Договор купли продажи недвижимости(2018г)

Оформление договора купли продажи недвижимого имущества

Довольно часто за получением консультаций юристов обращаются люди, столкнувшиеся со сделками в области купли-продажи любого имущества.

Но, к сожалению, клиентами юридических консультаций наши сограждане чаще становятся уже после столкновения с негативными последствиями сделки.

А зря, зачастую, для того, чтоб предотвратить большинство проблем хватило бы тридцатиминутной консультации с юристом, а вот для исправления неудовлетворительных результатов могут понадобиться годы судебных тяжб.

Уважаемые посетители!

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

Ведь, как говорится, «Болезнь легче предупредить, чем лечить». Это правило обретает особенный смысл, когда речь идет о правовой помощи.

Живя в 2018 году, в эру цифровых технологий, необходимую юридическую помощь можно получить даже не выходя из дома или офиса.

Современные правовые онлайн сервисы предлагают возможность скачать образец любого договора, в том числе и договор продажи недвижимости, получить бесплатную консультацию квалифицированного юриста не только круглосуточно, но даже в праздничные и выходные дни! Для этого просто необходимо вписать любой вопрос, касающийся купли-продажи любого недвижимого имущества в специальную онлайн форму, которая находится в правом нижнем углу сайта или в статье.

И опытные юристы с радостью предоставят Вам консультацию, учитывая самые последние изменения в законодательстве Российской Федерации за 2018 год, подскажут, где скачать образец документа и расскажут, как проходит регистрация отчуждения имущества, в частности, по договорам купли-продажи недвижимости.

Оформляем договор корректно

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Правильно составленный договор купли продажи недвижимости сможет помочь избежать Вам многих проблем в будущем и послужит доказательством в судебных спорах. Хороший договор обеспечит безопасность и надежность для всех участников сделки.

Если Вы выступаете от имени продавца или покупателя и имеете намерение заключить договор продажи недвижимости, Вам стоит уделить внимание наличию в документе существенных условий.

Если все эти условия или хоть одно из них не будет прямо предусмотрено в тексте документа, то такая сделка будет считаться незаключенной и, соответственно, заключение такого договора не будет иметь никаких правовых последствий.

1. Предмет и описание предмета договора. По сути, это данные, которые позволяютточно определитьобъект недвижимости и его расположение.
2. Цена объекта недвижимости. Важно знать, что если кто-то допустил ошибку в тексте договора об отчуждении недвижимости (например, стоимость квартиры указана цифрами одна, а прописью — другая и т. п.), то цена такой сделки будет считаться таковой, которая не была согласованна Сторонами, а договор — незаключенным.
3. Кадастровый номер земельного участка и его размер – эти данные необходимо указать, в случаях, когда по договору продается дом или другое строение, расположенное прямо на земельном участке.

Если в будущем возникнет необходимость расторгнуть такой договор продажи недвижимости с последующим возвратом денег, то покупатель получит только ту сумму, которая прямо указана в документе.

На нашем сайте, можно скачать актуальный по состоянию на 2018 год образец договора продажи любого недвижимого имущества, где будут указаны все необходимые поля и условия, которые необходимо будет заполнить для того, чтоб и купля продажа недвижимости, и государственная регистрация прошла безболезненно.

Многие знают, что договор продажи недвижимости, как и другие договора дарения или договора, регулирующие отчуждение имущества в ином порядке, должны быть заключены в нотариальной форме.

Не стоит забывать, что в отношении таких договоров должны быть проведена государственная регистрация.

По состоянию на 2018 год, такая регистрация может быть проведена как государственными, так и частными нотариусами.

Очень важно выделить время и ознакомится с текстом договора перед его подписанием. Обязательно прочитайте его от корки до корки, даже если Вы просто заполняли образец договора купли-продажи имущества. Ваша первостепенная задача состоит в том, чтоб убедится в том, что содержащаяся в документе информация соответствует действительности и не является ошибочной.

Что нужно знать при оформлении задатка

Если всё что касается основных договоров еще более или менее ясно, то с предварительными договорами, обычно, не все так просто. Когда речь идет о задатке за облюбованный объект недвижимости, каких только ошибок люди не допускают — одни пишут долговые расписки, другие заключают договора займа и т.д.

Но правильное оформление аванса, не менее важно, чем правильное оформление сделки по продаже имущества. Так как существуют недобросовестные продавцы и агентства недвижимости, которые продают арендованные объекты или перепродают одну и ту же недвижимости несколько раз, с единственной целью – просто собрать задатки и, естественно, никому их не возвращать.

Естественно, что при оформлении задатка по расписке или договору займа, о возврате аванса в двойном размере речи быть не может.

Лучше всего оформлять передачу задатка предварительным договором. Актуальный, по состоянию на 2018 год, образец такого документа можно скачать на нашем сайте

Налогообложение сделки по продаже недвижимости

Нормы действующей в России редакции Налогового кодекса в сфере налогообложения сделок купли-продажи объектов недвижимости, в 2018 году были существенно изменены.

Отныне правила ужесточились: если объект недвижимости, который продается, принадлежит продавцу на законных основаниях три года или более, и такой продавец впервые за последний календарный год продает объект недвижимости, тогда он освобождается от уплаты пятипроцентного налога на продажу.

Если хоть одно из этих условий не выдержано, тогда ставка налога будет равна 5% от стоимости имущества, указанной в договоре, но не ниже оценочной стоимости такой недвижимости. Нерезиденты же в любом случае заплатят пятнадцатипроцентный налог.

Скачать образец квитанции для уплаты необходимых налогов можно на официальном сайте Государственной фискальной службы. Но практически у всех нотариусов в 2018 году есть все необходимые данные и реквизиты для оплаты всех налогов и пошлин.

Кроме этого, при оформлении сделки у частного или государственного нотариуса, придётся оплатить государственную пошлину, равную 1 % договорной стоимости имущества, сбор Пенсионного фонда России, а также, предусмотренную законодательством РФ, стоимость услуг нотариуса.

Стоит заметить, что, обычно, сборы в Пенсионный фонд оплачиваются покупателем. Регистрация сделки в Госреестре, обычно, включена в стоимость услуг нотариуса, но может тарифицироваться и отдельно.

Государственная регистрация сделки в сфере недвижимости

Ранее, регистрация любой сделки с недвижимостью проводилась самостоятельно покупателем, через БТИ в нескончаемых очередях. Но по состоянию на 2018 год, ситуация заметно улучшилась и регистрация договора продажи недвижимого имущества, а так же регистрация нового собственника объекта недвижимости осуществляется нотариусами в процессе нотариального удостоверения сделки.

Хороший специалист сможет помочь Вам не только проверить продавца и выбранный объект, но и составить качественный договор, предупредить все возможные риски и негативные последствия.

Источник: https://realty-konsult.ru/obshchee/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-obrazec-skachat.html

Договор купли-продажи недвижимости — образец о намерениях, расторжение после регистрации, существенные условия

Согласно гражданскому законодательству собственник имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, когда иное не установлено в нормативно-правовых актах.

Если он владеет недвижимостью, например, квартирой или домом, то может продать ее, подарить или другим образом произвести отчуждение. При этом любая сделка совершается с соблюдением норм ГК РФ.

Купля-продажа – это одна из наиболее распространённых сделок, которая совершается в отношении недвижимости. Из-за специфики объекта законодатель выдели отдельный договор по ее реализации.

Без ее прохождения сделка будет не завершена, а права надлежащим образом не переданы. Имеются и иные специфические моменты, связанные с договором купли-продажи недвижимости.

Общие сведения

Договор купли-продажи предусматривает перевод права собственности на предмет от одной стороны к другой. При этом покупатель оплачивает определённую цену за совершение такой сделки.

Последняя регулируется особыми нормами в связи со специфическим статусом объекта. Так, права на него подлежат регистрации в Росреестре. Такое правило касается только недвижимой собственности. В связи с этим возникает ряд особенностей.

Несоблюдение таких специальных условий приводит к отрицательным последствиям, в том числе признанию сделки ничтожной.

Что это такое

Сведения о правах включаются в единый государственный реестр. Собственник недвижимого объекта имеет свидетельство о праве собственности.

Даже если стороны заключат договор – это не означает автоматическую смену владельца. До того момента, пока не будет проведена перерегистрация прав, собственником недвижимости числиться продавец.

С какой целью создается

ГК РФ дает право продавцу и покупателю самостоятельно разрешить многие вопросы, в том числе определить штрафные санкции, порядок расчёта и т.д.

Если некоторые разновидности сделок купли-продажи можно оговаривать в устном виде, то в отношении продажи недвижимости функционируют строгие правила.

Правовые аспекты

Вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости, регулируются ГК РФ (параграф 7 гл. 30).

Договор купли-продажи недвижимости по ГК РФ ↑

Мы уже рассмотрели определение договора купли-продажи и причины для его оформления. Социальную значимость этого соглашения трудно переоценить из-за знакомого «квартирного вопроса».

Законодатель также подчеркнул ее, отразив порядок регулирования данного договора в отдельную графу ГК РФ. Форма соглашения определяется в ст. 550 Гражданского кодекса.

Договор реализации недвижимости всегда заключается в письменном виде. Если стороны решают устно договориться о передаче объекта в собственность покупателю, то такое соглашение признается ничтожным.

После подписания договора необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Данное учреждения зафиксирует процесс переход прав собственности путем изменения информации в ЕГРП.

Факт передачи и принятия объекта заверяется передаточным актом. Обязанность продавца признается исполненной с момента подписания данного документа.

Существенные условия

Среди прочих данных следует указать сведения о месте расположения объекта на соответствующем земельном участке или его нахождение в составе иного недвижимого предмета.

В нем определено, что в соответствии с ГК РФ для индивидуализации объекта достаточно написать его кадастровый номер (если таковой имеется).

Когда речь идет об объекте незавершенного строительства, то могут быть указаны и иные данные, в том числе местонахождение, площадь будущего объекта, свойства недвижимости.

Иногда на практике случаются ситуации, когда Росреестр отказывает в регистрации перехода прав, ссылаясь на то, что предмет определен в договоре недостаточно точно.

При отсутствии этого условия, соглашение будет считаться недействительным. Если в договоре или нормативно-правовых актах не предусмотрено иное, то в стоимость недвижимости включается также цена земельного участка, который передается вместе с ней.

В соглашении может быть прописана цена за весь объект или же за единицу его площади. В таком случае стоимость определяется исходя из фактического размера имущества, которое передано покупателю.

В данной норме предусмотрено еще одно существенное условие – список лиц, которые по закону сохраняют право на пользование этим объектом даже после его продажи покупателю.

Составление соглашения

Итак, договор должен быть составлен в письменном виде. Всего надо оформить три экземпляра, которые передаются:

• покупателю;
• продавцу;
• в регистрирующий орган.

Составить договор может квалифицированный юрист или риелтор. Иногда стороны самостоятельно оформляют его. Если они используют типовую форму, то должны учитывать особенности своей сделки.

Обязательно в договор включаются существенные условия, которые мы рассмотрели ранее. Также в соглашении отражаются следующие положения:

• порядок расчетов;
• порядок передачи недвижимого имущества;
• обязательства сторон;
• ответственность продавца и покупателя;
• заключительные положения.

Порядок регистрации в Росреестре

Порядок регистрации прав в Росреестре закреплен в ФЗ № 122 1997 года. В соответствии со ст. 13 данного ФЗ данный процесс выглядит следующим образом:

• предоставление документов в Росреестр;
• проверка документации на соответствие требования законодательства РФ;
• внесение записи в ЕГРП при положительном решении вопроса;
• выдача свидетельства о праве собственности и иной документации.

Для проведения процедуры заявители должны представить необходимые документы:

• заявление;
• квитанция о внесении средств в уплату государственной пошлины;
• документы, доказывающие право собственности продавца;
• план жилого помещения, представленный органом по учету объектов недвижимости;
• справка о лицах, которые могут пользоваться жилым помещением.

После проведения правовой экспертизы этих данных будет принято решение о регистрации перехода прав либо об отказе в осуществлении этих действий.

Отрицательный вердикт может быть вынесен в следующих случаях (ст. 20 ФЗ №122):

• заявление о государственной регистрации прав представил ненадлежащий заявитель;
• документы не соответствуют требованиям законодательства РФ;
• заявитель представил неполный комплект сведений на регистрацию;
• выявлены противоречия между заявленными правами и зарегистрированными ранее;

Регистрирующий орган указывает причину принятия отрицательного вердикта в своем уведомлении.

Процедура расторжения

Расторжение договора купли-продажи недвижимости осуществляется по правилам, утвержденным в гражданском законодательстве РФ.

Сама процедура будет отличаться в зависимости от того, успела ли пройти регистрация перехода прав.

Когда процедура регистрации уже прошла, то законодатель предусматривает возможность провести государственную регистрацию соглашения по аннулированию договора только в момент, когда договор еще функционирует.

Таким образом сделать это можно, если полное исполнение обязательств не произошло. В этом случае необходимо обращаться в суд.

Образец заполнения

Мы уже упоминали о том, что договор реализации недвижимости имеет важное значение. Его будет оценивать Росреестр перед регистрацией прав.

Именно поэтому договор должен быть правильно оформлен. Только в этом случае стороны без проблем смогут пройти процедуру.

В заключение хотелось бы отметить, что договор реализации недвижимости – важный акт, который документально скрепляет факт проведения сделки.

Источник: https://buhonline24.ru/buhgalterskij-uchet/pervichnye-dokumenty-buhgalterskij-uchet/dogovora/kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Делаем регистрацию договора купли-продажи недвижимости

Регистрация договора купли-продажи недвижимости – ключевая стадия заключения договора купли-продажи недвижимости, поскольку именно с этого момента государством признается и подтверждается возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество.

Лица, которые намерены заключить данный договор, для максимальной защиты своих прав и интересов должны подробно ознакомиться с процедурой и последовательностью его оформления.

Роль регистрации права на недвижимость в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости

Для чего нужно регистрировать право на недвижимое имущество?

Документы, которые нужно подать для регистрации сделки купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: тонкости и особенности

Сделка купли-продажи недвижимости: существенные условия

Цена договора купли-продажи

Покупка жилья: советы для покупателя

Продажа жилья: советы для продавца

Роль регистрации права на недвижимость в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Данное положение предусмотрено ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской (ГК РФ).

Юридическая регистрация права на недвижимое имущество (жилье, земельный участок и др.) – обязательная и неотъемлемая процедура в процессе заключения сделки купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация – единственное и бесспорное доказательство существования зарегистрированного права.

Неосуществление данной процедуры приводит к признанию сделки ничтожной, а следовательно, влечет за собой возвращение прав и обязанностей контрагентов в состояние, предшествовавшее сделке (покупателю возвращается сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости, а продавец признается владельцем оспариваемого объекта). Однако признать договор ничтожным может только судебный орган.

Согласно статье 425 ГК РФ гражданское соглашение вступает в силу с момента его заключения. Моментом заключения договора купли-продажи недвижимости является регистрация такого соглашения в территориальном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для чего нужно регистрировать право на недвижимое имущество?

Большинство покупателей, которые оформили и нотариально заверили договор купли-продажи недвижимости, откладывают, не желают или попросту забывают о стадии государственной регистрации.

Однако все предварительно совершенные юридические действия по оформлению договора не имеют никакой правовой силы без данной процедуры.

Можно привести причины, по которым пройти государственную регистрацию права на недвижимость нужно как можно быстрее:

1. Возможность получения правовой защиты своей недвижимости. Восстановить нарушенные права собственности может только ее законный владелец. Лицо, которое не зарегистрировало свои права на недвижимость, не считается владельцем, а следовательно, не может воспользоваться всеми юридическими инструментами защиты своих прав и законных интересов.
2. Возможность распоряжения такой недвижимостью. Лицо, обладающее незарегистрированной недвижимостью, не может заключать в отношении него большинство гражданско-правовых договоров: купли-продажи, пожизненного содержания, дарения и др.
3. Возможность передачи недвижимости по наследству. Недвижимость, по которой был оформлен договор купли-продажи без осуществления государственной регистрации, не считается собственностью покупателя. Тем самым его наследники теряют свое право на получение такого имущества по наследству. Признание права собственности на такое имущество осуществляется через суд, однако такой процесс не всегда заканчивается в пользу потенциальных наследников.
4. Возможное увеличение размера государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи и осложнения регистрационной процедуры.

Документы, которые нужно подать для регистрации сделки купли-продажи недвижимости

Заявление сторон. Данный документ свидетельствует о заинтересованности продавца и покупателя в переходе права собственности на соответствующую недвижимость.Для успешного прохождения регистрационного процесса покупателю и продавцу нужно собрать полный перечень необходимых документов. Сюда относятся:

• Доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя. Данный документ подается, если интересы одной из сторон представляет официальный представитель.
• Квитанция об уплате государственной пошлины за совершение регистрационного процесса (в 2 экземплярах).
• Правоустанавливающий документ, удостоверяющий право собственности продавца на соответствующую недвижимость. Таким документом является любой гражданско-правовой договор о передаче имущества (дарения, пожизненного содержания и др.), свидетельство о наследстве и др.
• Документ о лицах, которые имеют право на пользование соответствующим жильем (если объектом купли-продажи выступала жилая площадь).
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Кадастровый паспорт недвижимости.
• Нотариально заверенная справка о получении продавцом соответствующей недвижимости в браке (или вне брака). Если будет установлено, что недвижимость была приобретена в браке и имеет статус общей совместной собственности, то продавцу также нужно подать нотариально заверенное соглашение другого супруга на продажу такого объекта.
• Разрешение органа опеки и попечительства о возможности отчуждения соответствующего жилья, если реализация квартиры затрагивает интересы несовершеннолетних лиц, имеющих законное право на проживание на соответствующей жилой площади.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: тонкости и особенности

Цель предварительного договора купли-продажи недвижимости – закрепление обязанности сторон такого договора в будущем (срок может быть указан) заключить основной договор купли-продажи. Однако лица должны помнить, что данная форма договора не порождает перехода прав собственности на жилье или земельный участок от продавца к покупателю.

Мошенники, пользуясь доверием и незнанием закона потенциальных покупателей, требуют от них уплаты стоимости недвижимости сразу же на стадии предварительного договора. Правоохранителям не всегда удается найти таких преступников, а потому лица должны быть осмотрительны и хорошо знакомы с природой и назначением предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи также может предусматривать предоставление покупателем аванса продавцу в качестве гарантии заключения основного договора в будущем. Уплата аванса по предварительному договору является дополнительным условием, а потому требование продавца об обязательном включении данного пункта в соглашение безосновательны и незаконны.

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости требует от обеих сторон определенной внимательности и ответственности, поскольку именно на его условиях заключается основной договор купли-продажи. Предварительный договор включает следующие обязательные пункты:

1. Предмет соглашения.
2. Цена.
3. Перечень лиц, имеющих право пользования соответствующим земельным участком или жильем.

Также потенциальные покупатели должны помнить, что аванс возвращается тогда, когда по вине продавца не был заключен основной договор купли-продажи. Если такой причиной стали действия покупателя, аванс возврату не подлежит.

Сделка купли-продажи недвижимости: существенные условия

Данные о каждой стороне сделки. В данной части указывают ФИО, место регистрации, паспортные данные. Если от стороны договора выступает представитель, то он должен предъявить документ, на основе которого он осуществляет данные юридические действия.

Сюда относятся:

1. доверенность,
2. учредительный документ юридического лица и др.Договор купли-продажи считается заключенным, если стороны достигли согласия относительно всех существенных условий (предмет, цена соглашения и перечень лиц, которые имеют право на пользование соответствующей недвижимостью).

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть заключен в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Однако для защиты своих прав и интересов лица могут в него включить и другие пункты. Договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие сведения:

• Предмет договора. В данной части должно быть указано точное местонахождение недвижимости. Если таким объектом выступает жилье, то должен быть указан адрес, номер дома и квартиры, этаж, количество этажей квартиры, общая и жилая площадь. Если таким объектом выступает земельный участок: адрес, площадь, кадастровый номер.
• Цена сделки. Как правило, цена определяется на основе договоренности сторон, однако стороны могут установить ее размер на основе экспертной независимой оценки. В случае проведения экспертизы такого жилья или земельного участка стороны должны определить, на кого возлагается обязанность по уплате суммы экспертного исследования.
• Список лиц, имеющих право на пользование соответствующей недвижимостью. Продавец должен сообщить покупателю о праве третьих лиц на проживание на соответствующей жилой площади после перехода права собственности (наниматели и др.).

Цена договора купли-продажи

Цена – существенное условие любого гражданско-правового договора, не является исключением и договор купли-продажи недвижимости. Однако продавцы не всегда указывают действительную стоимость квартиры по следующим причинам:

1. Во избежание уплаты государственного налога за продажу квартиры, стоимость которой превышает 1 млн руб. Налог взимается в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн. руб. Однако это касается только собственников, владеющих квартирой менее 3 лет. Налог накладывается независимо от способа получения квартиры: приватизация, покупка и др.
2. В целях экономии, если нотариус получает вознаграждение в размере фиксированного процента от суммы такого соглашения.
3. По просьбе покупателя. Недобросовестные покупатели или мошенники, пользуясь доверием неопытных продавцов, просят указать в договоре купли-продажи недвижимости низкую цену, обещая выплатить оговоренную сумму. Однако такая уступка может стоить продавцу больших финансовых потерь, поскольку во время выполнения договора покупатель будет настаивать на передаче суммы, указанной в договоре.

Лица, планирующие продать недвижимость, должны указывать в соглашении точную (не заниженную) стоимость объекта. Именно это может защитить финансовые интересы продавца в случае признания судом договора продажи недействительным, поскольку он сможет вернуть только ту сумму, которая обусловлена договором.

Покупка жилья: советы для покупателя

Покупка жилья – ответственный шаг для любого покупателя, поскольку речь идет о действительно больших финансовых ресурсах.

Мошенничество и другие виды обмана в данной сфере процветают особенно плодотворно, а потому лица должны отнестись к покупке квартиры с полной ответственностью.

Юристы рекомендуют перед осуществлением каких-либо юридических действий тщательно ознакомиться с действующей законодательной базой, регулирующей данный вопрос, и следовать следующим советам:

1. Продавцом недвижимости может быть только ее дееспособный собственник. Дееспособность в данном вопросе играет важную роль, поскольку последующее признание продавца недееспособным влечет за собой признание сделки недействительной. В случае возникновения сомнений в психическом здоровье продавца покупатель может обратиться к нотариусу с просьбой об установлении его дееспособности.
2. Покупатель должен убедиться, что продавец является законным владельцем жилья. На практике нередко возникают случаи продажи «чужой» квартиры, поэтому покупателю нужно тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на соответствующий объект.
3. Покупатель заинтересован в покупке такого жилья, которое пригодно для длительного проживания, а потому не лишними будут действия относительно проверки самого жилья на аварийность, перестройку, реконструкцию и реальное состояние.
4. Покупатель, который пользуется услугами представителя, для максимальной защиты своих интересов должен участвовать в заключении сделки купли-продажи жилья. Редко, но встречаются случаи, когда представитель умышленно указывает неверные данные в сделке, находится в близких отношениях с продавцом и имеет определенный интерес и др.

Продажа жилья: советы для продавца

Продавец заинтересован максимально выгодно продать недвижимость и получить желаемую сумму, однако существует немало мошенников, которые не прочь извлечь свою долю в данном деле. Чтобы не стать жертвой квартирных аферистов, продавцу нужно принять во внимание следующие советы:

• Продавец не должен идти на уступки покупателю и уменьшать цену договора, даже если тот обещает в действительности предоставить обсуждаемую сумму. В дальнейшем при расторжении договора он сможет вернуть только прописанную сумму, понеся большие убытки.
• Продавец перед подписанием должен внимательно прочитать весь текст договора. Требования покупателя сделать процесс быстрее за счет упущения таких формальностей может иметь негативные последствия в виде неоговоренных пунктов и условий.
• Продавец должен организовать безопасный способ получения денег за проданную квартиру. Перевод денежных средств на банковский счет – самый оптимальный из них.

Заключение договора купли-продажи – трудоемкая и ответственная процедура, требующая от сторон повышенной внимательности. Регистрация является ее обязательным этапом, соблюдение которого может гарантировать, как продавцу, так и покупателю, максимальную защиту прав и интересов.

Источник: https://nsovetnik.ru/dogovor/delaem_registraciyu_dogovora_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Как составить договор и зарегистрировать куплю-продажу

Покупка-продажа — самая распространенная сделка в недвижимости, скрепляемая договором. Это не обычная устная договоренность, после которой следует вручение ключей. Договор должен быть составлен в письменном виде, с учетом всевозможных нюансов, а их в жизни может быть сотни.

Договор купли-продажи: нужна ли регистрация

Такую квартиру новый хозяин не сможет ни продать, ни сдать в аренду, ведь собственником ее формально будет прежний владелец. Таким образом купля-продажа фактически будет ничтожной.

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сегодня продать и купить можно любую недвижимость — жилую и нежилую. Наименование объекта недвижимости, с описанием, адресом, общей площадью — неотъемлемая часть любого договора (ст. 554, ЖК РФ).

• Имейте в виду, что жилым является помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания — это дома, квартиры, дачи, коттеджи и т. д. Оно должно обладать стандартным набором технических и санитарных качеств, определенным п. 2, ст. 288 Гражданского Кодекса.
• Гостиницы, апартаменты, офисные помещения, магазины — не являются жилыми, несмотря на то, что там всегда много народа.

Казалось, какая разница — жилое помещение или нежилое, ан нет:

• налог на нежилую недвижимость намного больше;
• нежилую недвижимость приобретают под коммерческую деятельность.

Покупка дома на земельном участке

Значение имеет, продается ли квартира, либо дом на земельном участке. Правила продажи недвижимости на участке содержатся в ст. 552 ГК РФ.

Одновременно с продажей дома обычно продается и участок, на котором он находится и все хозяйственные постройки.

При покупке дома на участке важно, является ли собственник также владельцем участка:

• Если да, то права на земельный участок переходят к покупателю.
• Если участок принадлежит другому собственнику, то покупатель дома прав собственности на участок также иметь не будет.

Объекты, тесно связанные с участком, следуют, согласно Земельному Кодексу за ним: нельзя, например, купить участок без дачного домика, на нем расположенного.

Договорная цена купли-продажи

В договоре купли-продажи обязательно указывается цена недвижимости — или общая или одного квадратного метра.

В цену недвижимости входит и цена части земельного участка, на которой та расположена (ст. 555 ГК).

Права других собственников

• Например, купив многоквартирный дом, собственник не может выселить из него проживающих там людей;
• Если в купленной квартире остались собственники, то у них тоже имеются права на эту квартиру.

Поэтому и необходимо перед покупкой удостовериться об отсутствии других прав собственности на эту квартиру в государственном реестре.

Договор купли-продажи подписывается в трех экземплярах.

Также должен быть заранее подготовлен и подписан передаточный акт.

Государственная регистрация прав собственности

Необходимость такой регистрации сделки купли-продажи содержится в ст. 551, ГК РФ.

Регистрация прав собственности осуществляется в Росреестре, в соответствии с Федеральным законом с № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Какие документы подаются в Росреестр

В Росреестр подаются такие документы:

1. Заявления обеих сторон, которые пишутся вручную:
   • В заявлении содержится просьба зарегистрировать переход прав собственности.
   • Каждая из сторон может участвовать в регистрации через доверенное лицо, при условии, что у этого лица имеется заверенная нотариально доверенность на право проведения регистрации.
   • Интересы несовершеннолетних — детей до 14 лет, или лиц, признанных недееспособными, в сделке купли-продажи представляют опекуны или родители. При этом им доверенность не нужна.
2. Документ о уплате государственной пошлины.
   • Регистрация — это платная процедура:
   • Размер пошлины:
     • 2000 руб. — для физических лиц;
     • 22 000 — для юридических.

1. Документ права собственности на отчуждаемую недвижимость продавца:
   • свидетельство прав собственника, о праве на наследство и т. д.
2. План продаваемого помещения с описанием, составленный кадастровыми органами (также платная процедура).
3. Выписка в форме справки из домовой книги обо всех лицах, имеющих право пользоваться помещением.

Если договор содержал дополнительные условия (например, об обязательстве собственника провести ремонт помещения перед продажей), то при регистрации сделки на основании подтверждающих документов, проверяется выполнение этого условия.

Все указанные выше документы предоставляются в двух экземплярах (подлинник и копия).

Для юридических лиц, помимо перечисленных документов, также в двух экземплярах нужны еще:

• учредительные документы;
• документы полномочных представителей, если они участвуют в регистрации как доверенные лица.

Денежный расчет при купле-продаже

Запомните: Передачу денег лучше производить после регистрации прав собственника, а не после заключения договора, как это обычно делается.

Это идеальный вариант для покупателя, но сомнительный — для продавца: а вдруг покупатель сразу после регистрации исчезнет?

При оплате наличными полную гарантию безопасности расчета дает банковская ячейка, которую покупателю надлежит арендовать заранее.

Источник: https://moezhile.ru/pokupka-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi.html

Договор купли-продажи недвижимости

21 Февраля 2013 г.

Сделка купли-продажи квартиры не относиться к числу часто совершаемых сделок. И, в том числе, и поэтому, когда возникает необходимость купить или продать недвижимость, то появляется множество вопросов, особенно касающихся юридической части сделки.

Естественно, что лучше все доверить профессионалам, но даже в этом случае об основных этапах и покупатель, и продавец должны иметь четкое представление.

Первое, что необходимо сделать продавцу и покупателю, это заключить договор купли-продажи жилого помещения (квартиры).
В соответствии со ст.

454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять эту квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму.

При этом, сторонами в данном договоре могут выступать как физическое, так и юридическое лицо. Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора купли-продажи (ст. 550 ГК РФ).

Какие условия должны быть прописаны в договоре?

К обязательным условиям договора купли-продажи относятся: — предмет договора, то есть данные, которые позволяют определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю:

адрес местонахождения жилого помещения (квартиры), общая площадь передаваемого жилого помещения, в том числе сведения, определяющие расположение помещения на земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ);- цена передаваемого помещения (ст. 555 ГК РФ);

— перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения, если такие имеются (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Ранее договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Надо иметь ввиду, что если вышеперечисленные условия не будут предусмотрены в договоре, то такой договор может быть признан незаключенным.

Процесс проведения сделки по купле-продаже недвижимости можно условно разделить на пять основных этапов:- предварительные договоренности или, при необходимости, подписание предварительного договора;- проверка пакета документов;- подписание договора;- государственная регистрация сделки и права собственности;- передача недвижимого имущества.

Если по договоренности Вы будете заключать предварительный договор и принято решение об авансовом платеже, то уплату аванса и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости необходимо зафиксировать в предварительном договоре.

Затем необходимо проверить весь пакет документов продавца: существует ли у него право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запретов, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы.

Для совершения сделки продавцу необходимо иметь следующие документы:1. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, — технический (кадастровый) паспорт. Надо иметь в виду, что срок действия плана жилого помещения и технического паспорта составляет 1 год со дня его выдачи.

Для получения таких документов собственнику жилого помещения (продавцу) надо обратиться в органы технической инвентаризации (территориальное Бюро технической инвентаризации и др.).

Техническая инвентаризация, а также выдача гражданам документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством РФ (п. 10 положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утв.

постановлением Правительства России от 04.12.2000 № 921).2. Выписку из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК и ТСЖ.3.

Законодательство позволяет по соглашению сторон составить договор в простой письменной форме, либо нотариально заверить сделку купли-продажи квартиры.Заключительный этап сделки — государственная регистрация, которая является единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Все данные в пакете документов подаваемых на регистрацию документах необходимо тщательно проверить.

Продавец, получив деньги, должен выдать расписку (либо в самом договоре купли-продажи, если деньги передавались при его подписании, указать, что деньги переданы и получены в полном объеме) и передать покупателю недвижимое имущество; подписывается акт приема-передачи.

Покупатель становится собственником жилья.

По договоренности передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности.

Изменения, касающиеся того, что договор купли-продажи теперь не регистрируется, а регистрируется только переход права собственности, появились в 2013 году.

Источник: https://pravosoznanie.org/32852

Сделки с недвижимостью: договор купли-продажи

Услуги и действия Физическим лицам Сделки с недвижимостьюДля наших клиентов мы в кратчайшие сроки осуществляем нотариальное заверение следующих видов сделок: купля продажа квартиры и других видов недвижимости, дарение, залог, мена, рента.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Цена в договоре продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Список документов, необходимых для заключения договоров отчуждения, мены, залога недвижимого имущества

1. Паспорта действующие (свидетельство о рождении для несовершеннолетнего).
2. Правоустанавливающие документы на квартиру, комнату, гараж, дом, земельный участок, свидетельство о государственной регистрации права.
3. Документы из ЕИРЦ (ГУ ИС): выписка из домовой книги — в 2-х экземплярах.
4. Согласие супруга(и), если отчуждаемая или приобретаемая квартира приобретается или приобретена в период брака. (Нотариально заверенное или личное присутствие супруга с паспортом и подлинным свидетельством о заключении брака).
5. Разрешение из органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники).

Следует учесть, что данный перечень является примерным, уточнение списка (необходимость предоставления того или иного документа) возможно при личной консультации нотариуса.

Источник: https://7762244.ru/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimost