Раздел квартиры между собственниками(2018г)

Раздел недвижимости

Раздел недвижимости – это достаточно сложный процесс, поскольку имеет множество нюансов, влияющих на решение той или иной проблемы. Возникают на практике вопросы: как разделить неприватизированную квартиру через суд? Как поступить с муниципальной или ипотечной квартирой? Как разделить долевую квартиру и что для этого нужно? Все ответы могут быть найдены в статье 

Раздел квартиры осуществляется между следующим сторонами:

• Мужем и женой при разводе;
• Между родственниками, которые получили квартиру в наследство;
• Другие случаи (ст. 34 СК РФ).

В некоторых ситуациях бывшие супруги или родственники могут договориться между собой, в противном случае (согласно п. 2 ст.

38 СК РФ – Семейного кодекса), если продать квартиру мирным путем не получилось, важно знать ответ на вопрос о том, как разделить квартиру через суд. Между супругами, (согласно гл.

7 Семейного кодекса РФ), распределяются права и обязанности на квартиру, что поможет избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Основные способы раздела квартиры

Раздел квартиры судебная практика предполагает использование двух основных методов распределения – по долям и в натуре.  В первом случае, между собственниками разделяются доли, во втором – фактические помещения (в данном случае – комнаты и нежилые помещения).

Наиболее часто на практике применяется именно раздел по долям, поскольку раздел квартиры в натуре в судебной практике в обыкновенной жилой квартире затруднителен: собственникам нужно выделить не только персональные жилые помещения, но и нежилые комнаты. Иногда такой метод приемлем в частном доме.

В основном применяется долевой метод, при котором судом устанавливается порядок пользования жилыми помещениями.

Как правило, на вопрос о том, как разделить квартиру между двумя собственниками, неоднозначен, и многое зависит от того, кто выступает в качестве собственника жилья – государство, частное лицо или третьи лица.

Раздел квартиры между супругами

Этот вид раздела квартиры является в судебной практике наиболее популярным. Раздел квартиры между собственниками представляет собой процесс, регламентированный с позиции законодательства.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Разделу подлежит только та квартира, которая была совместно нажита супругами в браке. Обычно учитывается, имеются ли несовершеннолетние дети, если да, то раздел осуществляется и на их долю, если нет, то разделяется квартира между супругами поровну или пропорционально их вкладам в улучшение жилищных условий.

Пример

Делится трехкомнатная квартира. В браке 1 ребенок. Суд присуждает мужу 1/3 доли, жене 1/3 доли и ребенку – 1/3 доли. Если ребенок остается с матерью, то к ее доли приписывается 1/3 (поскольку ребенок несовершеннолетний), и она получает 2/3 доли. Таким образом, происходит раздел недвижимости на доли.

Раздел приватизированной квартиры

Приватизированная квартира является собственностью владельцев и подлежит разделу после развода. Можно договориться о мирном разделе на фактические помещения или доли, а также решить вопрос через суд.

В первом случае супруги могут проживать совместно или продать целую квартиру, а вырученные средства разделить пополам. Во второй ситуации суд присвоит долю каждому собственнику, и он сможет распоряжаться ею, как посчитает нужным.

Раздел приватизированной квартиры осуществляется на основании вкладов собственников в приобретение, улучшение жилищных условий.

Приватизированная квартира разделяется в судебном порядке, и, если у собственников не имеется желания проживать совместно, то можно выбрать несколько решений – продать квартиру совместно или по долям, а также обменять ее на другое жилье.

Раздел муниципальной квартиры

С точки зрения законодательства делить квартиру, которая не приватизирована, нельзя. В данном случае супруги не являются ее собственниками и проживают в ней исключительно по договору социального найма. Однако законодательством предусмотрены ситуации, в которых предполагается передача квартиры одному из участников процесса.

Итак, как разделить муниципальную квартиру через суд? В этой ситуации можно либо договориться мирно о том, что один из участников ищет другое жилье за денежное вознаграждение, либо необходимо в срочном порядке приватизировать квартиру, а затем обратиться в суд, чтобы он выделил доли каждому собственнику.

После раздела по долям каждый из собственников может распоряжаться своей частью как захочет: продать, обменять, выкупить долю другого дольщика и получить в распоряжение полную квартиру.

Но в данном случае приватизация квартиры – единственный верный выход, который позволит завладеть своей долей и распоряжаться ею по собственному усмотрению, поэтому лучше всего действовать сообща.

Раздел ипотечной квартиры

Если же квартира ипотечная, то также применяется несколько правил:

• Суд определяет доли каждого собственника;
• Один из собственников выкупает долю второго;
• Второй собственник получает в распоряжение квартиру и принимает на себя полноценное обязательство выплачивать взносы по ипотеке.

Данная ситуация особенно характерна для случаев, если ипотека не выплачена. Если все средства выплачены, то раздел осуществляется в традиционном порядке. Итак, как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности? Все достаточно просто, если действовать в рамках законодательства.

Таким образом, разделить недвижимость можно двумя основными способами. Например, можно договориться или же обращаться в суд. Судебная практика насчитывает немало решений, принятых в пользу сторон, поскольку основная задача – учитывать интересы каждой из них.

Источник: https://mirzoev.pro/information/razdel-nedvizhimosti/

Как разделить квартиру между двумя собственниками

Как можно поделить квартиру между двумя собственниками?

Сделка проводится путем заключения договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру и подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вашему городу.

2) Вы с сестрой достигаете соглашения, в соответствии с которым осуществляете продажу квартиры целиком, путем одновременного отчуждения принадлежащих вам по праву собственности долей в квартире.
И часто в таких случаях нужно подумать о разделе совместного имущества.

На самом деле здесь нет какого-то секрета или определенных трудностей.

Но есть некоторые обстоятельства, которые могут уменьшить долю одного из супругов, либо сократить ее совсем.

Этот вопрос решается в судебном порядке. При этом одному из супругов нужно будет доказать, что: Один из супругов по своей собственной инициативе не содержал семью, то есть не имел постоянного и стабильного заработка.

Как разделить приватизированную квартиру

Такое имущество разделу не подлежит. Во всех иных случаях каждый владелец доли имеет право выделить свою часть в натуре или получить эквивалентную ей денежную сумму.

Разделить приватизированную квартиру можно либо по взаимному согласию собственников, либо в судебном порядке.

В первом варианте жилье можно разменять или продать, второй вариант применяется, если кто-то из собственников не согласен с разделом.

При принудительном разделе инициатор обращается в Арбитражный суд с заявлением, в котором указывается, каким способом нужно разделить жилье: выплатой в денежном эквиваленте или выделом доли в натуре.

Пять способов законно поделить квартиру

Порядок совершения сделок с квартирой, находящейся в долевой собственности, так же как и с отдельными долями этой квартиры, имеет свои особенности, которые могут ограничивать возможности долевого собственника распорядиться своей долей.

Попробуем разобраться в этих проблемах на конкретных примерах наших читателей, обратившихся к нам за юридической помощью.

Практическая ситуация В общей долевой собственности ныне разведенных супругов осталась двухкомнатная квартира, приобретенная ими в равных долях в период брака по договору купли-продажи.

Раздел квартиры между собственниками

Во втором варианте ГК РФ рекомендует предварительно определить доли всех участников правоотношения, а потом действовать по правилам раздела долевой собственности.

Юридические аспекты решения проблем, возникающих при делении квартиры между собственниками на сервисе Правовед.RU доступны для изучения и применения.

Консультации юристов по законодательству России Выбор категории В квартире три собственника.

Площадь не выделенная.Таня 1/2 доли, Ира 1/4 доли,Анна 1/4 доли.Таня хочет разделить квартиру 98кв.м.

Как разделить квартиру?

Осуществить его можно несколькими способами.

Способ разделения будет зависеть от правового статуса и волевого решения собственников квартиры. Если собственники смогли договориться между собой, то раздел квартиры можно оформить, как соглашение.

Оформляется оно нотариально и регистрируется в органах юстиции. Заключается такое соглашение, лишь, между дееспособными совершеннолетними гражданами.

Если среди собственников жилья имеются несовершеннолетние дети, или же, кто-то из собственников не хочет оформлять разделение квартиры, то определение права пользования квартирой, и, выделение долей проходят в судебном порядке.

Как разделить приватизированную квартиру без проблем

При этом оформленные сразу же после распада СССР квартиры, как правило, не поделены на доли.

Если ваша квартира была приватизирована в 90-х, то вам следует сначала выделить свою долю в ней, и только потом браться за ее разделение. Как происходит выделение доли?

Для этого все собственники квартиры должны собраться и прийти к соглашению о выделе долей в жилплощади. Если вы сможете договориться между собой, то сразу же поделите квартиру на равные части (намного сложнее будет это сделать, если в квартире прописаны несколько людей, по сути, чужих друг к другу).

Как производится раздел дома между собственниками?

д. Раздел дома (домовладения) может быть произведен добровольно, если между собственниками нет разногласий по поводу размера принадлежащих им долей и по другим спорным вопросам.

В этом случае все собственники заключают договор (соглашение) с обязательной регистрацией учреждением юстиции.

После государственной регистрации соглашения общее право собственности на него утрачивается, и каждый из бывших совладельцев становится собственником своей отдельной доли.

Источник: https://likvidaciya-ooo-balashiha.ru/kak-razdelit-kvartiru-mezhdu-dvumja-sobstvennikami-13481/

Разделение квартиры между несколькими собственниками

Процедура разделения объекта недвижимости может проходить путем соглашения сторон или по результатам обращения в судебные инстанции. Все права проходят государственную регистрацию в Росреестре, а после ее окончания выдается выписка из ЕГРП, подтверждающая владение части в квартире.

Не всегда жилплощадь имеет только одного владельца — зачастую она принадлежит нескольким собственникам. В этом случае следует правильно рассчитать объем долей для каждого.

Сделать это в городской квартире намного сложнее, нежели в частном доме, так как нет законных оснований, разрешающих жилье реконструировать, изменять площадь в сторону увеличения или уменьшения, а также менять расположение комнат.

Принимая во внимание все особенности, при наличии нескольких претендентов на собственность, раздел имущества осуществлять все-таки необходимо.

Законодательные аспекты

Все правовые отношения между собственниками одной квартиры регулируются Гражданским кодексом России. Так как раздел имущества очень часто происходит между членами одной семьи, к данной ситуации также применяются некоторые положения Семейного кодекса.

Сама процедура разделения объекта недвижимости может проходить путем соглашения сторон или по результатам обращения в судебные инстанции. В любом случае, все права проходят государственную регистрацию в Росреестре, а после ее окончания выдается выписка из ЕГРП, подтверждающая владение частью в квартире.

Распределение частей

• Раздел имущества между собственниками может быть обусловлен рядом причин:
• получение имущества в наследство несколькими гражданами;
• совместная приватизация жилплощади;
• развод, который стал основанием разделения между супругами совместно нажитого имущества;
• другие индивидуальные случаи.

В процессе могут возникнуть некоторые трудности, обусловленные наличием в семье малолетних детей, возможностью выселения, продажей одной из сторон своей доли и многими другими факторами.

Существуют два разных понятия — выделения и определения доли, которые многие путают.

Выделение доли  – предоставление в собственность какой-либо части квартиры в натуральном виде либо денежная компенсация за неё.

Выделить долю можно только, если в данном конкретном помещении есть такая возможность. Например, если у вас имеется квартира с одной единственной комнатой, вы никак не сможете отдать ее «часть» другому человеку. В этом случае остальные владельцы имущества выплачивают новому собственнику денежную компенсацию, которая соизмерима со стоимостью его части.

Определение доли подразумевает под собой признание владельцем права на определенную часть жилья. Определить ее можно всегда и в любом объекте жилой недвижимости.

Как определяются доли

Как говорилось выше, способов определения всего два – путем мирной договоренности или через обращение в суд.

В случае принятия сторонами единогласного решения о разделе недвижимости, им остается только оформить свои новые права в установленном законом порядке, собрав и предоставив в определенные инстанции пакет документов.

Соглашение должно быть составлено письменно и в нем обязательно указывается следующее:

• название и дата составления документа;
• место заключения мирного соглашения;
• данные гражданского паспорта каждой из сторон, включая регистрацию местожительства;
• дата и место рождения всех участников соглашения;
• контактные данные;
• полные сведения о предмете соглашения – фактический адрес, общая и жилая площадь, номер по кадастровому реестру и прочее;
• свидетельства, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, а также выписка из ЕГРП;
• точный размер доли каждого владельца;
• сведения о возможных обременениях на объект;
• количество экземпляров составленного документа и подписи всех сторон.

Когда мирным путем договориться не удалось, придется подавать иск в суд. Здесь есть один нюанс – если обращение в судебные инстанции подает гражданин, который хочет выделить свою часть из общей, то правосудие, скорее всего, примет положительное решение и выделит ему долю в натуре или в денежном эквиваленте. Последнее происходит только в случае отсутствия других способов.

Вычисление долей

Для того чтобы понять кому и сколько причитается, нужно учесть общую площадь квартиры и количество будущих собственников. По умолчанию распределение долей происходит равными частями каждому из участников, если иное дополнительно не оговорено в соглашении или решении суда.

Иногда у участников могут возникнуть разногласия при разделе недвижимости. Чаще всего это происходит в однокомнатной квартире. Решить проблему даже в этом случае можно разными путями и с максимальной выгодой для всех, которые зависят от каждой конкретной ситуации.

Чтобы не было ошибок, лучше обратиться за помощью в специализированную организацию, например, агентство недвижимости.

Они, в свою очередь, рассчитают рыночную стоимость квартиры, исходя из:

• месторасположения объекта;
• общей площади;
• состояния жилплощади;
• отделки или ремонта;
• тенденций рынка недвижимости;
• прочие критерии.

Цену на жилье важно обозначать реальную, то есть не завышенную. Это может пригодиться, если в будущем владельцы недвижимости решат выставить объект на продажу целиком или его часть.

Подводя итоги, следует еще раз обобщить, что нужно иметь в виду при расчете долей в квартире:

1. Главными документами, регламентирующими отношения собственников при разделе имущества, являются Гражданский и Семейный кодексы Российской федерации.
2. Определение доли следует понимать как признание за человеком права собственности на оговариваемую часть жилья.

3. Распределение между собственниками происходит в равных частях, если в соглашении нет особых указаний на этот счет.
4. У владельца есть право требования выделения долей, например, чтобы выставить их на продажу.
5. Для выделения части существует ряд ограничений.

   В случае отсутствия возможности передать часть жилья, собственнику выплачивается денежная компенсация, которая рассчитывается из рыночной стоимости недвижимости.

6. Все вопросы между будущими владельцами разрешаются путем мирных переговоров с последующим соглашением, либо с помощью суда.

7. Чтобы рассчитать кому и сколько нужно выделить, необходимо учесть площадь помещения, количество участников процесса и особенности конкретной ситуации.

question_man

У Вас есть насущный юридический вопрос?

Источник: https://docexpress.ru/razdelenie-kvartiryi-mezhdu-neskolkimi-sobstvennikami/

Как разделить квартиру на доли?

В последнее время многие собственники жилых помещений все чаще задаются вопросом как поделить квартиру на доли. Это возможно и действующее законодательство не запрещает подобные действия. Однако, порядок действий зависит прежде всего от того, кому в настоящее время принадлежит квартира полностью или в долях.

Если квартира полностью принадлежит одному лицу, то он вправе продать, подарить всю квартиру или долю в ней любому лицу по своему желанию.

Если квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то каждый долевой собственник вправе распорядиться своей долей как ему угодно.

Однако, если доля в приватизированной квартире будет продаваться, то необходимо предварительное уведомление другого долевого собственника и предложение ему выкупить долю, так как другой собственник имеет преимущественное право покупки. Данное правило не распространяется на правоотношения по дарению доли.

Право долевой собственности регламентировано в ст. 244 ГК РФ, а условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Таким образом, на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев.

При этом сделки, которые возможно осуществить с принадлежащей на праве собственности долей, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в органах Росреестра.

Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Доля в праве общей долевой собственности обычно выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

В соответствии с нормами гражданского законодательства доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Важным обстоятельством является то, что каждый участник вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности самостоятельно — продавать, дарить и прочее.

Важно! Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если у совладельцев отсутствует согласие по вопросам владения и пользования общим имуществом, то они вправе разрешить спор в судебном порядке.

Право каждого участника распоряжаться своей долей в общем имуществе является вещным и защищено законом от посягательств собственников других долей, если данное право надлежащим образом оформлено.

Как делить квартиру на доли?

Основания и виды раздела общей долевой собственности, а также выдела доли в праве общей долевой собственности, различны. При этом, если выделяется доля кого-либо из участников, то право собственности для него прекращается. Но и в том, и в другом случае такие действия возможны как и по согласию всех совладельцев, так и по решению суда.

Разделить квартиру на доли возможно тремя различными способами:

• заключив соглашение о разделе долей в квартире;
• заключив брачный договор;
• в судебном порядке.

Соглашение о разделе долей в квартире

Хотелось бы отметить, что общая собственность на недвижимость может быть как долевая, так и совместная. В первом случае, доли уже определены и у каждого собственника имеется свидетельство на конкретную долю в квартире. Во втором случае, доли не определены.

Совместная собственность возникает на имущество супругов (если отсутствует брачный договор или соглашение о разделе имущества, либо если доли не определены), на имущество в дачных кооперативах, на имущество фермерского хозяйства (если отсутствуют соглашения об определении долей).

В остальных случаях оформляется долевая собственность, когда размер доли указан в документах о собственности.

Если квартира у вас находится в долях, то смысла определять доли нет, поскольку она уже разделена на доли. Если одно из лиц желает увеличить свою долю, то другому лицу нужно продать или подарить всю долю или ее часть.

В большинстве случаев соглашение об определении долей в недвижимости заключается супругами.

Соглашение о разделе имущества между супругами наиболее вариативный документ, его положения определяются самими супругами по собственному желанию и согласию, в отличие от брачного договора, условия которого жестко регулируются законодательством.

В соглашении о разделе имущества по долям необходимо указать какое имущество и в каких долях определяется за каждым из супругов. Также согласно сложившейся практике, в соглашении прописывается:

• наименование и реквизиты сторон;
• предмет соглашения;
• права и обязанности сторон;
• их ответственность;
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения о введении в действие и порядке его расторжения.

Кроме того, разделение долей в квартире детям и супругу необходимо в случае приобретения недвижимости на средства материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредитного или ипотечного обязательства. Супруги по своему соглашению вправе выделить себе и детям любые доли в недвижимости и их размер не ограничен законодательством.

Брачный договор

Разделить квартиру супруги могут и как в период брачных отношений, так и после их завершения. При этом, если между супругами был заключен брачный договор, то он и определяет способ выделения имущественных активов. Брачный договор может определить различные режимы собственности для супругов:

1. долевую собственность;
2. совместную собственность;
3. индивидуальную собственность.

При заключении брачного договора и определении долей в случае развода супругам нет необходимости выяснять способ раздела имущественных активов, так как они уже закреплены. Стоит учитывать тот факт, что брачный договор нотариально заверяется и имеют юридическую силу как в период брачных отношений, так и после прекращения брака, пока не будут решены имущественные споры.

Судебный раздел

Если в период развода между супругами не был заключен брачный договор и не было достигнуто добровольное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, то необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Доли партнеров в квартире, в таком случае, могут быть признаны судом равными.

Срок подачи такого заявления — общий и составляет три года. То есть, если супруги развелись, то один из участников бывших брачных отношений может подать исковое заявление в суд в течение трех лет.

При подаче заявления с целью выделения доли в квартире, истец вправе указать вариант раздела совместного имущества и даже какую долю он предпочел.

Судебная практика показывает, что зачастую такие споры заканчиваются разделением совместно нажитого имущества в равных долях. Если же такой раздел в принципе невозможен, то один из супругов может предоставить второму компенсацию в денежной форме и владеть квартирой как единственный собственник. Размер компенсации определяется пропорционально стоимости доли второго участника.

Разделение квартиры на доли

Доступные варианты раздела квартиры на доли напрямую зависят от правового режима имущественных активов каждого из участников общей собственности. В соответствии со ст. 254 ГК РФ имущество является совместной собственностью, если в нем не определены доли каждого участника. Рассмотрим наиболее распространенные варианты разделения квартиры на доли.

Выдел долей из совместного имущества

При выделе доли из совместного имущества необходимо соблюсти следующие условия, установленные ст. 254 ГК РФ:

• выдел доли одного из совладельцев возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество;
• при выделе доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением совладельцев, их доли признаются равными;
• порядок выдела доли из общего имущества осуществляется в рамках, установленных ст. 252 ГК РФ.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен, так как ущерб общему имуществу в таком случае будет несоразмерным, то другие участники должны выплатить ему компенсацию соразмерно стоимости его доли. Как только средства в виде компенсации будут получены участником, его право собственности на долю прекращается.

Задать вопрос юристу

Если квартира приватизирована

Право собственности на жилье возможно получить путем приватизации квартиры, которую участники получили на условиях социального найма.

Для приватизации следует написать совместное заявление в местный уполномоченный орган и получить приватизационный договор. Именно в приватизационном договоре будет написано, какая часть (доля) квартиры будет закреплена за каждым.

При этом право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре.

После регистрации раздел квартиры между совладельцами может производиться следующими способами:

• каждому гражданину передается доля, установленная по итогам приватизации;
• распределение имущественных активов поровну, если была установлена совместная форма владения;
• в случае, если собственность приобреталась в браке супругами, то раздел квартиры после развода осуществляется либо на основании брачного контракта, либо путем заключения добровольного соглашения о разделе, либо в судебном порядке.

Если квартира куплена за материнский капитал

Если квартира куплена семьей с использованием материнского капитала, то она оформляется между членами семьи по долям. Так же приобретенная квартира (комната, дом) может быть оформлена в собственность только на детей. В этом случае после расторжения брака жилье не будет включено в совместно нажитое имущество супругов и не подлежит разделению.

Если же квартира оформлена на всех членов семьи, то при разделе квартиры в случае развода каждому участнику достается та доля, которая зарегистрирована за ним в правоустанавливающих документах.

Немаловажное значение имеет размер материнского капитала и стоимость приобретенного жилья. Если родители добавят меньшую сумму на покупку квартиры, чем материнский капитал, то жилое помещение должно быть оформлено на детей.

Если квартира в ипотеке

Если квартира приобретена супругами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 37, ст. 39 СК РФ, она признается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в равных долях.

При этом банком может быть проведен анализ платежеспособности каждого из партнеров, и на основании этого он вправе предложить продать ипотечное жилье, погасить задолженность по ипотечному кредиту, а оставшиеся от продажи денежные средства поделить в равных долях между супругами.

Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, то возможен вариант выкупа доли другого совладельца.

На сколько долей можно разделить квартиру?

Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.

Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.

Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей.

Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца.

Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.

То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/division/kak-razdelit-kvartiru-na-doli/

Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе

/ Раздел имущества / Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе

Просмотров 3109

Раздел совместной собственности, нажитой мужем и женой в период семейной жизни, происходит строго в соответствии с законодательством – Гражданским и Семейным кодексами РФ.

Согласно статье 39 Семейного кодекса каждый из супругов имеет право на половину общего имущества. Причем, это не только условная половина имущества – вполне возможно разделение права собственности на квартиру, как во время брака, так и после развода.

Кроме того, закон не воспрещает выделить реальные доли супругов из совместной собственности, то есть, поделить имущество в натуре. Не любое имущество можно поделить, например, общий автомобиль, музыкальный инструмент, компьютер, гараж – не делится. Но из недвижимого имущества, в некоторых случаях, можно выделить доли.

Право долевой собственности. Размер долей

Прежде всего – определим понятия. Право собственности может быть индивидуальным (личным) или общим. Общая собственность бывает совместная (когда доли владельцев не выделены) и долевая (когда каждый владелец обладает конкретной долей совместного имущества).

Согласно п.1 ст. 245 ГК РФ, раздел совместного имущества на доли происходит поровну между всеми собственниками. Неравными доли могут быть в следующих случаях:

• заключение собственниками добровольного соглашения, по условиям которого доли не равны;
• переход права собственности на долю от одного совладельца – к другому (например, по наследству, по договору дарения, обмена);
• изменение количества собственников;
• внесение одним из собственников улучшений, благодаря которым стоимость имущества возросла.

 «Подводные камни» долевой собственности

На первый взгляд, всё кажется просто: недвижимость поделена на доли – не только в реальной жизни, но и по документам, каждому из супругов принадлежит отдельная доля, например одна комната в двухкомнатной квартире. Какие проблемы могут возникнуть?

Прежде всего, возникает сложность пользования совместной собственностью после развода.

Например, двухкомнатная квартира принадлежит  супругами на праве совместной собственности. Однако комнаты в квартире имеют разную площадь – 12 и 18 м. кв.

После развода жена запрещает мужу пользоваться большей  комнатой и устанавливает ограничения в пользовании санузлом, кухней, коридором, лоджией. Это, конечно, является нарушением его права собственности.

Можно ли поделить квартиру на доли и установить порядок совместного пользования жильем?

Условия выдела долей из совместного супружеского имущества

Если происходит расторжение брака, супругам гораздо проще разделить квартиру, уже поделенную на доли. После развода супруги останутся владельцами долей, которыми владели в браке.

Например, муж и жена купили квартиру и оформили долевое право собственности: согласно правоустанавливающим документам мужу принадлежит 1/3, жене – 2/3 квартиры. После развода квартира будет принадлежать им на тех же условиях – устраивать «передел» не нужно.

Каждый совладелец может потребовать выдела принадлежащей ему доли из совместной собственности.

Однако по отношению к недвижимому имуществу существует ряд условий, которые должны быть соблюдены для выдела доли в натуре:

• после выдела долей жилище должно сохранить статус жилого помещения;
• после выдела долей жилище должно оставаться технически полноценным и может в дальнейшем быть использовано по прямому назначению;
• после выдела долей стоимость недвижимого имущества не будет снижена;
• выдел доли не ущемляет прав остальных совладельцев жилья;
• недвижимое имущество делимо.

Как разделить квартиру на доли?

Раздел совместной собственности может быть добровольным (путем заключения письменного соглашения или брачного договора) или судебным. Не нежно думать, что юридическая сила брачного договора или соглашения меньше, чем судебного решения – они подлежат обязательному исполнению (при соблюдении требований к форме и содержанию документа).

Преимущества добровольного способа раздела совместной собственности – возможность поделить все по своему усмотрению, прийти к справедливому и правильному решению с учетом пожеланий и потребностей мужа и жены, избежать хлопотного и длительного судебного процесса.

Брачный договор

Муж и жена – как совладельцы имущества – имеют право разделить его в любое время (до регистрации брака, во время семейной жизни или уже после развода), а также определить порядок раздела в будущем. Проще и удобнее всего сделать это с помощью добровольного заключения брачного договора – письменного и нотариально удостоверенного документа.

К сожалению, в нашей стране не пользуется большой популярностью такой документ, как брачный договор. А ведь с его помощью супругам намного легче сформулировать и выполнить имущественные договоренности, тем самым избежать неприятных споров и хлопотных судебных разбирательств.

С помощью брачного договора супруги могут поделить квартиру на доли по своему усмотрению, не поровну, а например, 1 к 3 или в любых других пропорциях. Отсутствие брачного договора в большинстве случаев приводит к судебному процессу и разделу совместной собственности на равные доли.

Заключать брачный договор следует до регистрации брака, в браке или перед расторжением брака. В большинстве случаев заключение брачного договора вызвано именно покупкой ценного имущества, например, недвижимости.

Брачный договор может предусматривать один из трех режимов супружеской собственности:

1. совместная – все нажитое супругами имущество принадлежит обоим супругам на равных основаниях;
2. долевая – все имущество делится на доли (при чем доли не обязательно должны быть равными);
3. раздельная – имущество принадлежит либо мужу, либо жене — по праву личной, а не общей собственности.

Брачный договор может содержать другие условия, например, порядок пользования общей или раздельной собственностью, порядок раздела имущества в случае развода.

Соглашение

Еще один способ добровольного и благополучного разделения права собственности на квартиру – составить письменное соглашение.

Этот документ должен содержать перечень совместного имущества мужа и жены и способ его раздела.

Соглашение о делении имущества обязательно нужно нотариально заверить, в противном случае оно останется недействительным. Если в соглашении предусмотрен раздел недвижимого имущества на доли, подписанное и нотариально удостоверенное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре.

Судебный раздел

Не всегда супруги могут мирно договориться о разделе имущества, в таком случае не остается ничего другого, кроме обращения в судебную инстанцию. Подать иск о разделе квартиры на доли может один из супругов – по месту проживания второго супруга.

В исковом заявлении нужно указать такие сведения:

• Данные о судебном учреждении, в которое подается иск;
• Данные о супругах (Ф.И.О., место проживания);
• Данные о детях (Ф.И.О., дата рождения, место проживания);
• Данные о браке (когда брак зарегистрирован и/или расторгнут);
• Перечень общего имущества (в том числе, квартиры) с указанием режима собственности — совместный или долевой, со ссылками на правоустанавливающие документы;
• Требования о разделе имущества (квартиры) с указанием желаемого способа раздела
• Перечень приложений (документов, подтверждающих указанные в иске обстоятельства);
• Дата;
• Подпись.

В процессе судебного процесса суд изучает обстоятельства дела, рассматривает документы, выслушивает сторон, после чего выносит решение на основе семейного, гражданского и гражданско-процессуального закона.

По общему правилу суд делит квартиру на равные доли. Но в некоторых исключительных случаях суд отходит от принципа равенства долей и увеличивает или уменьшает долю одного из супругов (например, причиной для этого может послужить проживание с мужем или женой несовершеннолетних детей).

Если квартира – неделима, осуществить раздел на доли не возможно, суд может принять решение о передаче квартиры в собственность одного из супругов, который будет обязан выплатить второму соразмерную денежную компенсацию.

Выплата компенсации также может быть хорошим вариантом, если доля одного из совладельцев мала для выдела в натуре.

Кроме того, суд может оставить квартиру в общей собственности и определить порядок пользования ею, чтобы права мужа и жены не были ущемлены.

Еще один вариант разрешения спора – передача квартиры в собственность одного из супругов, если с ним остаются проживать несовершеннолетние дети после развода, при этом второй супруг лишается доли в квартире, но и освобождается от выплаты алиментов.

Регистрация права собственности на выделенную долю

После того, как доли в квартире определены и выделены, супругам следует обратиться в орган Росреестра для регистрации права собственности на доли.

Обращаясь в регистрационный орган, нужно предоставить паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру (договор или свидетельство), документы о разделе квартиры на доли (нотариально заверенное соглашение или брачный договор, решение суда), справку из жилищного органа, квитанцию об оплате госпошлины за внесение изменений в регистрационные документы.

Право распоряжения долями на квартиру

После того, как квартира перешла в долевую собственность супругов, повторный раздел квартиры при разводе производиться не будет.

Муж и жена, которые стали владельцами долей в некогда совместной квартире, имеют право пользоваться жильем вместе. Если в соглашении или судебном решении был определен порядок пользования жилищем, необходимо соблюдать данный порядок.

Владелец доли в квартире имеет право ее продать, обменять, подарить, сдать в аренду. Однако обязательно нужно согласовать сделку с другими совладельцами.

Если у совладельцев квартиры возник спор относительно порядка пользования совместной долевой собственностью, следует обратиться в суд для его разрешения.

Источник: https://law-divorce.ru/kak-razdelit-kvartiru-nahodyashhuyusya-v-dolevoj-sobstvennosti-pri-razvode/

Долевая собственность на жилье: как делить, продавать и сдавать

12:43 06/11/2013

«Заложниками» общей долевой собственности на квартиры и загородные дома чаще всего оказываются те, кому недвижимость досталась по наследству либо в порядке приватизации. Между совладельцами нередко разгораются нешуточные споры, а то и разыгрываются настоящие драмы.

Какие способы урегулировать конфликты можно использовать по закону и как лучше действовать на практике? Об этом – в очередном выпуске нашей рубрики.

«Хочу свой угол»

Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.

Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ).

В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании.

Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу «определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности». Ссылка – на упомянутый пункт 1 статьи 247 ГК РФ.

При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности – полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д.

Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где ½ доли принадлежит семье из двух супругов и по ¼ сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек.

При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).

Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.

«Окончательно и бесповоротно»

В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть, теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).

Однако в реальности именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит, предупреждают практикующие юристы.

Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок».

А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Вот-вот.

На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ).

А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.

Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.

Продажа: как выгоднее?

Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 – 25%.

Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.

На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ.

То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю «протестанта» соразмерной денежной компенсацией.

Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).

В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.

На заметку

Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса.

Как сдать или новых жильцов прописать?

Здесь применяется основное правило: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» (статья 246 ГК РФ).

Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией («пропиской») допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев.

Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ.

Анна Добрюха, юрист

Источник: https://rapsinews.ru/legislation_publication/20131106/269534879.html

Раздел квартиры между собственниками в суде :: ДЕ-ЮРЕ

При разделе приватизированной квартиры суд может вынести решение о возможности раздела долей в натуре. Тогда для раздела приватизированной квартиры сособственник имеет право оформить отдельное право собственности на свою долю и распорядиться ей по собственному усмотрению.

Для долевого раздела квартиры необходимо написать соответствующее заявление.

Заявление на долевой раздел квартиры может быть подано в независимости от того, в чьем распоряжении находится то или иное имущество, также обязательно учитывается факт неправомерного распоряжения или его сокрытия.

Раздел лицевого счета в квартире

Раздел лицевого счета в квартире произвести нельзя.  Можно получить отдельный лицевой счет согласно доле, которая оформлена в собственность.

При этом не важно, достаточно ли этой доли, чтобы выделить отдельную комнату или нет. Доля оформляется именно на квадратные метры собственности.

Подробнее о  разделе лицевого счета в квартире спрашивайте у юристов.

Раздел муниципальной квартиры

Если осуществляется раздел муниципальной квартиры, необходимо письменно уведомить муниципалитет, представить не только кадастровые выписки, но и договор аренды или ордер. Раздел муниципальной квартиры возможен лишь на несколько муниципальных квартир или комнат.

Раздел квартиры по суду

При разделе квартиры по суду необходимо составить иск.

К иску для раздела квартиры по суду нужно приложить копию заявления о разделе имущества, оплаченную квитанцию, копию свидетельства, подтверждающего, что брак расторгнут, копию наличествующего лицевого счета, копию выписки из ЕГР на недвижимость, копию доверенности от истца, а также расчет, подтверждающий исковые требования.

Раздел квартиры между собственниками

Раздел квартиры между собственниками может происходить по согласию всех собственников квартиры. Тогда для раздела квартиры между собственниками надо обратиться к юристам и правильно оформить все документы.

Исковое заявление о разделе квартиры может быть встречено заявлением на раздел имущества, поданное другим супругом. Тогда исковое заявление о разделе квартиры и заявление на раздел  рассматриваются на одном процессе, а их совокупность приводит к более оперативному и верному рассмотрению дела.

Раздел ордера на квартиру

Для раздела ордера на квартиру вам нужны соответствующие документы, т.е. документы на квартиру (документ о праве собственности, технический паспорт на квартиру и т.д.). Для раздела ордера на квартиру нужно подать заявление в управляющую компанию по вашему дому.

Обычно решение поделить ордер приходит по причине желания платить отдельно за каждую часть собственности проживающих жильцов в квартире.<\p>

Исковая давность для заявлений на раздел квартиры между родственникамисоставляет  три года с того момента, когда лицо должно было узнать или узнало о нарушении своих прав.

Раздел квартиры по долям

Раздел квартиры по долям регулируется статьей 244 ГК РФ.  Раздел квартиры по долям может происходить по взаимному согласию между всеми собственниками путем размена или продажи и раздела денежных средств. Или же в судебном порядке, если кто-то из собственников не согласен на раздел.

Раздел квартиры на две квартиры

Раздел квартиры на две квартиры – это тоже реальный способ решения вопроса. Подходящим может быть вариант раздела большой квартиры на три однокомнатные квартиры с доплатой или на две двухкомнатные, находящиеся на окраинах города.

Но такой способ раздела квартиры на две квартиры может затянуться на длительное время.
Для принудительного раздела следует подать иск о разделе квартиры в Арбитражный суд.

В иске о разделе квартиры укажите, каким методом следует разделить квартиру, путем выплаты равноценной доли в денежном эквиваленте или в натуре.

Если в иске о разделе квартиры указывается выдел долей в натуре, необходимо приложить копию кадастрового паспорта с обозначенными границами, по которым, по вашему мнению, можно произвести раздел.

Напоминаем вам, что нет нерешаемых с юридической точки зрения проблем.

Однако каждый случай индивидуален, а поэтому исчерпывающий ответ на свой вопрос вы можете получить исключительно от юриста, детально описав ему суть своей проблемы.

Компания «Де-Юре» дает вам уникальную возможность получить бесплатную консультацию юристов и адвокатов по телефону или приезжайте к нам в офис по адресу: СПб, Невский проспект 151, этаж 3. 

Источник: https://de-ure.info/ru/services/Stati/Zhilischnoe_pravo/Razdel_kvartiry_mezhdu_sobstvennikami_v_sude.aspx