8(499)938-49-78

Расторжение договора купли-продажи недвижимости(2018г)

Содержание

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2018 году — образец, ипотека

Расторжение договора купли-продажи

Расторгаемый договор завершает и свое действие. Возвращается все реализованное сторонами. Но не все так элементарно в операциях с недвижимыми объектами.

Как расторгать договор после регистрации права на недвижимость? Теоретически реально расторжение практически любого договора.

Но нормы общепринятого характера касательно сделок с разной недвижимостью таковы, что одностороннее расторжение неосуществимо. Тем более, когда осуществлена регистрация полученного права собственником.

Хотя допустимы и особые ситуации. Какова процедура расторжения договора при покупке или продаже недвижимости после регистрации собственником своих прав?

Важные моменты

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.

Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.

Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.

Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.

Например:

  • значительные нарушения сделки;
  • не выполнение обязательств;
  • изменившиеся обстоятельства и т.д.

Основные понятия

Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.

При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».

Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.

По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

По ГК договор, касающийся продажи недвижимости признается заключенным только после осуществления госрегистрации.

Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.

Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.

Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.

И здесь важен такой момент, что уже исполненное по содержанию договора не возвращается. То есть, судья расторгнуть договор имеет право, но переданные деньги или имущество не подлежат возвращению.

Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.

До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).

Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.

Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.

Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.

Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Нормативное регулирование

Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:

ст.450 Допустимые основания для расторжения
ст.451 Расторжение по видоизменению обстоятельств
ст.452 Порядок осуществления расторжения
ст.453 Появляющиеся последствия расторгнутых сделок

Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.

Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.

Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.

Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.

По соглашению сторон

Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.

В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.

Другое дело, когда регистрация уже совершена. Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.

На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.

В одностороннем порядке

Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.

Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.

Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:

  • отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
  • обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
  • заключение сделки с недееспособным субъектом;
  • свершение сделки по принуждению.

В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.

Оплата подтверждается документально, а именно:

  • банковской выпиской;
  • распиской;
  • квитанцией об уплате через кассу и т.д.

Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.

Но если имущество уже было отдано, то суд вправе:

Сделку расторгнуть B воротить продавцу ранее отданное имущество
Признать законность сделки И обязать покупателя уплатить сумму по договору вместе с неустойкой в пользу продавца

Расторгаться сделка по купле-продаже недвижимых объектов может и вследствие выявленного обременения.

Например, после покупки квартиры обнаруживается, что в ней прописано лицо, располагающее правом пользования жильем.
Когда со времени сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник может потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс.

Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.

Когда нужно вернуть имущество или деньги, то об этом надлежит упомянуть в иске. Иначе придется подавать еще один иск, уже о возвращении исполненного по договору.

Признание документа недействительным

Расторжение заключенного договора и признание его недействительности различается правовыми последствиями. Когда договор недействителен, то и исполнение его незаконно.

Недействительным ДКП недвижимости может признаваться когда:

  • документ нарушает законодательные нормы;
  • одна из сторон недееспособна или ограниченно дееспособна;
  • договор подписан в момент помутнения рассудка или в состоянии аффекта, то есть человек может быть дееспособным, но по какой-то причине не мог проконтролировать собственные действия;
  • сделка заключена с лицом несовершеннолетним;
  • договор подписан с применением угроз, насилия, обмана и т.д.;
  • сделка являемся мнимой (отсутствуют юридические последствия) или притворной (прикрывает иные правоотношения);
  • иные случаи.

Нужно упомянуть и факт, когда договор расторгается по причине существенного изменения обстоятельств. Например, возникает ситуация, зная о которой заранее стороны отказались бы от заключения договора.

При этом в отношении такой ситуации должны иметь место следующие условия:

  • неожиданность возникновения;
  • непреодолимость;
  • значительный ущерб для стороны;
  • воздействие на интересы обеих сторон.

Существенными изменения считаются, когда все четыре признака наличествуют одновременно.

Возникающие сложности

Как выше упоминалось, для возврата квартиры продавцу надлежит заявить в исковом заявлении соответствующее требование.

Избегнуть лишней судебной волокиты можно, если заблаговременно вписать в договор пункт о порядке возвращения имущества при расторжении договора.

И продавец сталкиваться может с неуплатой. Договор можно расторгнуть и потребовать возврата имущества. Но на это уйдет немало времени и порой средств.

В исковом требовании можно заявить просьбу не о расторжении договора, а о привлечении покупателя к оплате.

Во избежание спорных ситуациях желательно прописать в ДКП конкретные условия, при каких договор прекращает свое действие.

Благодаря этому при необходимости можно договор расторгнуть хоть и через суд, но достаточно быстро. Имеют значения и формулировки договора.

Например, в документе говорится, что продавец обязан передать объект в «разумные сроки». Но в ГК РФ такая «разумность» точно не определена, лучше прописать конкретные даты.

Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон. Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец.

Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя.

Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка. Значимым условием является и стоимость недвижимости.

Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.

И лучше потратить время на изучение договора и его дополнение, чем на судебные тяжбы при расторжении заключенного договора.

Источник: http://jurist-protect.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Расторжение договора купли-продажи — соглашение квартиры, автомобиля по инициативе покупателя, предварительного недвижимости

Расторгая договор купли-продажи, нужно учитывать многие нюансы. По общему правилу безосновательное прекращение правоотношений по инициативе одной стороны воспрещено.

Каковы особенности расторжения договора купли-продажи? Основные аспекты прекращения действия договоров, в том числе и купли-продажи, определяет ГК РФ.

Досконально регламентируются аспекты завершения договорных отношений, как по желанию покупателя, так и продавца. Какие нюансы сопровождают расторжение соглашения о купле-продаже?

Основные моменты

Расторжением всякого договора является абсолютное прекращение его действия и окончание всяческих правовых отношений меж сторонами. Однако лишь воли одной из сторон для расторжения недостаточно.

Еще одна особенность расторжения в том, что процедура должна быть аналогична порядку заключения.

Проще говоря, поскольку заключался договор в письменной форме, то и расторгаться он должен также письменно. В реальной жизни отмена договорных отношений по взаимному согласию встречается очень редко.

При этом сторонам нужно учитывать, что возвращение уже исполненного до времени отмены сделки не возможно, если таковое не предусмотрено условиями договора.

Что это такое

Расторжение договора о купле-продаже являет собой волевой акт, который направлен на окончание действия договора неисполненного подобающим образом.

Причин для расторжения существует предостаточно, но их все можно обобщить в таких пунктах:

По соглашению сторон Когда участники добровольно решили прекратить договорные отношения
По инициативе одной стороны С участием суда или без оного, но при наличии веских оснований
В случаях, предусмотренных договором Гражданским Кодексом или иными нормативами

В любом случае должно наличествовать обоснование расторжение. При отсутствии веского аргумента договор не может быть признан расторгнутым и считается действующим, то есть все его условия должны быть исполнены.

Назначение документа

Данные термины имеют совершенно различные основания для завершения договорных обязательств. Хотя итог и в том и в другом случае одинаков – договор перестает действовать, предусмотренные им обязанности сторон утрачивают актуальность.

Разнятся и последствия. При признании договора недействительным стороны обязаны вернуть все полученное по сделке. Кроме того зачастую сторону, повинную в недействительности, обязуют компенсировать ущерб иной стороны.

Таким образом, назначением расторжения действующего договора купли-продажи становится прекращение договорных отношений и признание недействительности неисполненных условий договорных отношений.

Правовые аспекты

Здесь говорится, что соглашение расторгать можно лишь при серьезных нарушениях относительно условий договора иной стороной.

Также поводом может выступать причина, предусмотренная самим договором или действующим законодательством.

Серьезным нарушением считается такое действие стороны, которое наносит стороне противоположной существенный ущерб.

Здесь предполагается, что в результате действий одного участника договорных отношений, другой участники не получает того, на что рассчитывал он при заключении сделки.

Например, покупатель может отказаться от оплаты полученного по договору либо продавец отказывается передавать уже оплаченное имущество.

Стороны вольны заключать меж собой договор и точно также расторгать его. Если участники решили расторгнуть договор добровольно, то условия расторжения они также оговаривают в добровольном порядке.

Расторжение договора купли-продажи по ГК РФ

Всякий договор является в первую очередь соглашением двух либо нескольких лиц, которым устанавливаются конкретные права и обязанности. Таковые обсуждаются, согласовываются и документально закрепляются.

Осуществлять его нужно в том же порядке, в каком договор заключался. Основные правила расторжения договора предопределены Гражданским кодексом. Здесь определены законные основания и вытекающие последствия.

Какие могут быть основания

Юридические обязательства возникают сразу же после заключения договора купли-продажи. Данный документ предназначен для правового регулирования взаимоотношений и поведения участвующих сторон.

По договору купли-продажи возникает обязательство продавца передать покупателю определенный предмет в обмен на установленное денежное вознаграждение.

В этом случае обязательства прекращаются и, следовательно, останавливается процесс договорных отношений. Другим не менее важным обстоятельством расторжения договора является досрочность.

Прекращение срока действия договора ведет к автоматическому прекращению оговоренных в нем условий.

Если стороны выполнили обязательства не в полном объеме на протяжении срока действия договора, то ситуация разрешается с позиции действующих правовых норм.

Что же может становиться основанием для расторжения договора купли-продажи? Главные причины согласно ГК РФ таковы:

Соглашение сторон Данный вариант считается оптимальным, поскольку потери сторон сводятся к минимуму. Расторжение предполагает заключение нового соглашения, в котором оговариваются условия, на каких прежде заключенный договор считается недействительным
Инициатива одной из сторон В этом случае причиной становится существенное нарушение договорных условий одной из сторон. При этом может сохраняться возможность исполнения обязательств, но с нарушением интересов одной из сторон. Примечательно, что расторжение по инициативе сторон может завершаться мирным прекращением договора либо рассмотрением ситуации в судебном порядке
По требованию третьих лиц в соответствии с законодательством Перечень таких лиц строго ограничен. Так потребовать расторжения договора могут органы налоговой службы или прокуратуры. Расторжение в этом случае происходит в судебном порядке
Односторонний отказ от выполнения договора частью или в полном объеме Если отказ допускается законом, договор признается расторгнутым. Но при этом односторонний отказ от обязательств не освобождает виновную сторону от ответственности за допущенное нарушение

Написание заявления

То есть обратиться в суд можно лишь в случае, когда получен отказ от добровольного расторжения договора либо ответа на претензию о расторжении не последовало в положенный срок.

Все аргументы должны быть подробно изложены в исковом заявлении. Общих рекомендаций по составлению искового заявления в суд относительно расторжения договора купли-продажи не существует.

Заявление составляют в произвольной форме, соблюдая правила формирования исковых заявлений в целом.

Но важен такой момент, что неправильная формулировка искового требования и неверная тактика может привести абсолютно не к тем последствиям, какие ожидал истец.

Так при расторжении договора прекращаются обязательства, какие еще не исполнены сторонами. Что касается уже выполненных условий договора, то судом они не рассматриваются.

Поэтому если истец сформулирует свои требования как «расторжение договора купли-продажи и прекращение его действия», то суд при наличии оснований признает договор расторгнутым.

При этом все полученное по договору ранее возврату не подлежит. Например, продавец по договору передал покупателю квартиру, но оплаты не получил.

При обращении в суд договор купли-продажи признан расторгнутым. Однако возвращать полученную квартиру покупатель не обязан.

То есть продавец остается и без денег, и без имущества. Для возврата квартиры продавец опять должен обращаться в суд с новым исковым заявлением.

Если продавец желает вернуть переданное имущество, то в иске должно быть так и написано «расторгнуть договор купли-продажи на основании … и вернуть все исполненное сторонами по договору».

Формирование соглашения о расторжении

По общепринятым нормам сторона сделки купли-продажи, решившая расторгнуть ранее оформленный договор, отправляет соответствующее предложение стороне противоположной.

Если стороны достигают взаимопонимания, то они оформляют прекращение взаимоотношений, оформляя его юридически.

При этом действует правило – договор расторгается в том же порядке, в каком заключался. Если договорные отношения определялись устно, то и для расторжения достаточно устного согласования.

Другое дело, когда договор заключался в письменной форме. В этой ситуации договор расторгается посредством оформления дополнительного соглашения к договору.

В соглашении стороны оговаривают порядок расторжения договора и дату, с которой правоотношения считаются завершенными. Здесь же оговариваются действия сторон относительно уже исполненных обязательств.

Важно, что если основной договор был заверен нотариально или регистрировался в государственных органах, то в том же порядке заверяется или регистрируется соглашение о расторжении.

По инициативе покупателя

Покупатель может инициировать расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке по ГК РФ в ситуациях таких:

Проданный объект не получен после оплаты п.1 ст.416 ГК
Не отдана документация либо принадлежности, непосредственно касающиеся предмета договора ст.417 ГК
Нарушены условия относительно ассортиментных характеристик продукции ст.421 ГК
Полученный товар некомплектен ст.433 ГК
Переданный предмет оказался ненадлежащего качества ст.428 ГК
При отказе в обязательном страховании объекта ст.443 ГК
При просрочивании поставок п.4 ст.464 ГК

По инициативе продавца

Продавец расторгнуть договорные отношения с покупателем может по таким причинам:

Не принятие предмета договора ст.437 ГК
Отказ в уплате ст.439 ГК
Отказ в обязательном страховании объекта ст.443 ГК

Чаще всего основанием расторжения продавцом договора становится отсутствие оплаты. При этом важно, что поставка товара должна быть документально подтвержденной.

Наличия свидетельских показаний здесь не достаточно. Продавец должен предоставить документальное подтверждение того, что покупатель действительно получил указанный в договоре товар.

Возникающие нюансы

Расторгнуть договор о купле-продаже можно в досудебном порядке и через суд. До суда расторгнуть отношения можно только при согласии обеих сторон.

Если в положенный срок ответа не последует либо будет выказан отказ, можно обращаться в суд с надлежащим иском. При этом истец должен аргументировать причину, по которой требуется расторгнуть договор.

Нюансы расторжения договора зависят от того, кто является зачинателем процедуры. Покупатель располагает правом расторгать договор, как с помощью суда, так и в досудебном порядке.

Законодательно определено, что покупатель предъявляет претензию, на какую продавец обязан ответить. Исходя из ответа, и решается, пройдет ли процесс расторжения мирно или необходимо судебное разбирательство.

Если по ее итогам будет установлено надлежащее качество товара, то претензия о расторжении может оставаться без ответа. При этом у него появляется право на обращение в суд для возмещения расходов, понесенных при проведении экспертизы.

В зависимости от объекта

Особенности расторжения договора во многом зависимы и от предмета договора. Так при поставке товаров основанием расторжения договора может становиться ненадлежащее качество или некомплектность.

В случае, когда предметом сделки становится недвижимость, договор может расторгаться по причине возникновения претензий третьих лиц.

В некоторых случаях дополнительно к иску о расторжении договора может прилагаться требование о компенсировании материального ущерба, возникшего по причине неподобающего выполнения условий договора.

Автомобиль

Расторгнуть сделку по купле-продаже автомобиля можно как по обоюдному решению, так и по инициативе одной стороны. Также договор может признаваться недействительным, если его положения нарушают действующее законодательство.

Правомерность сделки может оспариваться по заявлению третьих лиц, если один из участников сделки является несовершеннолетним или недееспособным лицом.

То есть продавец возвращает приобретенные средства, а покупатель — транспорт. При этом сторона потерпевшая может подавать иск о покрытии материального ущерба, неустойки или иного убытка.

Таковое заключается в требовании у суда наложения ареста на машину. Это предотвратить продажу автомобиля ответчиком в процессе разрешения спорной ситуации.

Недвижимость

В случае с недвижимостью расторгнуть договор купли-продажи можно лишь в течение срока его действия. Любая недвижимость должна проходить процедуру госрегистрации.

По желанию участников государственная регистрация отменена быть не может. При расторжении договора требуется проведение повторной регистрации.

В этом и заключен основной нюанс. Договор считается исполненным, как только новый собственник зарегистрирует право собственности.

Если стороны по обоюдному согласию решают расторгнуть договор после регистрации права собственности на квартиру, им требуется заключить новый договор купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости прекращает будущие обязательства. То есть до расторжения договора недвижимость или деньги были переданы, то возврату они не подлежат.

В этом и заключается опасность. Например, покупатель деньги передал, но квартиру не получил. При его обращении в суд договор был расторгнут. Однако возвращать деньги продавец не обязан.

К примеру, возможно расторжение договора купли-продажи квартиры, по доверенности от лица, не являющегося собственником, переданной покупателю. Такой договор заведомо недействителен.

В связи с неуплатой

В соответствии с действующим законодательством покупатель обязан оплатить приобретаемый им товар. Оплата за недвижимое имущество подтверждается документом, какой подтверждает передачу денег.

Подтверждением оплаты может становиться:

  • банковская выписка;
  • расписка;
  • квитанция об уплате через кассу и т.д.

При отсутствии оплаты продавец может требовать расторжения договора купли-продажи. Имущество остается продавцу.

Если же предмет договора уже передан, то суд может принять одно из следующих решение:

Сделку расторгнуть и возвратить Имущество продавцу
Признать законность сделки и при этом обязать покупателя оплатить сумму Предусмотренную по договору, и также выплатить неустойку в пользу продавца

Между физическими лицами

Оформление сделки между физическими лицами имеет много нюансов. Во-первых, на таковую не распространяется действие закона «О защите прав потребителей».

То есть выказать претензии относительно качества предмета договора стороны не могут. Правоотношения регулируются исключительно общими тезисами гражданского законодательства.

По ст.450 ГК РФ договор купли-продажи расторгается по соглашению сторон. В одностороннем порядке таковое возможно при существенном нарушении договорных условий.

Если обоюдного согласия стороны не достигли, то расторгается договор исключительно в судебном порядке. При этом истец обязан доказать существенное нарушение договора.

Судебная практика

Решившись на расторжение договора купли-продажи, стоит учитывать, что решения суда могут быть далеко не однозначны. Желательно в преддверии расторжения ознакомиться с имеющейся судебной практикой.

Например, квартира передана, но деньги покупатель не отдал. Вроде понятно, что расторжение договора должно привести к возврату имущества. Но у судей иное мнение… Факт неуплаты не считается существенным нарушением договора.

Расторжение договора, касающегося купли-продажи, может показаться достаточно простым процессом.

Но даже при расторжении по соглашению сторон существует немало нюансов, какие нужно предусмотреть. Иначе можно легко остаться и без денег, и без имущества, причем на вполне законных основаниях.

Источник: http://buhonline24.ru/buhgalterskij-uchet/pervichnye-dokumenty-buhgalterskij-uchet/dogovora/kupli-prodazhi/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Сделки в отношении недвижимости – одни из самых дорогостоящих, вот почему в делах заключения и расторжения договоров купли-продажи нужно быть крайне осторожным.

Что делать, если продавец или покупатель, с которым вы вступаете в сделку, нарушает свои обязательства? Разобраться во всех тонкостях жилищного законодательства не так просто.

Вы можете проштудировать нормативно-правовые акты, нанять дорогого адвоката, но самое лучшее решение – обратиться за бесплатной консультацией по поводу расторжения сделок купли-продажи квартиры или земельного участка на нашем сайте.

Опытные специалисты с удовольствием ответят на все ваши вопросы и внесут ясность в ситуацию.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

Расторжение договора купли-продажи недвижимости – это акт, целью которого является прекратить действие не исполненного или исполненного ненадлежащим образом договора.

Для таких покупок, как предметы бытового потребления, подобные акты не требуются. В каждом магазине, согласно законодательству, существует установленный порядок возврата товаров.

Поэтому расторгают обычно сделки по продаже квартиры, земельного участка, автомобилям и другим транспортным средствам, предметам роскоши и т.д.

Расторгнуть сделку можно в следующих ситуациях:

  • при согласии обоих участников подписания документов;
  • по судебному решению, вызванному одним из участников соглашения;
  • при нарушении условий;
  • когда расторжение при определенных обстоятельствах прописано документально;
  • если расторжения требуют государственные органы, например, в связи с антимонопольным законом.

Тот, кто выступает в качестве продавца, может расторгнуть сделку, если:

  • покупатель отказывается от принятия товара;
  • покупатель отказывается внести оплату за товар;
  • покупатель отказывается оформлять на товар страховку, хотя это было оговорено и закреплено документально.

Выступающий в роли покупателя получает право расторгнуть сделку, если:

  • продавец отказывается передать ему товар или его часть, например, предоставляет меньшую площадь земельного участка, чем было оговорено;
  • товар имеет недостатки или плохое качество;
  • товар передается с задержкой;
  • продавец не выполняет обязанности по страховке товара.

Как вернуть задаток?

Если договор расторгается не по вашей вине, вы вправе требовать, чтобы вам вернули деньги, которые вы уже заплатили за товар. Однако есть ряд нюансов. Прежде всего, следует различать задаток и аванс. Аванс выплачивается не при покупке какого-либо товара, а при оформлении договора подряда.

В случае с покупкой выплачиваемая до получения товара, например, земельного участка, сумма называется задаток. Тот, кто признается виновным в расторжении договора, должен вернуть задаток после расторжения договора.

Однако после того как вы сами не соблюдали свои обязательства по сделке, задаток вам может и не вернуться, будучи засчитанным в виде компенсации ущерба другому участнику сделки.

Расторжение предварительного договора

Иногда перед заключением договора купли-продажи квартиры, в особенности, когда дело касается такой крупной покупки – земельного участка или квартиры, — заключают предварительный договор. Он не нуждается в регистрации, но имеет полную юридическую силу. В нем стороны обязуются подписать основные документы и оговаривают наиболее существенные условия сделки.

Расторжение предварительного договора купли-продажи земельного участка или квартиры без ведома второй стороны недопустимо.

Он может автоматически считать недействительным только после истечения срока действия, если сделка так и не была заключена, и ни один из ее участников не проявил инициативы по заключению сделки.

По умолчанию предварительные соглашения действуют 1 год.

До окончания этого года вы можете потребовать аннулирования всех предварительных договоренностей, если второй участник сделки уклоняется от ее заключения.

Расторжение при согласии сторон

Расторгнуть сделку о приобретении квартиры можно несколькими способами. Проще всего это сделать до регистрации договора в местных органах Минюста.

Если в госреестр еще не внесены данные о новом владельце квартиры, возможно подписание нового договора, который просто отменит предыдущий и вернет ситуацию в исходное положение.

Такой договор называется соглашение о расторжении договора купли-продажи, но после регистрации сделки в Минюсте заключить его нельзя.

Даже после регистрации и обновления информации в реестре о новом владельце квартиры, можно обратить сделку, не обращаясь в суд. Если все участники согласны, а право собственности уже передано, можно подписать новые документы на покупку квартиры или земельного участка, но в обратном порядке. Однако продавцу при последующей продаже и регистрации квартиры придется уплачивать налог на доход.

Конечно, этот способ самый простой и быстрый. Однако воспользоваться им можно лишь в том случае, когда обе стороны согласны без взаимных претензий отменить подписанный договор. На практике такое случается крайне редко – гораздо чаще стороны обвиняют друг друга в непорядочности и стараются отсудить как можно больше.

Расторжение путем претензии

Если вы не хотите доводить дело до суда, но не можете прийти к согласию, то помочь в решение проблемы может претензия о расторжении договора купли-продажи.

Претензия должна быть составлена в письменном виде.

Она не имеет определенной обязательной формы, однако в ней нужно указать требования к продавцу, сумму, на которую предъявляется претензия, срок ее рассмотрения, а также законодательные нормы и акты, которые были нарушены продавцом.

Претензию можно отправить по почте или вручить продавцу лично. На копии претензии продавец должен поставить отметку о том, что он ее получил – это может понадобиться в том случае, если после все-таки придется решать вопрос через суд.

Расторжение договора через суд

Если кто-то из участников сделки или все участники отказываются добровольно подписывать новое соглашение, имеют друг к другу претензии, вопрос решается только через суд.

Для этого нужно подать в суд исковое заявление о расторжении договора купли-продажи. Для представления ваших интересов в суде лучше нанять профессионального юриста.

Такие дела сложно выиграть, не зная жилищного законодательства и судебной практики.

Как защитить себя от расторжения договора?

В расторжении документов по сделке о купле-продаже недвижимости существует множество подводных камней, о которых следует знать. Так, часто для того, чтобы платить меньше налогов, продавец квартиры или земельного участка может уговорить покупателя указать в договоре меньшую сумму.

Однако если придется расторгать сделку по суду, покупателю будет возвращена только та сумма, которая указывалась в документах.

Поэтому чтобы обезопасить себя от мошенников, нужно указывать реальную стоимость земельного участка или другой недвижимости, которую вы продаете.

Источник: http://realty-konsult.ru/obshchee/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Договоры купли-продажи недвижимости являются особой категорией договоров, к которым применяется правило об обязательной государственной регистрации.

Без прохождения процедуры госрегистрации такие договоры либо считаются не вступившими (незаключенными) в силу, либо, если стороны исполнили обязательства: продавец – передал недвижимость, покупатель – уплатил оговоренную сумму, но не осуществили государственной регистрации сделки – ничтожными (не имеющими юридической силы).

Но, существуют ситуации, при которых стороны полностью исполнили обязательства и соблюли процедуры регистрации, тем не менее у сторон появилось желание расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Как это сделать, рассмотрим в статье.

Основания расторжения по инициативе покупателя

Наиболее часто инициатором расторжения договора приобретения дома или коммерческой недвижимости выступает покупатель, неудовлетворенный качеством купленного строения или выявившимися в процессе эксплуатации недостатками. Эти положения изложены в Главе 29 ГК РФ и ФЗ от 21.07.1997 г. № 122.

Любое из этих оснований служит обоснованием законности требований заинтересованной стороны, направленных на расторжении договора. При их отсутствии в качестве оснований могут выступать:

  • Непередача объекта недвижимости;
  • Недействительность сделки;
  • Непредвиденные обстоятельства.

Если они присутствуют, покупатель может односторонне выступить инициатором расторжения договора.

Основания расторжения по инициативе продавца

Продавцы гораздо реже выступают инициаторами расторжения договора. Поэтому основным поводом требовать расторгнуть заключенный договор является грубое нарушение покупателем условий оплаты купленного объекта или отказ от дальнейшей оплаты после внесения аванса (залога).

В отношении продавцов так же действуют универсальные основания, служащие поводом расторгнуть договор:

  • Отсутствие оплаты;
  • Недействительность сделки;
  • Непредвиденные обстоятельства.

Таким образом, продавец на стадии исполнения договора, наравне с покупателем может единолично инициировать его расторжение.

Возможно ли после регистрации договора

Жесткое условие признания договоров с недвижимостью исполненными только в случае государственной регистрации делит процесс исполнения договора на две стадии:

  • С момента согласования основных условий и подписания сторонами до момента исполнения изложенных в договоре условий;
  • С момента выполнения условий договора до момента его государственной регистрации.

Этот специфический договор, несмотря на выполнение сторонами всех обязательств: передачи недвижимости и оплаты стоимости, считается неисполненным, пока факт перехода права собственности не будет зарегистрирован в госоргане.

Вернуть всё, что было получено стороной по договору, и вновь провести государственную регистрацию перехода прав на недвижимость. Это вполне цивилизованный вариант, но к нему прибегают нечасто, из-за того, что участники редко могут прийти к взаимному согласию о расторжении уже исполненного договора.

Второй путь – это расторжение договора, прошедшего государственную регистрацию, в суде.

Соглашение о расторжении договора

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Основополагающим правилом Гражданского законодательства, регулирующего совершение сделок, является правило о том, что расторжение сделки или её изменение должно быть совершено в той же форме, в какой заключался договор.

Так как сделки с недвижимостью возможны только в письменной форме, то и соглашение о расторжении также должно быть письменным.

В соглашении стороны мотивируют свое решение, указывают причины, послужившие стимулом к отказу от выполнения договора, оговаривают условия возврата полученного в счет исполнения договора (квартиры, земельного участка, предприятия и т.п.) и денежных средств.

Срок расторжения договора

Гражданское право не предусматривает сроков, ограничивающих стороны в их решении расторгнуть ранее заключенный договор. Оно исходит из понятий разумности и обычаев делового оборота.

Иными словами, договор расторгается в пределах сроков, достаточных для выявления недостатков объекта недвижимости настолько существенных, что они не могут быть исправлены продавцом, либо в пределах гарантии на вновь возведенный объект (ст. 29 ФЗ «О защите прав потребителей» — не менее 5 лет).

Выдержка из п.3 ст.29 Закона «О защите прав потребителя»

Другие сроки оговариваются сторонами дополнительно, но на практике – это всегда заключение нового договора. Именно его заключением будет совершен обмен и восстановлены прежние права участников договора: продавца – на объект недвижимости, покупателя – на уплаченные денежные средства.

Исковое заявление

Наиболее часто встречающимся в практике является судебный порядок. При расторжении договора, связанного с куплей или продажей недвижимости, не требуется согласного волеизъявления обеих сторон.

Инициировать процедуру расторжения может любой из участников сделки, причем на любой стадии его исполнения – как до гос. регистрации, так и после неё.

В исковом заявлении участник сделки, выступающий Истцом, вправе изложить свое видение нарушений условий договора, привести аргументированные доводы и требовать расторжения договора.

Очень часто лица, самостоятельно, без участия адвоката или юриста-консультанта, берущиеся отстаивать права в суде своими силами, совершают непростительную ошибку. Заявив требования о признании договора недействительным, они забывают заявить требования о том, чтобы им вернули имущество.

Суд по своему усмотрению не вправе расширить объем заявленных исковых требований. Поэтому он удовлетворяет только те требования, на которых настаивает Истец. Может сложиться неприятная ситуация: договор признан недействительным, расторгнут, а судьба имущества — не решена.

Договоры, связанные недвижимостью, сложны по конструкции. Они могут содержать в себе большое количество непонятных одной из сторон (покупателю) юридической терминологии и ссылок на нормативные акты. Этим активно пользуются недобросовестные продавцы. Чтобы избежать необходимости расторгать уже заключенный договор, необходимо внимательно относиться к изучению документа до его подписания.

Источник: http://MirBlankov.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: пошаговая инструкция — Центр Совета

Рассказываем, как правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и избежать возможных проблем.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости

Итак, в каких случаях вы можете расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры? В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ любой договор может быть расторгнут:

  • По соглашению сторон;
  • По требованию одной из сторон (в судебном порядке).

Первый вариант наиболее выгоден для всех участников сделки, однако, на практике (в Москве и Московской области) добровольное соглашение о расторжении встречается крайне редко. Намного чаще можно встретить расторжение договора в одностороннем порядке — при существенном нарушении договора одной из сторон.

Что касается причин отмены сделки, то их может быть множество. Например:

  • Покупатель не передал деньги продавцу;
  • Прежний собственник отказывается выселяться из проданной квартиры;
  • Выяснилось, что при заключении сделки были использованы поддельные документы;
  • В правоустанавливающих документах были обнаружены ошибки и т.д.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг первый: составьте соглашение о расторжении договора

Если обе стороны договора согласны отменить сделку, продавец и покупатель должны составить письменное соглашение о расторжении договора (ст. 452 ГК РФ).

По общему правилу соглашение составляется в произвольной форме, с обязательным указанием основных пунктов:

  • Сведения о продавце (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
  • Сведения о покупателе (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
  • Сведения о недвижимости (местонахождения, общая площадь и т.д.);
  • Реквизиты договора купли-продажи недвижимости;
  • Условия расторжения договора;
  • Дата, с которой договор прекращает свое действие;
  • Дата и места подписания соглашения.

Скачать образец соглашения>>>

Обратите внимание! Если договор купли-продажи был заверен у нотариуса, соглашение о расторжении такого договора также должно быть заверено нотариально.

Шаг второй: обратитесь в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо обратиться в Росреестр — для регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи (адреса и телефоны отделений Росреестра в Москве представлены на сайте rosreestr.ru).

После соблюдения всех необходимых бюрократических процедур в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) будет внесена запись о прекращении сделки.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры в одностороннем порядке, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг первый: подготовьте исковое заявление

Основные требования, предъявляемые к содержанию искового заявления, прописаны в ст. 131 ГПК РФ.

Итак, в соответствии с действующим законодательством, в исковом заявлении должны быть указаны:

  • Наименование и реквизиты суда, в который подается исковое заявление;
  • Данные истца (ФИО, место жительства, паспортные данные, контактный телефон, адрес электронной почты);
  • Данные ответчика (ФИО и место жительства);
  • Обстоятельства дела (обязательно должны быть указаны реквизиты и условия договора купли-продажи);
  • Требования истца (в данном случае — требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества);
  • Цена иска;
  • Перечень прилагаемых к заявлению документов.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости>>>

Шаг второй: соберите необходимый пакет документов

Исчерпывающий перечень документов, которые необходимо приложить к исковому заявлению, можно найти в ст. 132 ГПК РФ:

  • Копия договора купли-продажи недвижимости;
  • Копии искового заявления (в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц);
  • Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
  • Расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Шаг третий: обратитесь в суд

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.

Обратите внимание! Если вы живете в Москве, найти нужный вам суд вы можете на сайте mos-gorsud.ru.

Шаг третий: примите участие в судебном заседании

В течение пяти рабочих дней после регистрации искового заявления суд должен назначить дату и время заседания.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (т.е., через 30 дней).

Источник: http://www.centersoveta.ru/yurlikbez/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-poshagovaya-instruktsiya/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью являются одними из самых сложных сделок. Такая сделка проходит в несколько этапов, завершающим из которых является подписание договора купли-продажи.

Многие ошибочно считают, что подписав этот договор, можно считать сделку состоявшейся и обратного пути нет. Очевидно, что это не так.

На практике нередко возникает необходимость расторжения договора купли-продажи на жилье.

В зависимости от того, на какой стадии находится процесс сделки и завершена ли процедура государственной регистрации недвижимости, зависит будет ли расторжение договора купли-продажи осуществлено только нотариально с согласия обеих сторон или же для этого придется обратиться в суд.

По каким причинам может произойти расторжение договора купли-продажи на жилье

Поводы для расторжения договора на жилье условно можно поделить на две группы:- Форс-мажор или личные обстоятельства у одной из сторон сделки.- Нарушение условий сделки или действующего законодательства России сторонами по договору.Первая группа причин является субъективной и требует согласия противоположной по договору стороны.

Это может быть как расторжение в связи с возникшими непреодолимыми финансовыми трудностями, срывом сделки в цепи взаимосвязанных сделок, проблемы личного характера и даже банальное изменение позиции продавца или покупателя. Расторжение договора купли — продажи в таких случаях может пройти с полным возмещением всех понесенных расходов и выплатой неустойки второй стороне.

Обычно условия фиксируются в самом договоре.

Если при оформлении сделки или после его завершения, выясняется что имело место нарушение закона, то такая сделка считается ничтожной, то есть не несущей за собой никаких юридических последствий. Обычно расторжение договора купли — продажи происходит в суде. Но если нарушение закона произошло по независящим от обеих сторон обстоятельствам, они могут аннулировать договор и без суда.

Еще одной причиной для расторжения договора на жилую недвижимость может стать нарушение одной из сторон сделки или её условий. Это может быть обман, выявленный после совершения сделки, или несоответствие фактического положения вещей, прописанному в договоре. Нередки случаи, когда расторжение договора купли-продажи происходит из-за нарушения сроков оплаты покупателем.

Может потребоваться расторжение договора и в случае, если одна из сторон по договору не собиралась в действительности исполнять его условия, и сделка служила прикрытием для другой или была заключена фиктивно. Такая сделка называется мнимой и подлежит аннулированию в судебном порядке.

Права несовершеннолетних детей и недееспособных граждан, нарушенные в ходе совершения сделки, являются безусловным поводом для расторжения договора купли-продажи.

При этом инициатором могут выступать органы опеки или прокуратуры. Злой умысел, усмотренный в действиях сторон, может привести к уголовному делу.

Точно так же может случится и в случае, если договор купли-продажи был подписан под принуждением, путем угроз или шантажа.

Как происходит расторжение договора купли-продажи на недвижимость

Расторжение договора по взаимному согласию ведет к подписанию нового договора, возвращающего все в первоначальное положение. Это возможно сделать, если сделка еще не прошла государственную регистрацию в территориальных органах Минюста, и в реестр недвижимого имущества не попали данные о новом владельце квартиры.

В остальных случаях придется обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи. Лучше всего, если составлением такого договора и отстаиванием позиции в суде будет заниматься профессиональный юрист.

Ведь судебный процесс имеет много тонкостей и нюансов и его сложно выиграть, не зная законодательство по жилищным вопросам и судебную практику.

В любом случае, расторжение договора купли — продажи очень непростой процесс, и, если возникла такая необходимость, следует подойти к вопросу очень серьезно. Изучить законы и найти хорошего адвоката.

Признание сделки недействительной (последствия недействительных сделок)

Источник: http://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/27-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.