Продажа доли в приватизированной квартире(2018г)

Как продать долю в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире регулируется нормами гражданского законодательства. Приватизированное жилье возникает в ситуациях, когда помещения, находящиеся в распоряжении государства передаются гражданам на основе специального договора. После визирования последнего гражданин становится полноправным собственником имущественного объекта. 

Понятие долей

Если квартира становится предметом владения двух или более лиц, то речь идет о совместной собственности, в которой по желанию граждан, может применяться режим долей.

Доля в квартире разрешает реализовывать различные правовые действия: передачу по наследству, дарение, продажу и т.

д  Однако, распоряжение целостным объектом требует приобретения согласия иных собственников на совершаемую сделку. 

Как продать долю, если инициатива реализации принадлежит одному гражданину? Продавец должен рассчитать стоимость доли и предложить ее для покупки иным лицам, обладающим имущественными правами в отношении объекта недвижимости. Таким образом, удается соблюсти принцип преимущественной покупки, изложенный в гражданском законодательстве.

Если все отказались от поступившего предложения посредством написания отказных, то открывается перспектива самостоятельной реализации доли в приватизированной квартире. 

Реализация доли

Существуют  иные методики «избавления» от доли:

• Дарение. Правовые нормы не запрещают дарить свою долю любому симпатичному гражданину. Для этого необходимо составить договора дарения, в котором будут указаны данные о предмете дарения и гражданах, участвующих в данных правоотношениях. Если доля будет подарена сторонним лицам, то подобная сделка подпадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13 процентов.
• Использование доли в качестве предмета залога. для реализации данной методики необходимо получение денежного займа, обеспечением по которому будет выступать доля в приватизированной квартире. Если получатель займа нарушает условия возврата денег, доля в автоматическом режиме переходит к гражданину, предоставившему заем.
• Традиционная продажа. Процедура реализуется в несколько стадий:

1. оценка стоимости реализуемой доли;
2. письменное информирование заинтересованных лиц;
3. регистрация письменных отказов;
4. составление договора на реализацию доли;
5. изменение имущественных прав.

Сложности продажи долей

Самым каверзным считается вариант под названием «продажа доли несовершеннолетнего». Для его практического воплощения потребуется акцепт органов опеки, а также согласие матери ребенка на внесение корректив в имущественные права ребенка.

Сложности возникают и при режиме совместной собственности, в котором первоначально не было произведено выделение долей. Для решения головоломки нужно произвести выделение доли в жилом помещении через нотариат или судебный орган.

После этого можно заявлять о реализации своей доли, которая воплощается в нескольких вариантах:

• доля приравнивается к  одной или нескольким комнатам;
• доля превышает площадь комнат;
• доля не дотягивает до площади комнаты.

Данные параметры во многом определяют стоимостные характеристики доли, а также быстроту и целесообразность ее реализации. Для определения итоговой стоимости потребуется провести небольшое аналитическое исследование. В интернете можно посмотреть цену на похожие объекты и установить свой ценник.

В последнее время многие продавцы для определения стоимости обращаются к профессиональным риэлторам, способным на основе комплексного подхода оценить стоимость доли. Самый простой вариант определение стоимости комнаты в коммуналке, т.к там доли соответствуют отдельному помещению(ст. 42 ЖК РФ).

В ситуациях, когда квартира выступает в качестве залогового имущества или спорного объекта между двумя сторонами, может потребоваться реализация части доли. Такой вариант также допускается нормативными документами и влечет за собой корректировку первоначального размера доли. 

При любом раскладе должны соблюдаться правило преимущественной покупки и принцип защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей. В иных случаях, продажа доли может рассматриваться как незаконная процедура, результат которой аннулируется в судебном порядке.

Отправляя форму, Вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников. Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации нужно  научится отличать истинные документы … Иногда у получателей ипотечных кредитов не хватает денежных средств для своевременного погашения всех обязательств. В такой ситуации единственным способом избавления от финансовой зависимости является реализация ипотечно … Под термином «проблемная» квартира подразумевается недвижимость, которую трудно реализовать по причинам правового характера либо из-за ее плачевного физического состояния. По экспертным оценкам доля «пр … Актуальные нормы жилищного законодательства создают немало трудностей граждан, стремящимся реализовать квартиру, в которой проживает несовершеннолетний ребенок.  Продажа доли несовершеннолетнего в квартире сопряжена … Продажа комнаты в коммуналке является распространенной операцией на рынке российского жилья. Для реализации данной задумки потребуется анализ особенностей имущественного объекта, состоящий из следующих последовательных д …

31.10.2018 — Маргарита Лазарева

Здравствуйте! Я хотела бы узнать есть ли такая возможность продать долю в квартире где еще два собственника у каждого 1/3? С уважением Елена Время когда перезвонить: прямо сейчас

Источник: https://GilKod.ru/article/privatizatciya/Kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Правила продажи доли в неприватизированной квартире и порядок оформления в 2018 году | Жилищный консультант в 2018 году

209

До приватизации жилого помещения определяются участники процедуры и определяются те доли, в каких будет поделена жилплощадь. Собственниками могут стать как взрослые граждане, так и несовершеннолетние дети.

При оформлении свидетельства о праве собственности на имущественную долю, в документе прописывается ее размер и та площадь помещения, которой может распоряжаться собственник. Владение долей в приватизированной квартире дает собственнику определенные права, и накладывает ряд обязательств.

Под правами следует понимать:

• Долевой собственник вправе пользоваться общими помещениями: кухней, прихожей, санузлом, коридором.
• Владелец может прописывать на своей жилплощади любого гражданина по своему усмотрению.
• Собственник имеет право совершать со своей долей любые действия, не противоречащие нормам законы: куплю-продажу, дарение, мену.

Допускается использование доли в качестве залога по кредиту.

Помимо прав, собственник должен исполнять те условия и обязанности, которые возникают после оформления доли в собственность:

• Прежде всего, собственник должен оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество физических лиц.
• Для совершения сделки с имуществом, собственник обязан получить согласия владельцев других частей помещения.
• При продаже, владелец, по закону сначала должен предложить выкупить свою долю другим совладельцам по одинаковой стоимости.
• Долевой собственник обязан содержать жилище в надлежащем состоянии.

При нарушении прав собственника или при неисполнении им обязанностей, Жилищным кодексом предусмотрены определенные меры, направленные на регулирование данных правоотношений.

Условия продажи доли в приватизированной квартире

Поскольку доля в приватизированной квартире является личным имуществом владельца, принадлежащего ему по праву собственности, он может распоряжаться им по своему усмотрению и соответственно совершать сделку купли-продажи. Правила продажи доли в приватизированной квартире предполагают соблюдение некоторых требований и выполнения ряда условий.

Перед тем как продавать долю в приватизированной квартире владелец должен предложить ее выкупить остальным владельцам. В случае отказа необходимо оформить официальный документ, который будет обязателен при заключении сделки с другим покупателем.

При продаже доли несовершеннолетнего ребенка потребуется получить согласие службы опеки и попечительства. В случае выделения доли, необходима будет экспертная оценка имущества.

Порядок продажи доли в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире выполняется в соответствии с установленным порядком оформления:

1. Владелец доли определяет стоимость своего имущества и находит покупателя.
2. Перед тем как заключить договор купли-продажи, он должен уведомить остальных собственников о будущей продаже в письменном виде.
3. В течение месяца остальные собственники принимают решение о выкупе имущества.
4. В случае согласия на выкуп, продавец должен передать им свою долю по той цене, которую предлагал первоначальному покупателю.
5. Если остальные владельцы решили отказаться от приобретения доли, то необходимо их отказ оформить в письменном виде
6. Дальше сделка проводится в общем порядке, регистрируется в Росреестре.

Список документов

Для продажи доли в приватизированной квартире потребуется следующая документация:

• Паспорта участников сделки.
• Правоустанавливающие документы на долю владельца с выделением ее размера и указанием общей площади жилого помещения.
• Справка из БТИ о стоимости жилья.
• Выписка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Выписка из домовой книги о прописанных лицах. Выписку из домовой книги можно скачать: [Образец выписки из домовой книги].
• Расшифровка ЕГРП о наличии обременений. Пример выписки: [Образец выписки из ЕГРП].
• При присутствии в помещении несовершеннолетнего ребенка, согласие органов опеки и попечительства.
• Документально оформленный отказ всех собственников остальных долей, если они не хотят выкупать имущество.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы в виде оценочного акта и технических бумаг на жилое помещение.

При продаже доли в приватизированном жилище стоит учесть ряд нюансов, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Прежде всего, достаточно проблемной может стать продажа той доли, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Для осуществления сделки с таким имуществом необходимо получить согласие службы опеки и попечительства, а также выделить доли всех прописанных граждан через нотариат или посредством обращения в суд. Только после этого можно реализовывать имущество.

Кроме этого, важно учесть, является ли имущество предметом споров и судебных разбирательства. Если да, то в отношении такой недвижимости сделку заключать не рекомендуется.

Частные случаи продажи доли в приватизированной квартире

При продаже доли приватизированной жилплощади выделяются частные случаи:

1. Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире.
2. Принудительный выдел доли при продаже

Если в число собственников жилого помещения входит несовершеннолетний ребенок (младше 18 лет), потребуется согласие территориального органа опеки и попечительства.

Согласие предоставляется только в двух случаях:

• если ребенок получит долю больше предыдущей либо равную ей;
• если вырученные деньги, помещаются на депозит и ребенок сможет ими распорядиться после того, как достигнет совершеннолетнего возраста.

Иногда, при нахождении имущества в общей собственности у граждан, один из собственников может потребовать выплаты денежных средств, за свою часть. Если это невозможно, то он может потребовать выделить свою долю в натуральном виде.

Сложность заключается в том, что в приватизированном помещении практически невозможно выделить долю в виде изолированного помещения и поэтому владелец этой части имеет законное право потребовать у остальных участников выкуп своей доли. Стоимость имущества определяется судом, однако, в этом случае возникают некоторые трудности:

1. Потребуется оценка эксперта относительно стоимости квартиры.
2. Деньги за долю могут быть взысканы частями на протяжении длительного периода времени.

Пример по продаже доли в приватизированной квартире

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

• Собственники доли имеют некоторые права: совершение с имуществом различных сделок, пользование площадью, осуществление регистрации на жилплощади.
• Помимо прав, владелец должен исполнять ряд обязанностей: уплачивать услуги ЖКХ, платить налоги, извещать совладельцев о будущей продаже (мены, дарения).
• Законом определен ряд условий и требований, которых следует придерживаться при купле-продаже долевой собственности.
• Порядок реализации доли также определен законом и отличается от общего только тем, что совладельцы имеют преимущественное право на выкуп предлагаемой части и об этом их должен уведомить продавец.
• Различаются частные случаи реализации долевой собственности: продажа доли несовершеннолетнего ребенка или принудительное выделение части имущества в пользу продавца.

Образцы бланков и заявлений

Для продажи доли в неприватизированной квартире необходимо заполнить следующие бланки:

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва и МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: https://estate-advisor.ru/privatizaciya/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/

Как продать долю в приватизированной квартире?

Вопрос, как продать долю в приватизированной квартире актуален для любого гражданина, который участвовал в приватизации совместно с членами семьи. Как продать долю в приватизированной квартире, не ущемляя при этом интересов совладельцев?

Продажа долей в приватизированной квартире по закону

В результате приватизации, если в ней участвовало несколько жильцов, квартира переходит в их общее владение. Каждому из них причитается доля (обычно равная, если в ходе приватизации не было заключено иное соглашение).

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

• что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
• при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире, он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Задайте свой вопрос юристу

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения.

Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса.

При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны.

Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть.

В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене.

Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

• Владелец доли берет деньги в долг, указывая свою долю в качестве залога.
• Деньги он в срок не возвращает.
• Займодавец требует передачи заложенной доли ему в собственность — по закону его требование удовлетворяется.

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

• ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
• либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

Источник: https://consultant-jur.ru/kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoy-kvartire/

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Квартира по определению предназначена для проживания семьей, поэтому практически все жилье находится в общей совместной и долевой собственности граждан. Права владения квартирами возникают в нескольких основных случаях:

• при получении квартиры по договору социального найма с последующей приватизацией;
• в результате рыночных операций (купли – продажи);
• с принятием наследства или дарения.

Во всех случаях правовые аспекты механизма общей собственности регламентируются статьями 244 – 259 Гражданского кодекса России.

Нормативная база

Продажа – лишь один и элементов движения собственности. Сама сделка регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Однако право на долю, порядок ее возникновения и размер зависит отспособа приобретения помещения и часто определяется законодательно-нормативными актами, регулирующими семейные отношения, порядок распределения жилого фонда, регистрации, кадастрового учета недвижимости.

Когда семья приватизирует жилплощадь, которую получила в пользование по договору социального найма, ее действия основываются на Законе РФ «О приватизации жилищного фонда».

Единое нераздельное владение супругами квартирой без определения долей предусмотрено Семейным кодексом. Им же установлено требование к продаже доли только с согласия супруга.

При разрешении вопросов проживания в квартире сособственники руководствуются Жилищным кодексом. Нормы статьи 30 этого документа предоставляют всем совладельцам равные права пользования помещением.

Регистрация в помещении, из которого гражданину принадлежит лишь часть (доля), производится в соответствии с положениями Закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Владение долей дает право на место жительства с регистрацией.

Постановка на кадастровый учет выполняется согласно Законом о ГКУ. Право собственности возникает только после фиксации сделки в Росреестре.

Нормы и правила, изложенные в перечисленных документах, зачастую определяют цели приобретения и продаж долей в квартирах, а так же поведение совладельцев недвижимости, риэлторов и представителей государственных органов.

Алгоритм продажи доли

Особенностью продажи доли в квартире является необходимость для продавца соблюдать права и законные интересы сособственников.

Одним из таких неотъемлемых прав каждого совладельца является возможность преимущественного выкупа доли, которую другие участники намереваются продать.

Любой совладелец квартиры, желающий реализовать свою долю, должен, прежде всего, поставить об этом в известность партнеров по собственности. Существенные сведения, которые продавец обязан сообщить сособственникам – цена и другие условия продажи.

Важным условием грамотно проведенной сделки по коммерческому отчуждению доли является соответствие цен: окончательной и той, о которой извещены сособственники.

Данный нюанс определяет последовательность действий потенциального продавца:

• Проведение оценки доли, определение ее стоимости в соответствии с текущей конъюнктурой рынка.
• Уведомление всех сторон общей собственности о цене и сроках продажи, других существенных условиях предстоящей коммерческой операции.
• Соблюдение тридцатидневного моратория на продажу собственной доли в ожидании ответа сособственников.

Далее возможны два варианта развития событий:

1. Один из совладельцев квартиры принял условия коммерческого предложения и купил долю продавца – наступает счастливое завершение событий.
2. Ни один из других партнеров не отреагировал на пропозицию. В этом случае, в результате необдуманных поступков могут последовать следующие события:
   • Выбор покупателя и совершение сделки.
   • Вызов в суд для участия в судебном заседании по делу о неправомерных действиях, совершенных при продаже квартиры, которые привели к ущемлению прав остальных участников общей собственности.

До суда дело может и не дойти: покупатель, скорее всего, не сможет получить свидетельство о кадастровой регистрации.

Советы при продаже доли

Причиной отказа в регистрации недвижимой собственности станет отсутствие сведений,подтверждающих факты уведомления продавцом всех сособственников и их отказа от приобретения доли. Окажется, что нужные документы отсутствуют, либо: неверно оформлены, несвоевременно вручены, не соответствуют, по сути, фактическим условиям продажи.

Чтобы лишить сособственников возможности уклониться от получения нужных сведений продавцы долей нередко доверяют процесс вручения подобных уведомлений нотариусам.

Полномочия нотариусов по передаче заявлений закреплены в положениях статьи 86 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Той же статьей зафиксирована обязанность нотариусов выдавать гражданам по их просьбе свидетельства о причинах невозможности вручения сведений адресату и свидетельства об их вручении.

Судебная практика показывает, что участие нотариусов в процессе продажи долей гарантирует юридическую грамотность проведения подобных сделок.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/prodat

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире осуществляется по общему правилу о прекращении совместного права собственности на имущество.

При достижении всеми владельцами квартиры консенсуса проблем не возникнет, а единое помещение может быть продано. Но как быть, если сожители не собираются выселяться из квартиры и являются противниками продажи части недвижимости? Как избежать возможных проблем при отчуждении своей доли?

Продажа приватизированной квартиры

Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.

Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:

• сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
• отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
• в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.

Как продать приватизированную квартиру?

Схема действий следующая:

• получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
• поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
• внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
• раздел денег в зависимости от долевого участия.

Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

Продажа недвижимости допускается только в случае возможности распоряжаться ею. Для этого квартира должна быть приватизирована, далее можно осуществлять законные сделки.

Продажа доли в квартире

Каждый совладелец имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю у иных собственников. Таким образом, режим общей собственности для остальных не прекращается.

Владельцы имущества, пребывающего в совместной собственности, для начала должны определиться с долями, которые полагаются каждому из них. Раздел осуществляется на основании соглашения, а также в судебном порядке. Совладелец теряет права на недвижимость, когда его доля переходит в собственность иному субъекту.

Законодательством предусмотрено такое право совладельцев, как преимущественный выкуп доли другого участника, решившего её продать.

Как продать долю в приватизированной квартире?

1. Лицо, желающее продать свою часть недвижимости, обязано уведомить в письменном виде остальных собственников. Цена и другие важные условия должны быть такими же, как и для других покупателей.
2. В течение месяца уведомлённые совладельцы должны принять решение о возможности покупки части имущества.
3. Если желающих приобрести её нет, то продавец может начать поиск покупателя на свою часть квартиры. Не нужно ждать месяц в случае, если поступили письменные отказы от приобретения части квартиры от всех собственников.
4. Заключается соглашение о продаже доли квартиры.

Условие об уведомлении актуально и для заключения сделок по обмену имущества.

Если продавец нарушил требование об извещении совладельцев, на него в трёхмесячный термин может быть подано исковое заявление с жалобой на то, что права других собственников нарушены. При этом истец приобретает преимущественное право на заключение с ним сделки купли-продажи. Уступать кому-нибудь другому преимущественное право на покупку запрещено.

Для продажи части квартиры понадобится следующий пакет документации:

• правоустанавливающие документы;
• технические сведения;
• соглашение о сделке купли-продажи;
• данные из домовой книги;
• соглашения об определении частей;
• документ об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги;
• письма-уведомления долевых участников и их ответы.

Регистрация права собственности нового владельца происходит на основании:

• справки-выписки о жильцах, которые остаются собственниками квартиры;
• кадастровой стоимости жилой площади;
• заявления от нового собственника о постановке его на учёт;
• квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.

Как продать свою долю, чтобы предупредить возможные претензии? Нужно всё тщательно документировать. Сохранить уведомления о вручении писем, а также ответы на них.

Отказы других лиц рекомендуется заверить у нотариуса.

Трудности могут возникнуть, если один из совладельцев несовершеннолетний. Все сделки с квартирой в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.

Правило согласования с органами власти не действует в случае увеличения доли несовершеннолетнего.

Если планируется продажа квартиры, где есть дети или при желании продать долю ребёнка, это можно сделать только при получении согласия попечительского совета.

В этом случае должны быть такие гарантии:

• ребёнок будет иметь равную или большую часть недвижимости в новом жилье;
• или несовершеннолетнему будет выделены денежные средства за его долю квартиры и положена на депозит до достижения 18 лет.

Продажа части недвижимости в любом случае – довольно сложный процесс, так как он требует не только согласования с совладельцами, но и в некоторых ситуациях для осуществления сделки необходимо разрешение органов власти.

Отчуждение доли без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы идут навстречу и готовы дать письменные ответы на уведомление долевого участника, желающего продать свою часть. Случаются ситуации, когда собственники уклоняются от писем, тем самым делая сделку невозможной.

Как быть в такой ситуации, когда не хочется упустить покупателя, а выполнить требования законодательства не выходит?

1. Одним из вариантов является договор дарения, так как на эту сделку условия предупреждения остальных совладельцев не распространяется.
2. Передача части квартиры в счёт долга.
3. Принудительный выдел доли.

Все вышеперечисленные способы являются вполне законными, но проводить их необходимо при строгом соблюдении требований к сделке. Совладельцы квартиры могут обратиться в суд с целью оспорить её легитимность.

Дарение

Договор дарения представляет собой сделку, результатом которой является безвозмездный переход права собственности от дарителя к одаряемому. Субъектами такого договора могут быть и физические, и юридические лица.

Основными ключевыми условиями осуществления дарения части недвижимости являются:

• полная дееспособность субъектов (одаряемое лицо может быть и несовершеннолетним, и ограниченно или полностью недееспособным, в таком случае необходимо участие законного представителя такого субъекта);
• письменная форма;
• указание в соглашении всех проживающих в квартире лиц и тех, кто может на неё претендовать;
• размер площади, переходящий к новому владельцу;
• условия передачи;
• если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга.

При совершении сделки, когда дарится не квартира полностью, а лишь её часть, нужно обратиться к нотариусу. Он выступает гарантом того, что договор заключён при отсутствии принуждения, добровольно и на условиях безвозмездной передачи собственности.

Присутствие нотариуса также необходимо, если все долевые владельцы недвижимости подарят свою часть, в результате чего выгодоприобретателю достанется жильё полностью.

Передача недвижимости является завершённой после регистрации прав на неё в Росреестре. После получения необходимых документов и занесения нового владельца в базу собственников жилья он приобретает право распоряжения своей частью квартиры, может вписывать туда других лиц, отчуждать имущество и совершать другие юридически значимые действия.

Дарение недвижимости облагается подоходным налогом в общепринятом размере — 13% от стоимости имущества. Ближайшие родственники дарителя, которым переходит недвижимость, освобождены от уплаты налога. Такими родственниками являются дети, в том числе, приёмные, супруг (-а) дарителя и родители.

В договоре часто занижается цена квартиры с целью уменьшить налог. Этого делать не рекомендуется, так как в спорной ситуации доказать что-либо будет очень трудно.

Договор дарения является легальным инструментом в случае нежелания продавать свою часть совладельцам. Необходимо правильно его оформить и тогда к дарителю не сможет возникнуть претензий.

Передача имущества в счёт погашения долга

Право собственности на долю прекращается, когда один из совладельцев имеет долг перед другим лицом. Кредитор имеет право потребовать прекращения прав должника на собственность. В таком случае кредитор становится владельцем доли имущества.

Кроме того, если выделить часть имущества невозможно или другие совладельцы отказываются предоставить её кредитору, они вправе выкупить имущество должника в счёт уплаты долга.

По решению судебного органа доля имущества может быть продана путём проведения публичных торгов.

Как эту схему правильно оформить?

1. Владелец доли берёт в долг некоторую сумму у лица, которое согласно купить квартиру. Составляется договор, где указывается, что деньги были взяты под залог квартиры.
2. Долг вовремя не возвращается.
3. Займодатель требует назад свои средства и получает часть квартиры в счёт погашения.

Это легальный способ переходы собственности другому лицу. Таким субъектом может быть и банковский орган, выступающий в качестве залогодержателя. Для этого заключается соглашение о передаче части квартиры в ипотеку.

Банк после установленного срока возвращения долга требует деньги.

Квартира к залогодержателю переходит даже в случае, когда это единственное место для проживания лица, при условии, что сумма долга более пяти процентов стоимости жилья в ипотеке и период просрочки превысил три месяца.

Схема передачи имущества под залог является достаточно распространённой и выгодной, хотя она и требует некоторых издержек на оформление ипотеки.

Принудительный выдел

Ещё одним законным вариантом отчуждения своей доли является требование собственника о выделе его части. Такое право закреплено Гражданским кодексом. Владелец доли может его осуществить посредством обращения в суд.

Так как квартира является имуществом неделимым, то обычно заявителю выделяется количество метров пропорционально его части в общем владении. После определения площади, принадлежащей истцу, он имеет право на взыскание денежных средств с совладельцев за выкуп его доли.

В ситуации, когда часть имущества незначительна и владелец не имеет интереса к ней, суд своим актом может без согласия собственника принудить его отдать недвижимость сожителям. Тогда он также претендует на денежную компенсацию.

Таким образом, принудительный выдел может проводиться как с согласия собственника, так и без.

Процедуру усложняют следующие факторы:

• обязательно определение кадастровой стоимости жилья;
• порядок компенсации и срок её выплаты зависят только от добросовестности совладельцев.

Принудительный выдел является правом собственника части квартиры. Для этого он должен обратиться в суд и потребовать денежную компенсацию за свою долю.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/doli-privatizirovannoj-kvartire.html

Как продать долю приватизированной квартиры без последствий

Ситуация, когда гражданин хочет продать долю приватизированной квартиры, по сути, выглядит несуразно, из-за того, что нельзя четко определить границы или обвести территорию мелом.

Так же как и невозможно будет определить порядок пользования квартирой или что-то в этом роде. Иметь свою долю можно только в приватизированной квартире.

Это абсолютно другая ситуация, нежели своя комната в коммунальной квартире или общежитие, поскольку там у каждого свой лицевой счет и определенная площадь.

Оформление продажи

Пакет документов для того, чтобы продать долю приватизированной квартиры одинаковый, как и для отчуждения целой квартиры. Но тут есть свои нюансы. Преимущество имеет в первую очередь собственник другой доли.

То есть сначала гражданин, который желает продать долю, обращается к нотариусу, а тот отправляет заказное письмо другому собственнику. В письме указывается цена доли. В течение месяца получатель имеет полное право согласиться на предложение.

Например, можно подарить свою долю приватизированной квартиры или микродолю, а остаток оформить по договору купли-продажи. Или третьим вариантом возможна залоговая схема.

При первом варианте вы просто маскируете договор купли-продажи. Просто здесь нет правила преимущества, продать долю в приватизированной квартире так легче всего. Но если у кого-то найдутся факты того, что деньги передавались, такой исход наказуем по закону и признается недействительным.

С микродолей все сложнее, тут вы можете попасть в сложную ситуацию, если тот, кому вы дарили ее, может отказаться покупать остальное. И, конечно, нет ничего лучшего, как продать свою долю приватизированной квартиры по залоговой схеме.

Вы с покупателем заключаете договор займа, согласно которому вы получаете сумму за долю как займи и сразу закладываете. В отступных пунктах указываете, что долг простить тогда, когда вы продадите долю залогодержателю.

Но бывают случаи, когда отказываю регистрировать такой долг, так что тут стоит проверить все заранее для приватизированной квартиры несколькими людьми.

Все эти сложности описаны для ситуаций, когда вы думаете, как продать долю приватизированной квартиры, и не иметь дело с другим собственником, потому что он, в свою очередь, не желает ни выкупать долю приватизированной вами квартиры, ни продавать ее целиком. Хотя, по сути, второму собственнику намного удобней и выгодней просто выкупить вашу долю.

Что делать, если дело дошло до суда?

Чаще всего в споре владельцы приватизированной квартиры решают, что нет ничего проще, как продать долю через суд. Но на самом деле так вы только потратите много денег, времени и нервов. И печально, что довольно часто такие разбирательства кончаются ничем.

На самом деле, если суд таки вынес решение спора, то в любом случае будут споры, особенно если речь идет о доле приватизированной квартиры, которая не является даже полноценной комнатой.

Продать долю другому человеку значит подставить другого человека, который точно так же будет ссориться и, возможно, судиться. Тем более, судья будет учитывать множество факторов, таких как метраж каждой доли, наличие детей, другого собственного жилья и тому подобное.

К сожалению, очень часто покупателями выступают рейдеры, которые давно промышляют тем, как купить и продать долю в квартирах с выгодой. Они в каком-то роде всегда профессионалы, редко интересуются размером доли и практически всегда выигрывают свои дела. Поэтому лучше всего быть предельно внимательным и осторожным, постараться решить проблему без конфликтов.

Источник: https://jurist-center.ru/prodat_dolju_privatizirovannoj_kvartiry.html

Как лучше продать долю в приватизированной квартире: схемы, порядок продажи и документы

Собственники недвижимости время от времени решаются на продажу своих родных апартаментов в силу различных жизненных обстоятельств. Иногда, продавец владеет продаваемой недвижимостью не в полном объеме и задается вопросом о том, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Решить вопрос быстро и на профессиональном уровне лучше с помощью специалиста в области недвижимости или нотариуса. Ведь законодательство и нормативные акты, регулирующие подобные ситуации имеют тенденцию к постоянным нововведениям, уследить за которыми обычному гражданину порою не под силу.

Порядок продажи долей

Если владелец недвижимости хочет продать долю в приватизированной квартире, то для начала определим, какие законодательные акты регулируют данные взаимоотношения. Первым делом разберемся с определением доли в приватизированной квартире.

Итак, недвижимость, которая находится во владении двух и более собственников называется долевая. Производить любые юридические или нотариальные действия с этими апартаментами возможно исключительно при получении согласия всех владельцев.

https://youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Долевая собственность реализуется согласно гражданскому кодексу РФ. Лучший вариант продавать часть наступает в том случае, если все остальные наследники достигли согласия в вопросе как продать квартиру, особенно приватизированную в равных долях.

Порядок реализации следующий:

• на сделке купли-продажи составляется договор о достигнутых ранее условиях;
• вырученные средства разделяют между участниками согласно договору.

Бывают случаи, когда достигнуть компромисса невозможно и долевому собственнику недвижимости приходится продавать свою часть в одностороннем порядке.

Законные схемы при продаже доли

Для того чтобы реализовать свою часть недвижимости в одностороннем порядке и выполнить все пункты закона действуем согласованно:

• для начала нужно определить цену своему имуществу;
• далее, предложить другим владельцам приобрести свои квадратные метры, использовав письменное уведомление (лучше всего использовать заказное письмо с уведомление во избежание спорных ситуаций в будущем);
• если все участники откажут в письменном виде, то собственник части получает законное право на реализацию.

Другие совладельцы в течение месяца со дня их письменного уведомления могут согласиться на условия продавца и приобрести квадратные метры себе. Ведь все совладельцы имеют приоритетное право выкупать доли в первую очередь.

Намного сложней продать долю в приватизированной квартире без согласия других собственников. Существуют некоторые хитрости, а именно реализация части путем дарения или использования её в качестве залогового имущества.

Владелец апартаментов имеет право подарить свою часть любому третьему лицу на свое усмотрения. В таком случае составляется договор дарования, в котором указывается конкретное количество квадратных метров.

Если использовать недвижимость как предмет залога, то следует занять у второго участника сделки финансовые средства. В качестве обеспечения возврата предложить свои квадратные метры и зафиксировать этот факт в договоре займа. Когда деньги не будут возвращены в срок, обеспечение в законном порядке перейдет в собственность кредитора.

В целом все вышеперечисленные варианты, а также продажа доли квартиры государству или третьему лицу не представляют особенных сложностей и имеют вполне понятные схемы продажи.

Продажа через принудительный выдел доли

Категорический отказ владельца от реализации своей части или невозможность выдела доли в натуре заставляет решать проблему путем обращения в суд. В таких спорных случаях учитываются все обстоятельства дела для наилучшего разрешения вопроса.

Смотрите также >> Калькулятор расчета доли.

Случаи, когда суд может принять решение о реализации доли собственника без его согласия:

• часть квадратных метров малозначительна;
• хозяин не заинтересован в данной недвижимости должным образом;
• долю владельца невозможно выделить для реального использования.

Закон запрещает реализовывать имущество до тех пор, пока владелец не будет полностью согласен с оценочной стоимостью. Решение суда выносится после урегулирования всех финансовых споров.

Продажа доли, если ребенок несовершеннолетний

Одним из самых сложных случаев считается продажа доли приватизированной квартиры с несовершеннолетним. Перед продажей квартиры с долями несовершеннолетних следует обязательно получить на это согласие органов опеки и попечительства.

Источник: https://provashiprava.ru/kvartira/prodazha/prodat-dolyu-v-privatizirovannoj.html

Продажа долей приватизированной квартиры в 2018 — без согласия, несовершеннолетнего, через суд

Приватизация сегодня – один из самых простых и быстрых способов получить в личную собственность недвижимость. Нередко приватизация осуществляется долями.

В таком случае продажа подразумевает определенные юридические тонкости – со всеми таковыми лучше всего разобраться прежде, чем возникнет необходимость осуществления таковой процедуры.

Приватизация – осуществление процесса перевода недвижимости из государственной собственности в частную. При этом процесс таковой имеет свои особенности в случае, если выполняется одновременно несколькими гражданами.

Но следует учесть, что заключение договора купли-продажи и последующие действия станут возможны только лишь в случае выполнения некоторых важных требований, условий.

Опять же перечень таковых является полностью стандартным, со всеми ними лучше всего ознакомиться предварительно:

• понадобиться согласие всех остальных граждан, имеющих доли в квартире;
• в случае, если при приватизации кто-либо из лиц, имеющих право на реализацию таковой процедуры, оформил отказ – от такового гражданина также потребуется согласие;
• на недвижимости не должно иметься каких-либо обременений – использование квартиры в качестве залога по кредиту, ипотеке;
• сам процесс приватизации обязательно должен быть осуществлен законно, а также без каких-либо нарушений;
• если недвижимость принадлежит ребенку – то обязательно понадобиться согласие на осуществление процедуры органов опеки и попечительства.

В рассматриваемом случае действует правило преимущества на право приобретения. В соответствии с законодательством осуществить процесс возможно будет только лишь в случае, если от покупки все остальные дольщики по какой-то причине отказались.

Причем таковые отказы должны быть заверены нотариально. Нередко случается, что кто-либо из лиц, имеющих право на осуществление приватизации, по какой-то причине отказался от таковой. В таком случае согласие его на продажу имущества все равно требуется.

Это касается наличия обременений, наличия прописанных несовершеннолетних на жилой площади с правом собственности на таковую.

Оформление договора купли продажи квартиры через МФЦ рассматривается на этой странице.

Сам процесс заключения таковой сделки имеет некоторые важные тонкости. Но в целом процесс стандартный, аналогичный продажи доли в квартире обычной, которая была получена в собственность любым другим путем.

На данный момент стандартный алгоритм осуществления соответствующей процедуры включает в себя следующие основополагающие этапы:

• собственник, планирующий продажу, обязательно должен будет оповестить об осуществлении таковой процедуры всех остальных долевых собственников;
  • извещение составляется в письменной форме;
  • если в течение 1 месяца остальные дольщики не предпринимают попытки выкупить недвижимость – то таковая может быть продана любому покупателю;
• далее просто составляется договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости:
  • сам договор лучше составлять в специальной форме, который обозначает определенные права и обязанности всех сторон;
  • требуется указать правоустанавливающие документы, которые определяют сам факт осуществления сделки;
  • акт приема передачи обязательно подписывается в двустороннем порядке;
  • составляемый договор купли-продажи обязательно нужно будет заверить нотариально;
• следующим этапом является регистрация прав собственности на имущество данного типа.

Последний этап является завершающим, он подразумевает полный переход прав собственности на недвижимость.

Опять же осуществить регистрацию таковых прав можно будет различными способами. Обычно граждане обращаются именно в Росреестр. Данный орган уполномочен осуществлять регистрацию прав.

На данный момент таковые учреждения присутствуют в достаточно ограниченном количестве городов. И далеко не все они обладают возможностью осуществлять процесс регистрации прав собственности. Потому этот этап лучше всего будет проработать заранее.

Какие нужны документы

Для продажи приватизированной квартиры понадобиться подготовить достаточно обширный ряд документов. Причем на каждом этапе понадобятся различные.

При этом в стандартный набор бумаг входит следующее:

• заверенная нотариально письменно оформленная документация об уведомлении остальных дольщиков о продаже недвижимости третьему лицу;
• копии почтовых уведомлений о том, что таковые извещения были вручены гражданам, являющимся дольщиками;
• свидетельства о подаче соответствующего типа заявления;
• отказ владельцев имущества от прав преимущественного приобретения доли недвижимости;
• свидетельство о праве собственности на конкретное имущество;
• выписка из Единого государственного реестра прав собственности;

• справка-характеристика по недвижимости;
• технический, а также кадастровый паспорт квартиры;

• согласие супруга и супруги на реализацию данного типа недвижимости;

• паспорта всех участников сделки.

После того, как сам договор будет составлен в установленной форме – необходимо будет осуществить процесс регистрации недвижимости в ЕГРП.

Обратиться для реализации данной процедуры можно будет в разные учреждения. Для этого опять же понадобиться подготовить достаточно широкий спектр бумаг.

В стандартный набор таковых входит:

• заявление от самого гражданина, на имя которого будет осуществляться регистрация;
• оригинал заверенного нотариально договора купли-продажи недвижимости, а также акт приема-передачи имущества;

• подтверждающие документы о том, что прежний собственник известил остальных дольщиков о том, что будет иметь место продажа недвижимости данного типа;
• документы, удостоверяющие личность – это может быть паспорт или же нечто другое.

Нередко возникают ситуации, когда осуществить процесс регистрации невозможно самостоятельно. В таком случае выходом может стать оформление доверенности на третье лицо.

Со всеми тонкостями процесса лучше всего будет ознакомиться предварительно. Это позволит не допустить проблем.

Сколько стоит оформление

Стоимость оформления недвижимости в рассматриваемом случае может существенно различаться в зависимости от самых разных факторов. Но при этом имеются различные стандартные расходы без которых обойтись будет попросту невозможно.

К таковым относится следующее:

• уплата государственной пошлины;
• нотариальное заверение.

Также существует очень много специализированных учреждений, которые осуществляют процесс оформления купли-продажи. Услуги таковых обходятся относительно недорого. Но при этом следует учесть, что в данном сегменте работает большое количество самых разных мошенников.

Потому прежде, чем обратиться в конкретное учреждение, стоит ознакомиться с отзывами о таковом. Стоимость платного оформления процедуры рассматриваемого типа составляет обычно от 10 тыс. рублей.

Срок

Срок продажи недвижимости, если таковая уже приватизирована в соответствии со стандартным алгоритмом, является стандартным. Обычно процедура оформления договора купли-продажи занимает не более, чем 1 месяц.

Стоит в обязательном порядке заранее ознакомиться со всеми тонкостями осуществления процесса. При необходимости процесс продажи имущества возможно будет ускорить – за счет дополнительной оплаты.

Продажа доли в приватизированной квартире без согласия

Сегодня процесс продажи имущества данного вида подразумевает обязательное согласие всех собственников, отказ от преимущественного права покупки.

Но нередко случается, что выкупать имущество гражданин не желает, при этом письменный отказ также не составляется. В такой ситуации единственным выходом из положения является реализация недвижимости через суд.

Несовершеннолетнего

Сложным случаем является продажа доли не являющегося совершеннолетним. Осуществить процесс таковой возможно будет только лишь при выполнении некоторых обязательных условий:

• согласие органов опеки и попечительства;
• в замен будет приобретено удовлетворяющее определенным требованиям имущество;
• отсутствует факт нарушения прав самого гражданина.

Через суд

Во многих случаях осуществить процесс реализации возможно будет только лишь в судебном порядке. При этом судебная практика по этому поводу является достаточно обширной.

Опять же при отсутствии опыта взаимодействия с судебными органами по этому поводу лучше всего обратиться к квалифицированным юристам. Таким образом вероятность возникновения сложностей будет сведена к самому минимуму.

Продажа доли приватизированной квартиры (несколько собственников) имеет свои сложности и тонкости. Потому предварительно стоит проработать все таковые.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры с долями вы можете найти здесь.

Как продать доли в комнате в коммунальной квартире, читайте в этой статье.

Источник: https://kvartirkapro.ru/prodazha-dolej-privatizirovannoj-kvartiry/