Продажа квартиры с обременением(2018г)

Продажа квартиры — тонкости процесса реализации и сопутствующие риски

Процесс продажи квартиры требует определённой подготовки. Однако далеко не каждый человек имеет представление, с чего начать продажу — сложную операцию, таящую в себе немалые риски.

Как же продать недвижимость выгодно и максимально оперативно? Стоит ли обращаться за помощью к специалисту или справиться самостоятельно? Какие проблемы могут обнаружиться при продаже?

Как продать квартиру правильно?

Существует 4 метода реализации квартиры:

1. С помощью агента. В данном случае профессионал берёт на себя все заботы — от организации рекламы до составления документов.
2. По доверенности. На лицо подготавливается доверенность, в силу которой он может осуществлять от имени доверителя действия, направленные на реализацию объекта.
3. Продажа квартиры по переуступке, которая называется цессией. В данном случае продаётся не сама квартира, а права на неё, например, права на будущее жильё в строящемся доме.
4. Самостоятельно. В таком случае все хлопоты, связанные с продажей жилья, ложатся «на плечи» собственника.

Всем известно, что самостоятельному продавцу нужно:

• Подготовить объект, то есть произвести уборку и при необходимости сделать косметический ремонт.
• Изучить рынок и запустить рекламу.
• Провести показы потенциальным покупателям.
• При обнаружении покупателя нужно заняться сбором документов и подготовкой договора купли-продажи.
• Зарегистрировать права нового собственника в Росреестре. После получения покупателем свидетельства забрать денежные средства и передать объект владельцу.

Но не все знают, как продать квартиру без посредников быстро и выгодно.

Решив найти покупателя на своё жильё, следует сразу позаботиться о наличии документов:

• Паспорта продавца.
• Свидетельства либо иной документации, подтверждающей права владельца.
• Справки относительно технической инвентаризации объекта.
• Выписки о количестве зарегистрированных лиц, которую выдают паспортисты.

Это далеко не весь список документов для продажи квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги. Помимо перечисленного, для регистрации продажи в Росреестре нужно подготовить соответствующий договор.

Продавец должен учитывать, что если недвижимость находится в его владении менее 3-х лет, он должен уплатить в ИФНС сбор в размере 13%.

Законодатели, стремясь пресечь спекуляции с объектами недвижимости, с 2017-го года увеличили минимальный срок владения квартирой до 5-ти лет.

Многим владельцам жилья важно знать, изменилось ли законодательство при продаже квартир, полученных по дарственной, по договору ренты, и приватизированных объектов менее 3 лет в собственности.

Реализации жилья с обременением

В некоторых случаях продавец недвижимости сталкивается с обстоятельствами, препятствующими продаже, либо ощутимо снижающими цену на жильё и затягивающими сроки реализации. Наиболее распространены проблемы при продаже квартиры с обременением, например, правами третьих лиц или ипотечным кредитом.

Многих собственников интересует, можно ли продать объект вместе с зарегистрированным в нём гражданином?

Законодательство не запрещает продажу недвижимости с жильцами без их согласия, если они не обладают правами владельцев относительно площади. Однако квартира с подобным обременением продаётся дольше и стоит меньше, чем юридически чистая.

1. Лицо проживает по другому адресу и на регулярной основе не оплачивает коммунальные услуги.
2. Гражданин стал бывшим членом семьи (супруг после расторжения брачного союза), если у него имеется возможность встать на учёт в ином месте.
3. Проживающий совершает хулиганские действия, нарушает права других жильцов (алкоголизм, наркомания, насилие).

Следует принять во внимание, что некоторых лиц выписать в принципе невозможно, например, получивших право пользования по наследству либо отказавшихся от приватизации.

А как быть, если в квартире прописан малолетний ребёнок?

Согласно российскому праву, продажа жилья с прописанным ребёнком допускается при соблюдении ряда условий. Существенное значение имеет факт наличия или отсутствия у гражданина, не достигшего 18-ти лет, прав владельца на объект.

В ситуации, когда дети обладают правами собственника, при совершении любой распорядительной операции с квартирой потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Если ребёнок не является собственником, то привлечение ООП необходимо только в исключительных случаях, но необходимо своевременно представить все документы для продажи квартиры с несовершеннолетними. При этом до даты подписания договора купли-продажи нужно предоставить ему новое место для проживания, по условиям не уступающее прежнему.

Нередки случаи, когда собственнику залогового жилья приходится продавать ипотечную квартиру. Все знают, что наиболее простой способ продажи квартиры в ипотеке – это предварительное погашение долга и снятие обременения. Если такая возможность отсутствует в силу финансовых трудностей, допускаются следующие варианты:

1. Проведение сделки с участием кредитующей организации. Покупатель передаёт денежную сумму за квартиру предварительно. Часть средств поступает в счёт долга. После погашения задолженности оформляется сделка. Участие банка является гарантией соблюдения интересов заинтересованных лиц.
2. Осуществление замены лица, выступающего заёмщиком. С согласия банка покупатель принимает на себя все права и обязанности по ипотеке, которые принадлежали продавцу, то есть изначальному заёмщику.

Итак, продажа квартиры является непростым процессом, требующим наличия некоторого багажа знаний. Можно воспользоваться услугами профессионала и тем самым избавиться от ненужных хлопот. Если же продавец решается осуществить реализацию самостоятельно, он должен иметь представления о юридических тонкостях, чтобы с выгодой продать квартиру и не нарушить права других людей.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha

Продажа квартиры с обременением | Виды, порядок

Обременением называют ограничение прав собственника на владение недвижимым имуществом, на его использование и совершение сделок с ним. Как правило, такой недвижимостью по ряду причин частично владеет другой человек или организация.

Продажа квартиры с обременением вполне возможна, но подобный договор требует повышенного внимания сторон, чтобы в будущем избежать проблем.

Виды обременений

Перечень основных обременений представлен в Федеральном Законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 и включает такие ограничения прав, как:

1. Ипотека. Такая квартира либо была приобретена в результате ипотечного кредитования, либо выступала как залог при получении владельцем крупной денежной суммы у банка. Продажа возможна только с согласия залогодержателя, то есть банка.
2. Аренда. В продаваемой квартире могут проживать арендаторы, если с ними был заключен зарегистрированный в Росреестре долгосрочный договор аренды.
3. Рента. Договор ренты заключают стороны, одна из которых предоставляет другой право пользоваться своим жильем за определенную плату (это может быть как фиксированная денежная сумма, так и оказание услуг). Обычно такое соглашение заключают одинокие пожилые люди или инвалиды, которым требуется уход или деньги на содержание. Таким образом, они получают рентную плату, а рентоплательщик использует жилое помещение. Если речь идет о пожизненной ренте, предметом договора выступает само жилье – после смерти получателя ренты оно переходит в собственность плательщика ренты, если тот исправно выполнял свои обязательства по договору. По закону, рентоплательщик не может самостоятельно продать жилье или прописывать в нем других людей, поэтому все сделки проводятся с согласия получателя ренты.
4. Арест. Это обременение может быть наложено судебными исполнителями или работниками правоохранительных органов, обычно за неуплату долгов (коммунальных платежей, налогов, алиментов) или как предварительные меры перед будущим взысканием имущества. При этом собственник может лишиться права как распоряжаться недвижимостью, так и пользоваться ей, пока не будут выполнены обязательства по долгам.
5. Наличие несовершеннолетних или недееспособных собственников. Для проведения такой сделки потребуется согласие на продажу от их законных представителей (попечителей или опекунов). Они имеют право запретить отчуждение прав на квартиру, если считают, что интересы их подопечных могут пострадать.
6. Продажа жилья с прописанным в ней человеком. Нередко встречаются ситуации, когда человек давно не проживает в квартире, но зарегистрирован в ней. Сняться с регистрации такой жилец может только лично, обратившись в паспортный стол, в противном случае его придется выписывать через суд. Однако он сохраняет право пользования квартирой в случае, если это указано в договоре купли-продажи.
7. Сервитут. Это ограниченное право на распоряжение чужим земельным участком.
8. Право супруга владельца на распоряжение недвижимостью. Даже если один из супругов не является владельцем жилого объекта, он имеет такое же право распоряжаться им как совместно нажитым имуществом, согласно Семейному Кодексу РФ. Проведение сделки в этом случае возможно лишь с нотариально заверенного согласия другого супруга. Разрешение не требуется только тогда, когда жилье не относится к совместному имуществу на основании подтверждающих это документов (например, брачного контракта).
9. Доверительное управление. Заключение владельцем квартиры подобного договора подразумевает, что он передает свое право сдавать жилье другому лицу или организации – так называемому «доверительному управляющему». Управляющий может заключать договоры аренды от своего имени, но в интересах собственника.

Как узнать о наличии обременения?

Права на недвижимость и налагаемые на нее обременения подлежат обязательной государственной регистрации, без этого они не признаются законными.

Сведения обо всех имеющихся обременениях жилого объекта можно получить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Информация находится в свободном доступе, поэтому любой желающий приобрести квартиру перед совершением сделки может узнать о тех или иных ограничениях прав на приобретаемую недвижимость. Выписку из ЕГРП можно получить в органах Росреестра, МФЦ или по интернету после оплаты госпошлины и заполнения соответствующих форм.

Данные об обременении указываются в 4 пункте выписки. При их отсутствии ставится отметка «не зарегистрировано». Срок действия бумаги составляет 30 дней.

Информация о снятии обременения также фиксируется в Росреестре. Собственнику жилья нужно будет подготовить соответствующие документы и получить официальную выписку: это значительно упростит процесс продажи квартиры.

Особенности продажи

Продать квартиру с обременением невозможно в двух случаях:

1. На нее наложен арест. В этом случае все сделки с квартирой будут признаны недействительными. Перед продажей необходимо снятие ареста судебными органами.
2. Здание находится в аварийном состоянии и подлежит расселению.

В остальных случаях для продажи квартиры понадобится согласие тех или иных третьих лиц. Существующее обременение переходит от продавца к покупателю вместе с правом собственности.

• При ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка до момента погашения кредита, но, согласно Гражданскому Кодексу РФ, собственник вправе пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него доходы. Получив от банка согласие, продавец квартиры может либо взять с покупателя необходимую для закрытия кредита денежную сумму плюс уже выплаченные по ипотеке деньги, либо переоформить ипотечный кредит на покупателя. Переоформление возможно в случае, если у банка нет сомнений в платежеспособности покупателя квартиры, и у него хорошая кредитная история.
• Залогодержателем может выступать не только банк, но и другое юридическое или физическое лицо: продажа возможна только с его согласия, ведь обременение в этом случае также подлежит обязательной регистрации.
• Продажа квартиры не влечет за собой расторжение договора аренды, заключенного арендаторами с прежним собственником. Наниматели имеют право проживать в квартире до истечения срока действия соглашения. Это обстоятельство может причинить массу неудобств новому владельцу квартиры. Досрочное же расторжение соглашения об аренде повлечет за собой санкции, прописанные для таких случаев в договоре. Поэтому добросовестный продавец расторгает договор и выселяет нанимателей заранее, до совершения сделки купли-продажи.
• Согласие получателя ренты – неотъемлемое условие продажи недвижимости, при этом обязательства по рентным выплатам переходят к покупателю, если продавец не выполнил их до конца. Приобретение такого жилья сопряжено с рисками, ведь за рентополучателем остается право на расторжение договора ренты в любой момент, если указанные в нем условия не выполняются.
• Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, перед продажей недвижимости они должны быть выписаны и зарегистрированы по новому адресу, где условия проживания не хуже. Во избежание недоразумений продавец перед совершением сделки предоставляет покупателю сведения обо всех лицах, прописанных в квартире.

Таким образом, наличие обременения зачастую не является препятствием для продажи квартиры. Необходимо подготовить требующиеся дополнительные документы и уведомить обо всех нюансах потенциального покупателя.

Источник: https://03-pravo.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem.html

Как купить квартиру с обременением и не остаться без жилья?

Приобретая недвижимость с обременением, вы должны помнить о некоторых нюансах совершения таких сделок. Чтобы действующее ограничение не навредило с материальной точки зрения, и вы не остались без жилья, советуем заранее обдумать, как правильно заключить сделку купли-продажи.

Мы же расскажем, на что обратить внимание, и как без рисков купить квартиру с обременением.

статьи:

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – поэтапная процедура

При покупке квартиры, на которую оформлен договор ипотечного кредитования, стоит знать, как проходит эта процедура. Договор подразумевает, что квартира находится в залоге у банковской организации — и это не значит, что сделки совершать с ней невозможно.

Обычно при покупке граждане действуют согласно нескольким схемам:

Схема 1. Взятие части долговых обязательств на себя

Расскажем, что должен делать покупатель:

1. Прийти в банковскую организацию вместе с продавцом.
2. Предоставить свои документы и доказать платежеспособность.
3. Взять письменное согласие с банка о том, что они разрешают продать квартиру.
4. Заключить соглашение с продавцом, где будет указано, что он решил продать вам квартиру, а вы выплатить за него ипотеку. Документ следует оформить у нотариуса.
5. Переоформить договор по ипотеке на себя, конечно же, при специалистах банка.
6. Выплатить долг непогашенной части ипотеки.
7. Заключить сделку купли-продажи с продавцом квартиры и перечислить ему средства, по договоренности сумма может быть разная, да и почти всегда она превышает размер ипотеки. Например, ипотека – 2 млн.руб, а квартиру продают за 2,5 млн.руб. Разницу в 500 тыс.руб. покупатель должен перечислить продавцу квартиры.

Сделку купли-продажи также можно оформить у нотариуса, чтобы избежать ошибок и проблем.

Схема 2. Взятие долговых обязательств полностью

План действий будет практически такой же. Изменится лишь то, что покупатель должен будет оплатить весь долг по ипотечному кредиту.

Юридически правильно будет взять с продавца квартиры расписку, что он не имеет претензий к покупателю и продает квартиру ему за стоимость ипотеки. От покупателя лишь потребуется выплатить часть погашенного кредита и некую сумму-бонус, по договоренности.

Приведем пример. Гражданин Лесничкин погасил 1/3 часть ипотеки. Он пожелал продать новую квартиру гражданину Денисенко, который заранее продумал свои действия и попросил продавца составить и заключить с ним соглашение, в результате которого можно было бы совершить сделку купли-продажи.

Денисенко выплатил банковской организации весь ипотечный кредит – 2/3 от суммы, подтверждение он предоставил Лесничкину. К тому же, Денисенко перечислил ему 1/3 от суммы ипотеки и 400 тыс.руб. – бонус за покупку квартиры.  Договор купли-продажи был оформлен у нотариуса.

Схема 3. Покупка квартиры частями

Данная процедура подразумевает такие действия покупателя:

1. Заключает договор купли-продажи или соглашение, в котором прописывает, что передает денежные средства частями. В свою очередь продавец обязуется на полученные средства выплатить ипотечный кредит, «погасить» его полностью и снять с квартиры обременение. Документ можно оформить у нотариуса.
2. Перечисляет или передает денежные средства в указанном размере. Не забудьте взять с продавца расписку о принятии денег. Также можно делать это в присутствии нотариуса, чтобы не возникло дальнейших проблем.
3. Ожидает исполнения продавцом своих обязательств. Получает от него подтверждение с банка.
4. Переводит продавцу оставшуюся часть средств. Расписка также обязательна.

После этого действия вы можете считать, что договор купли-продажи считается завершенным. Обременение с квартиры будет снято, ведь вы «погасили» ипотечный кредит. 

Как снять все виды обременения с недвижимости?

При совершении сделок по вышеперечисленным схемам, не забудьте о некоторых нюансах, они очень важны:

1. О других обременениях на квартиру следует узнать не у продавца квартиры, а из выписки ЕГРП.
2. Обязательно получите согласие у банка на покупку данной недвижимости.
3. Узнайте в банковской организации, какой договор по ипотеке был заключен с продавцом квартиры.

   Возможно, сделка купли-продажи может быть оформлена после выполнения некоторых условий, выставленных банком. Например, банк может попросить изначального заемщика по ипотеке выплатить 1/2 от всей ее части.

4. Если сотрудник банка не дает согласие на продажу квартиры, попросите его  написать согласие на переоформление кредита.

5. Чтобы получить согласие на переоформление кредита, стоит показать на бумаге и доказать свою платежеспособность.
6. Все документы оформляйте в присутствии нотариуса.
7. При передаче денежных средств берите расписку у продавца.
8. Перечислять средства лучше на счет банковской организации, если вы оплачиваете ипотеку.

9. При оформлении сделки купли-продажи обращайте внимание на другие документы. Например, домовую книгу, которая может подтвердить «не выписанных» людей из квартиры.
10. Стоимость квартиры должна превышать сумму ипотеки. Помните, никто за бесценок не будет продавать недвижимость, то есть даром.

    Если так случилось, значит, перед вами продавец-мошенник, желающий, чтобы вы выплатили его ипотеку.

Покупая квартиру с обременением, вы должны помнить, что лучше проконсультироваться у специалиста, нежели заключить договор, а потом «локти кусать».

Можно ли купить квартиру с обременением в виде ареста недвижимости, и как это сделать правильно?

Усложненный случай покупки арестованной квартиры обусловлен тем, что недвижимое имущество нельзя продать и даже просто подарить.

Обычно арест на недвижимость накладывается правоохранительными органами или судебными представителями, снять арест без их ведома невозможно.

Если вы собираетесь приобретать квартиру, находящуюся под арестом, знайте – сделка купли-продажи будет считаться действительной только после того, как арест снимут! По сути, до этого момента такая сделка юридически не зафиксирована и незаконна.

Арестованную квартиру можно купить, если:

1. У продавца имеется разрешение на продажу имущества со стороны суда или службы судебных приставов. Как правило, когда завершается судебное разбирательство, затрагивающее недвижимость, оно автоматически убирается из списка арестованных.

2. У продавца есть документ с банка, который разрешает продать недвижимость. Пример: ипотечное кредитование. Как только должник начнет выплачивать кредит, его имущество, взятое в ипотеку, можно будет продать.

Проверяйте документы, прежде чем заключать следку купли-продажи! И помните, что арест–обременение не дает прав владельцу продавать свое имущество.

Покупка квартиры с оформленным договором пожизненной ренты – что необходимо знать покупателю?

В соответствии с действующими статьями 601 и 604 ГК РФ, рентодатель, заключающий договор и передающий свою квартиру какому-либо лицу, имеет полное право продать свое имущество — даже, если вторая сторона исполняет свои обязательства.

Если вы являетесь покупателем такой собственности, то должны знать, что все договорные обязательства, которые были наложены на предыдущего получателя ренты, автоматически перекладываются на вас.

Многие юристы отмечают, что это самый неудачный способ приобретения жилья, так как:

1. Рентодатель будет проживать в квартире пожизненно. Выгнать вы его не имеете права.
2. Рентодатель может расторгнуть договор, если посчитает нужным. Статистика показывает, что суд встает чаще всего на сторону пожилых людей.

3. Вы должны будете ухаживать и всячески поддерживать пенсионера, если это прописано в договоре ренты.
4. Вы должны сохранять чеки, квитанции, подтверждающие вашу помощь.

   Например, сохранять чеки с магазинов о том, что вы приобретали рентодателю продукты, или чеки, подтверждающие перевод средств на его счет.

Если же продавцом является лицо, получающее ренту, то сделка возможна, только если наступила смерть рентодателя, иначе такая сделка будет считаться незаконной.

Для того чтобы не наткнуться на мошенников, вы должны:

1. Попросить у получателя ренты договор, который был заключен между ним и рентодателем. Вы можете сделать его копию и проконсультироваться у юриста в его действии.
2. Попросить у него документ о смерти рентодателя.

   Это очень важно! Кстати, такой документ однозначно будет у получателя ренты, ведь квартира переходит в его право собственности, он должен чем-то подтверждать это.

3. Сделать выписку из ЕГРП и проверить, нет ли каких-либо других обременений на квартиру.
4. Заключить сделку купли-продажи в присутствии нотариуса.

Если внимательно проверять все документы, то риск возникновения недействительных сделок исчезнет.

Как купить жилье, оформленное в аренду?

При оформлении сделки-продажи квартиры, оформленной в аренду, может не возникнуть вопросов у покупателя. По сути, вы сами можете проверить имущество на наличие обременений, взять выписку из ЕГРП.

Но, заметьте, что там не впишут, сдается ли квартира в аренду кому-либо! Поэтому доверять на слово продавцу квартиры не стоит.

Покупатель должен попытаться проверить самостоятельно, не проживает ли в квартире кто-то посторонний.

Дело в том, что по закону договор аренды нельзя расторгнуть просто так. Наниматели жилого помещения могут исполнять и дальше свои договорные обязательства — даже, если поменяется собственник жилья.

Если вы хотите приобрести квартиру, которая сдавалась в аренду, стоит:

1. Пообщаться с квартирантами и осмотреть договор — в нем должна быть прописан срок действия.
2. Если они не будут против расторжения договора, следует подтвердить это официальной распиской.

   Вы должны добиться расторжения договора до момента совершения сделки.

3. Оформить покупку недвижимости у нотариуса.

Если же вы уже приобрели квартиру с нанимателями, которые не желают съезжать, то решите этот вопрос через суд.

Покупка квартиры у собственников, в числе которых есть несовершеннолетние или недееспособные – разбираем нюансы

Приобретать квартиру у гражданина, который имеет иждивенцев, стоит очень внимательно.

Следуйте такой инструкции:

1. Попросите продавца предоставить документы на имущество, причем не забудьте проверить домовую книгу, в которой могут быть прописаны дети или инвалиды.
2. Обговорите с продавцом, согласны ли все на продажу квартиры. Заметьте, что согласие на продажу должно быть оформлено от родителей несовершеннолетних.

   Если недееспособное лицо или ребенок находится под опекой, то стоит продавцу обратиться в органы опеки и попечительства, взять справку от них, что они не против вашей продажи. Отказать могут только в том случае, если средства от продажи пойдут не на покупку нового жилья и детям, инвалидам негде будет жить. Позаботиться о дальнейшей прописке должен продавец.

3. Получите выписку из ЕГРП, узнайте о наличии других обременений.
4. Проверьте документы и домовую книгу перед совершением сделки, проверьте, все ли были выписаны из квартиры.
5. Заключайте договор у юриста.

Органы опеки строго следят за тем, в каких условиях проживают дети, поэтому трудности могут возникнуть не у покупателя, а у продавца.

Он должен предоставить отчет в опеку, что ему есть куда переселить несовершеннолетних детей или инвалидов и где прописать их.

Как купить квартиру, находящуюся в собственности у обоих супругов – всё о разрешении супруга собственника на продажу

Для того чтобы купить такую квартиру, вам следует:

1. Попросить собственника квартиры предоставить согласие второго супруга на продажу. Ведь имущество может являться совместно нажитым (ст. 35 СК РФ).

   Согласие должно быть нотариально заверенным!

2. Попросить владельца недвижимости показать документы, подтверждающие, что жилье было приобретено им ранее, до брака. Например, брачный договор, договор купли-продажи данной квартиры.
3. Заключать сделку лучше всего у нотариуса.

Чтобы не остаться без жилья при покупке квартиры с обременением, учитывайте наши советы и проверяйте владельцев и их документы на недвижимость.

Источник: https://pravo812.ru/useful/671-kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem-i-ne-ostatsya-bez-zhilya.html

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Купля-продажа квартиры требует максимальной внимательности и знания тонкостей при оформлении сделки купли-продажи как от продавца, так и от покупателя жилья. Серьезным препятствием в заключении сделки может стать имеющееся обременение квартиры. Каким может быть это «обременение» и что с ним делать — мы сейчас разберемся.

Давайте более подробно рассмотрим основные виды обременений на недвижимость, которые встречаются чаще других и чем купля-продажа квартиры с обременением отличается от стандартных сделок с недвижимостью.

Что такое обременение права собственности на недвижимое имущество

Когда идет речь о купле-продаже недвижимости, то в первую очередь необходимо установить собственников жилья, то есть круг лиц, обладающих квартирой по праву собственности, которое в свою очередь включает в себя: право владения, право пользования и право распоряжения жильем.

В том случае, если имеется какое-либо ограничение на право владения, распоряжения и пользования, то передача права собственности на жилья покупателю квартиры может быть сильно затруднена, либо вообще не возможна.

А обременений права собственности на недвижимое имущество может быть целый ряд.

Наличие обременений на жилье не означает, что такое жилье нельзя продать/купить, но знать о наличие ограничений покупатель должен непременно, дабы не нажить проблем с приглянувшейся квартирой и не остаться в дураках.

Согласно вышеупомянутого закона ФЗ № 122 все права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации и являются общедоступной информацией, которая внесена в Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП), и покупатель квартиры или любого другого недвижимого имущества всегда может узнать подробности касающиеся предмета будущей сделки.

Обременение прав собственности при ипотеке

Обременение при ипотеке предполагает нахождение квартиры в залоге у банка (либо ипотечное кредитование для покупки жилья, либо денежный кредит под залог самой квартиры). Наличие залога не означает, что продать ипотечную квартиру нельзя.

Если банк дает свое согласие на продажу ипотечной недвижимости, то кредит переоформляется на нового владельца.

Для банка главное, чтобы кредит был погашен, и если покупатель докажет свою кредитоспособность, то препятствий для сделки не будет, в конце концов, банкам не так и важно, кто именно погасит кредит, залогом по которому выступает приобретаемая недвижимость.

1. Покупатель берет на себя обязательства оплаты ипотечного кредита за приобретаемую залоговую квартиру, выплачивая продавцу сумму в счет компенсации уже погашенной им части ипотечного долга + некий бонус по договоренности.
2. Покупатель передает всю залоговую стоимость владельцу наперед, тот «гасит» ипотечный кредит, снимает обременение и после этого получает вторую часть суммы за продажу квартиры. Только не забудьте оформить передачу денег юридически верно, подкрепив распиской, заверенной нотариально.
3. Покупатель производит оплату двумя частями — первую банку, погасив остаток долга по ипотечному кредиту, а вторую продавцу квартиры.

В любой из вышеперечисленных схем покупки/продажи квартиры с обременением в виде ипотеки важно подробно ознакомиться с условиями ипотечного договора, в частности, что сказано про досрочное погашение.

В первой ситуации не лишним будет получить согласие банка на смену заемщика, ведь кредитная организация ничего не знает о платежеспособности покупателя и без одобрения банка сделка будет невозможна.

Аналогичным образом можно купить квартиру в случае, когда залогодержателем является не банк, а другое физическое или юридическое лицо. В любом случае обременение фиксируется в ЕГРП, и покупая залоговую квартиру вы должны заручиться согласием залогодержателя.

Обременение прав собственности при аресте недвижимости

Наиболее сложный случай обременения — это нахождение под недвижимости под арестом с сопутствующим наложением запрета на любые действия с жильем, на распоряжение и даже пользование. Арест может быть наложен правоохранительными органами, судебными исполнителями в качестве обеспечения, либо как предварительную меру перед обращением на взыскание имущества.

Как покупатель вы должны понимать, что покупка подобного жилья в обход официальных торгов очень рисковое занятие. Владельцу арестованной недвижимости продать её ранее, чем будет снят арест крайне трудно, и законным способом невозможно.

Только разрешение соответствующего органа (суд, ФССП), наложившего арест на квартиру, может снять подобное обременение, но действую правоохранительные и судебные инстанции только в рамках закона, поэтому договориться как с банком с ними невозможно.

Чтобы продать квартиру, находящуюся под арестом нет иного пути, чем снять арест, просто нет.

Обременение прав собственности при ренте

Договор ренты на условиях пожизненного содержания чаще всего заключают одинокие пожилые люди или инвалиды, у которых нет родственников, которые бы за ними ухаживали.

В этом случае лицо, обеспечивающее регулярный уход за пожилым собственником жилья заключает договор ренты, и получает право собственности в соответствие со ст. 601 ГК РФ «Договор пожизненного содержания с иждивением» и может распорядиться квартирой согласно ст.

604 ГК РФ (Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания), однако, продать такое жилье рентодатель может только с позволения получателя ренты.

Если вам «посчастливилось» приобрести такую квартиру, то далее условия ренты обязаны выполнять вы. А иначе, получатель ренты расторгнет договор в одностороннем порядке.

Проблемы при покупке жилья с договором аренды

Бывают такие ситуации, когда покупатель жилья перед заключением сделки провел все необходимые проверки, определил круг собственников жилья, выяснил, что квартира не находится под залогом или арестом, нет никаких явных видимых обременений.

Заключил договор купли-продажи квартиры,  внес оплату, зарегистрировал право собственности на купленную квартиру в ЕГРП, но в итоге обнаружил, что в приобретенной квартире проживают какие-то незнакомые ему посторонние люди — арендаторы.

Что делать?

Вы должны знать, что договор длительной аренды (на срок от года и более) должен быть оформлен письменно и подлежит государственной регистрации.

Смена собственника арендуемого жилья не отменяет права нанимателей проживать в квартире по договору исполняя обязательства со своей стороны до конца срока действия договора аренды.

Если вы покупаете жилье, поинтересуйтесь у продавца, не сдается ли квартира, и если есть какой-либо договор аренды — добейтесь его расторжения до покупки данной недвижимости. В противном случае проблемы расторжения договора лягут на нового собственника, и без суда вопрос будет не решить.

Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников

Случается так, что в числе собственников покупаемой квартиры находятся дети или недееспособные лица. Для продажи в таком случае необходимо согласие родителей несовершеннолетних детей или опекунов. Подобные процедуры строго контролируют органы опеки.

Для покупки жилья, в котором были прописаны несовершеннолетние лучше всего добиться того, чтобы перед заключением сделки купли-продажи дети были выписаны с жилплощади. Здесь могут возникнуть определенные трудности, ведь опека строго следит за тем, чтобы детям или недееспособным на новом месте регистрации по месту жительства были обеспечены условия, не уступающие старым.

Разрешение от супруга собственника

Если квартира, которую вы решили купить, является совместно нажитым имуществом, то на ее продажу нужно согласие обоих супругов, даже если собственник, фактически, один из них.

Для покупки такой квартиры одним из супругов необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, ведь согласно статьи № 35 Семейного кодекса Российской Федерации:

Если же квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, то разрешение второго супруга получать нет необходимости, однако, проверить этот факт не всегда просто, доказательством может быть брачный договор, либо документы, по которым можно проследить, что квартира была приобретена одним из супругов еще до заключения брака.

Мы познакомили вас с основными ситуациями купли-продажи квартир с обременениями, и хотя спорных нюансов много, решение, всё-таки, можно найти в любом случае, главное, будьте внимательны и тщательно проверяйте круг собственников, и факты наличие обременения, что избежать рисков при покупке жилья.

Источник: https://PapaJurist.ru/real-estate/kuplya-prodazha-kvartiry-s-obremeneniyem/

Обременение на квартиру: что это такое, последствия

При приобретении жилья на вторичном рынке покупатели могут столкнуться с определенными трудностями, связанными с существующими на данное недвижимое имущество ограничениями.

Чтобы избежать от возможных мошеннических действий и последующих судебных разбирательств важно проверить юридическую чистоту квартиры или дома, тщательно изучая домовую книгу и сведения о квартире.

 Зачастую можно встретить предложения о продаже жилья по существенно заниженной цене, это уже является признаком того, что на него имеются определенные ограничения. Поподробнее расскажем о том, обременение на квартиру что это, их виды и способы приобретения квартиры с  ограничениями.

Официальное определение «обременения» регламентируется ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О госрегистрации прав на недвижимость». Указанный закон гласит, что обременение на квартиру – это ограничения, зафиксированные в актах и договорах,  на право осуществления сделок владельцем своим жильем. При этом собственник вправе провести сделки с обремененным жильем исключительно с разрешения третьего лица.

Обременения бывают нескольких типов:

• Ипотека. Приобретение жилья с помощью ипотеки – один из распространенных способов. Во многих случаях квартира выступает в качестве залога у банка-кредитора. Владелец же не может осуществить продажу такого жилья до того, пока не выплатит весь долг. Но совершить продажу такого жилья возможно при получении согласии у кредитной организации и у покупателя, который обязуется принимать все условия банка.
• Наличие ренты. Если в данной жилплощади проживает получатель ренты, осуществить сделку по продаже или оформления дарственной, можно после его смерти или по обоюдному согласию.
• Арест. Такое ограничение налаживается, если у собственника имеются задолженности по коммунальным платежам (долг свыше определенного лимита) или другие задолженности. Оформление купли/продажи можно лишь после согласия управляющей компании (т.е. после погашения всех невыплат).
• Наем на договорных условиях. Несмотря на то, что съемщик жилья не наделен правом на наемное жилье, собственник не имеет право выселять его до окончания срока, установленного договором аренды. Сделка по купле продаже может осуществиться только по истечению срока аренды или после согласия съемщика.
• Зарегистрированные на этой жилплощади лица. В процессе сделки по продаже жилья проводится самостоятельная выписка всех жильцов, прописанных в нем. Если указанные лица отказываются сделать это, при этом они не обладают правом собственности, владелец может сделать это в судебном порядке. Но существуют случаи, когда собственник не может выписать гражданское лицо из своей жилплощади без согласия последнего.
• Проживание в квартире несовершеннолетнего. Отчуждение подобного жилья можно реализовать лишь с разрешения опекунского (если младше 14 лет) или попечительского (для лиц старше 14 лет) совета.
• Аварийное здание. Согласно закону продажа квартиры в доме, который признан аварийным, запрещено.
• Сервитут. Это документ, согласно которому правом пользования жилым помещением обладают лица, не являющиеся его собственником (например, когда собственники живут заграницей и поручили присмотр за квартирой другому лицу). Для продажи такого жилья, собственнику необходимо их согласие.

Как продать жилье с обременением?

В целом, продажа квартиры с обременением подразумевает выполнение определенных процедур, связанных со снятием ограничения. Подробно расскажем на примере реализации ипотечной недвижимости.

Чтобы совершить подобную сделку владелец жилья (продавец) должен получить от банка-кредитора документы, разрешающие продавать жилье, приобретенное по ипотеке, которая еще не погашена. После получения согласия от банка, нужно искать покупателя, готового купить квартиру с обременением.

Порядок оформления сделки такова:

• Покупателем арендуется две банковские ячейки в кредитной организации, где у продавца оформлена ипотека. Первая ячейка предназначена для средств, направленных на погашение ипотеки, а вторая, куда размещается остаток договорной суммы, принадлежит продавцу.
• Покупатель за счет денег 1-й ячейки выплачивает кредит.
• Банком-кредитором оформляется документ, подтверждающий факт полного погашения кредита.
• Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи.
• Регистрационной палатой выдается справка о снятии ограничения с предмета сделки и оформляется переход права собственности покупателю. Для обращения в регистрационную палату необходимо подготовить следующие бумаги: заявку установленного образца о снятии ограничения, свидетельство регистрации собственности на продаваемое жилье, ипотечный договор и платежные чеки на погашенный кредит, квитанция об уплате госпошлины, закладную.
• Деньги со второй ячейки становятся доступными продавцу после завершения сделки.

Чтобы исключить спорные ситуации (например, после погашения кредита собственник может отказаться от сделки по продаже, вопрос можно решить только в судебном порядке). Поэтому желательно заключать с продавцом предварительное соглашение. В нем должно быть указано, что часть денег покупатель выделяет на погашение кредита.

Нюансы продажи недвижимого имущества с обременением

При продаже жилплощади с обременением форма договора несколько отличается. В нем должен присутствовать пункт о том, что продавец известил покупателю о наличии ограничения. Помимо этого в нем подробно должно быть описан порядок взаиморасчетов.

Квартиры с обременением чаще продаются в аукционах, когда жилье выступает в качестве залога за оформленный кредит, и заемщик не выполнил свои кредитные обязательства. В подобных случаях в качестве продавцов выступают судебные приставы исполнители.

Если в покупке ипотечного жилья нынешний собственник использовал средства материнского капитала, и в нем прописаны несовершеннолетние лица, то для совершения сделки необходимо получить согласие попечительского или опекунского совета. Разрешение на отчуждение квартиры указанные органы могут дать лишь после того, как все несовершеннолетние лица будут зарегистрированы на новой жилплощади. Последняя по параметрам должна быть больше предыдущей.

Проверка снятия обременения на квартиру

Снятие обременения подтверждается получением соответствующего документа от органов, которыми было оно установлено. В случае ипотечного жилья это будет документ от банка о полном погашении долга. Если ограничение принято управляющей компанией по причине невыплаты коммунальных услуг, то подтверждением снятия обременения станет бумага от указанных органов о выплате долгов.

В случае ренты подтверждением снятия ограничения станет:

• документ о смерти получателя пожизненной ренты;
• документ об истечении срока договора ренты;
• нотариально заверенный документ, заключенный между получателем ренты и исполнителем относительно обоюдного согласия по продаже жилья.

Узнать о наличии обременений перед началом заключения сделки купли/продажи можно при подаче заявки в Росреестр на получение выписки ЕГРП по данной недвижимости. В ней имеется вся информация относительно ранее проводимых сделок, а также наличия обременения.

Вывод

Несмотря на привлекательную стоимость  жилья с обременением, процедура его купли/продажи достаточно сложный процесс.

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков (потеря денег и приобретенной жилплощади в связи с признанием сделки недействительной), лучше воспользоваться услугами квалифицированного юриста, который не только поможет выявить существующие обременения, но совершить грамотную сделку в соответствии с установленными законодательными актами.

Источник: https://Papinian.ru/grazhdanskoe/zhilishchnoe/prodazha-i-pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Особенности сделки при продаже квартиры с обременением

Если у вас в собственности имеется квартира или другой вид жилого имущества, то по отношении к ней вы обладаете правами пользования, владения и распоряжения.

Однако на одно из перечисленных преимуществ – распоряжение — может быть наложено обременение, согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». В таком случае при продаже квартиры могут возникнуть определенные трудности.

По данным статистики, владельцам обремененного жилья приходится снижать цену до 50 % от реальной стоимости. Хотя выход из ситуации можно найти.

В первую очередь, намереваясь продать жилье, выясните, «чистая» ли она – это легко можно сделать при обращении в местное отделение Росреестра или на их сайте, так как записи об ограничениях хранятся в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом придется оплатить госпошлину. В выписке из ЕГРП будут указаны сведения об имеющихся ограничениях права, номер и дата их регистрации в государственных органах, сроки исполнения и информация о гражданах, в пользу которых они действуют.

Какие существуют обременения

Основных видов ограничений, попадающих под понятие «обременение», несколько. Статистика свидетельствует, что наиболее распространенным обременением считается залог (ипотека), рента, арест, аренда, доверительное управление, опека, разрешение второго супруга, аварийный дом и пр.

Залог недвижимости (ипотека)

Согласно исследованиям специалистов, большая доля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи посредством передачи квартир в залог банковскому учреждению, то есть, по ипотеке. В собственность такое жилье не переходит, пока кредитор не рассчитается с банком.

Такая ситуация, в общем-то, стандартная, ведь не секрет, что у людей могут меняться жизненные обстоятельства, и возникает необходимость продать эту квартиру и купить более экономный вариант.

В данном случае необходимо получить согласие банка и выяснить, какая сумма подлежит выплате.

Обременение в виде залога на недвижимость может быть наложено не только в случае ипотечного кредитования.

Например, собственник может ввести данное ограничение с целью сведения к минимуму риска потери квартиры, если вдруг возникнет такая необходимость.

В таком варианте залогодержателем обычно становится лицо, наиболее доверенное залогодателю, к примеру, один из родителей. Тогда квартиру можно продать только с их официального согласия.

Договор ренты

Также одним из часто встречающихся видов обременения считается так называемая неисполненная рента, или договор купли-продажи с пожизненным проживанием ил содержанием. Им обычно пользуются пожилые люди, готовые оставить жилье даже малознакомым гражданам.

Суть документа состоит в том, что человек, взявший на себя обязательства по содержанию и уходу за престарелым лицом (рентоплательщик), взамен получает квартиру после его смерти, и соответственно, снятия обременения. Это прописано в статье 583 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

До этого времени рентоплательщик может подать квартиру только с письменного разрешения рентополучателя (собственника).

Данный вид сделки может иметь некоторые неприятные моменты.

Причем в суде могут оспаривать законность сделки, ссылаясь на неосознанность действий рентополучателя. Также необходимо выяснить, не состоит ли предполагаемый рентополучатель на учете в психдиспансере, дабы избежать неприятных «сюрпризов».

Также не стоит забывать, что пожилые люди могут изменить свое решение и расторгнуть с вами заключенный договор ренты, поэтому следует сохранять все свидетельства о понесенных расходах (квитанции, справки, чеки и т.п.), при помощи которых будет возможным подтвердить в суде исполнение вами договора надлежащим образом.

Арест

Он считается одним из наиболее тяжелых для собственников ограничений. Арест может быть наложен как судебными органами, так и должностными лицами государственных органов.

Причинами ареста квартиры могут быть коммунальные платежи и непогашенные кредиты, спор в отношении собственно самой квартиры и неуплата алиментных обязательств, прочие вопросы, связанные с долгами.

К примеру, решением суда с ответчика взыскана определенная сумма, а отдать ее нечем.

Может быть другой вариант: после ареста квартиры судом состоялось другое судебное разбирательство, которое вынесло решение об отказе в удовлетворении требований иска. В подобном случае вопрос о снятии обременения в виде ареста имеет чисто технический характер и не станет препятствием к продаже.

Аренда

Договор найма с действительным сроком тоже считается обременением. Согласно российского законодательства, жильцы-арендаторы имеют право на проживание в арендуемом жилье до окончания действия договора. Если собственник хочет срочно продать квартиру, то он обязан предоставить нанимателям условия для проживания, не уступающие существующим.

Такие же примерно правила существуют и для доверительного управления. То есть, если квартирой по соответствующему договору управляет не собственник, а, к примеру, агентство недвижимости, то и оно обязано предоставить нанимателям не менее достойные условия для проживания. Стоит помнить, что передача имущества в доверительное управление не предполагает перераспределение права собственности.

Опека

Наличие прописанных в квартире недееспособных людей или несовершеннолетних детей тоже может стать препятствием при продаже квартиры по предписанию органов государственной опеки, если их интересы могут измениться в худшую сторону.

Если они являются собственниками, то при продаже квартиры необходимо письменное согласие их опекунов (попечителей).

Под защитой Постановления Конституционного суда находятся права детей, являющихся собственниками, поэтому предоставление сведений о новом жилье, где будет прописан и проживать ребенок и которое не уступает по комфортности предыдущему, должно быть обязательным.

Согласие второго супруга

Оно будет необходимо при продаже квартиры, если оно является совместным имуществом. Жилье в данном случае является объектом общей собственности, и, согласно статье 35 Семейного Кодекса РФ, единолично распоряжаться таким видом недвижимости только один из супругов не может.

Заверенное нотариусом согласие второй половины станет основой для снятия подобного вида обременения.

Но если продаваемый объект недвижимости не входит в число совместно нажитого имущества и это можно письменно подтвердить (к примеру, есть соответствующий пункт в брачном договоре), то согласие второго супруга не потребуется.

Аварийный дом

Продажа квартиры невозможна, если дом, в котором она расположена, является по закону ветхо-аварийным по причине некомфортности проживания, и его жильцы подлежат расселению.

Подводя итог, следует отметить, что нельзя продать квартиру лишь в двух случаях: если она находится под арестом или расположена в ветхо-аварийном доме. При существовании иных вариантов обременения на принадлежащем вам объекте недвижимости вопрос можно решить, обратившись за помощью в специализированное агентство.

Источник: https://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/osobennosti-sdelki-pri-prodazhe-kvartiry-s-obremeneniem.html