения о цене. Статья 555 ч. 2 Гражданского кодекса РФ предусматривает в качестве обязательного условия договора сведения о цене недвижимого имущества. Цена определяется соглашением сторон – продавца и покупателя и может быть любой. Часто продавец предлагает снизить цену, указанную в договоре для уменьшения налогов, но покупателю это не выгодно. Об этом следует помнить, так как от цены указанной в договоре будет зависеть и сумма возврата налога для покупателя.
3. Сведения обо всех лицах, которые сохранят свои права на пользование жилым помещением в случае его продажи. Перечень этих лиц, а также указание на то какие именно права сохраняться, должны содержаться в договоре.

Именно перечисленные условия являются обязательными и, прежде всего на них, следует обратить внимание при подписании, но это не значит, что другие положения договора следует оставить без внимания. Договор подлежит прочтению полностью.

Должны быть подвергнуты проверке на соответствие действительности данные сторон договора, порядок и способ передачи недвижимости. Покупатель имеет право участвовать в составлении договора и просить исключить пункты, которые его не устраивают или заменить их (Подробнее см.

Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)?).

Передача квартиры

Гражданский кодекс РФ определяет специальные условия передачи квартиры, согласно которым должен быть составлен документ подтверждающий передачу недвижимого имущества.

Чаще всего продавец и покупатель составляют акт приема-передачи и обоюдно подписывают его.

Подписание акта играет важную роль и подтверждает согласие покупателя с тем, что приобретаемая квартира соответствует требованиям о качестве жилого помещения.

В последнее время все чаще используется оговорка в договоре о принятии квартиры и согласии с этим обеих сторон. Таким образом, на руках у сторон оказывается один документ вместо двух полностью удовлетворяющий требованиям кодекса.

Вместе с тем важным моментом для покупателя является то, что подписание документа о приемке квартиры ненадлежащего качества не будет освобождать продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Передача денег

После подписания договора еще одним важным моментом будет являться передача денежных средств. В настоящее оплата суммы может производиться за наличный или безналичный расчет. Тот и другой порядок таит массу нюансов.

Если выбран вариант с передачей наличных денег, то обязательно нужно соблюдать требования безопасности, чтобы обезопасить себя от возникновения непредвиденных криминальных ситуаций. Момент передачи денег должен быть оговорен партнерами по заключению сделки.

После передачи денег лучше всего получить от продавца документ, который будет это подтверждать документально — расписку. В этом документе должно быть отражены данные лиц, передавших и получивших деньги, а также сумма и за что и когда они были переданы.

Место для передачи денег нужно выбрать, позаботившись о безопасности, желательно также пригласить свидетелей, которые смогут в случае необходимости подтвердить совершение сделки и передачу денежных средств в суде.

Другим способом является передача денег через банковскую ячейку. Недостатком данного способа оплаты являются дополнительные расходы на оплату банковской ячейки. А несомненным плюсом является безопасность.

В договоре с банком могут быть предусмотрены условия, при которых продавец получит доступ к получению денежных средств (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Возможно также применение безналичных расчетов с помощью перевода или аккредитивов. Но все расчеты, произведенные с помощью банков, в отношениях физических лиц применяются достаточно редко, так как многие не желают нести дополнительные расходы, связанные с обслуживанием банка.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_pravilno_oformit_pokupku_kvartiry/