Продажа приватизированной квартиры(2018г)

Как продать приватизированную квартиру

На первый взгляд в продаже приватизированной квартиры нет ничего сложного — нашел покупателя, оформил договор, получил деньги. В реальности же много нюансов. Например, как рассчитывать налог с продажи, или как распорядиться долей в приватизированной квартире и можно ли вообще ее продать? В статье мы ответили на распространенные вопросы.

Итак, вы продаете квартиру. На первом этапе определяете, будете ли делать это самостоятельно, либо воспользуетесь помощью агента. Нельзя точно сказать, какой из вариантов более выгодный. Важно лишь отметить, что в работе с агентом вы получаете гарантию законности проведения сделки, за что вы платите.

Если вы работаете с риэлтором, то он поможет оценить ваше жилье. Но вы можете сделать это и самостоятельно, изучив рынок аналогичных объектов.

Цена на квартиру складывается из ее расположения, состояния, метража. Это основные критерии.

Но покупатели будут ориентироваться и на другие показатели, важные лишь для них, например, чтобы рядом с домом в обязательном порядке находилась библиотека или фитнес-клуб.

В вопросе как продать приватизированную квартиру важно учесть процесс подготовки документов. 90% покупателей ставят условие, чтобы квартира не была юридически обременена.

Такую квартиру продать очень трудно.

Следующий нюанс — общение с покупателем. К вам будет приходить много разных людей, у каждого из которых свои критерии для отбора подходящей жилплощади. Кто-то будет просто ходить по комнатам и одобрительно кивать.

После просмотра вы больше не увидите этих людей. Как правило, если квартира покупателю нравится, то он сразу же это озвучивает и начинает торговаться.

Если вас устраивают условия, которые вам предлагает покупатель, то можете смело на них соглашаться.

Следующий этап взаимодействия с покупателем — выход на задаток. За любое жилье сначала оставляется авансовая сумма. Ее размер вы решаете в индивидуальном порядке. Заключается предварительный договор, в котором указывается сумма аванса.

Последний этап продажи приватизированной квартиры — регистрация нового собственника. Для этого вам нужно собрать документы. Право собственности регистрируется на основе договора купли-продажи. После получения свидетельства покупателю передаются ключи.

На момент подписания договора деньги за жилье уже лежат в банковской ячейке. Продавец сможет их получить только после того, как предъявит в банк подписанный договор купли-продажи и копию свидетельства на покупателя.

Налоги на продажу приватизированного жилья

Чтобы вам стало понятно, как именно рассчитывается налог от продажи приватизированной квартиры, мы приведем ряд примеров. Сначала освятим общие понятия.

Когда человек продает квартиру, то он получает доход, который должен облагаться налогом. Размер налога зависит от срока владения квартирой на праве собственности.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Налог на недвижимость в 2015 году
Если человек владеет квартирой больше трех лет (дата отсчета начинается от дня выдачи свидетельства о собственности), то он освобождается от выплаты налога НДФЛ и не предоставляет декларацию 3 НДФЛ.

Человек оформил собственность на квартиру в 2014 году. Через год он решил ее продать за 4 млн рублей. Расчет налога НДФЛ будет следующим: (4 млн — 1 млн)*0,13%= 390 тыс. рублей. Если квартира продается, а вместо нее приобретается другое жилье, то оформляется налоговый вычет.

При этом соблюдаются два условия:

• налоговый вычет предоставляется только в том случае, если продажа и покупка нового жилья попали на один год. Например, если человек продал квартиру в 2015 году, то купить новую квартиру и оформить на нее налоговый вычет он также должен в этом году. По факту, он ничего не теряет. То есть, те деньги, которые он выплатит при продаже, вернутся к нему во время покупки. Даже если человек продал квартиру в декабре 2014 года, а купил новую в январе 2015 года, то налоговый вычет к нему не вернется.
• если ранее человек воспользовался правом на возврат налога, то второй раз использовать его он не вправе. Если налоговый вычет был получен не полностью, то в соответствии с изменениями в законодательстве от 2013 года, он будет иметь право на возврат недостающей суммы при последующих покупках.

Приватизация квартиры произошла в 2014 году. Собственниками в итоге стали 3 человека. В следующем году они решают продать жилье за 4,5 млн.

В этом случае из общей суммы вычитается миллион рублей. Тогда формула расчета следующая: (4,5 млн-1 млн) *0,13=455 тыс. рублей (общая сумма налога). 455 тыс. рублей3 чел.=151666,6 рублей — должен заплатить каждый из собственников.

Но есть способ уменьшения суммы налога при продаже. Если каждый из собственников продаст свою долю в отдельности, то налог будет меньше.

Расчет таков: 4,5 мгн3= 1,5 млн будет стоить доля каждого. На одного человека налог составит: (1,5 млн — 1 млн)*0,13% = 65 тыс. рублей. Именно эту сумму должен заплатить каждый из собственников. При покупке нового жилья каждому собственнику вернется эта сумма.

Продажа долей в приватизированной квартире
Процесс продажи долей в приватизированной квартире зависит от того, какой вид права на доли стоит в свидетельстве — совместное владение или долевое. Если собственность совместная, то доля каждого из владельцев не определена. Но если собственность долевая, то в свидетельстве определяется доля каждого, например, 12 или 13.

Как правило, упоминание о совместной собственности имеется только в документах, выданных в 1992–1993 годы. То есть указывалось, что все собственники владеют недвижимостью в равных пропорциях. Если возникают споры, то эта собственность делится на равные части между владельцами. При продаже доли каждого придется определить.

С 2015 года это делается в простой письменной форме через нотариуса. В более сложных ситуациях такие вопросы решаются через суд. С продажей уже установленных долей тоже не все так просто. Дело в том, что доля может не соответствовать конкретно взятой комнате, либо быть больше или меньше.

Как в этом случае определить цену доли в приватизированной квартире?

1. провести аналитику подобных объектов при помощи объявлений в сети;
2. воспользоваться помощью профессионального оценщика. По окончанию оценки он выдаст соответствующее заключение.

Продажа долей в приватизированном жилье — редкость. Чаще всего такая мера встречается, когда приходится взыскивать долги, решать квартирные споры.

Если владельцем доли в квартире является ребенок, то продать такую часть будет невероятно сложно.

При этом придется брать разрешение у органов опеки, которые обязательно потребуют документ, свидетельствующий о том, что права ребенка после продажи не будут нарушены.

Мы постарались в подробностях рассказать вам о том, как посчитать сумму налога во всевозможных ситуациях при продаже квартиры. Также стоит обратить внимание на ключевые моменты в продаже доли в приватизированной квартире.

Еще недавно эта процедура считалась невозможной, но сегодня есть варианты осуществить ее.

Источник: https://RegionalRealty.ru/library/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru/

Продажа приватизированной квартиры

Законом предусмотрен единственный возможный законный способ продажи приватизированной квартиры – оформление договора купли-продажи.

Квартира, оформленная в собственность

Приватизированная квартира – недвижимость, переданная из государственного или муниципального жилищного фонда в частную собственность.

Процедура приватизации жилищного фонда началась в начале 90-х годов и продолжается до сегодняшнего времени. Правоустанавливающим документом владельца приватизированной квартиры будет не договор социального найма, а свидетельство о праве собственности, с указанием одного или нескольких собственников.

Порядок продажи

Продажа приватизированной квартиры инициируется собственником.

Возможна принудительная реализация частного жилья по решению суда.

Существенное условие сделки купли-продажи недвижимости – цена, которая должна быть согласована до подписания договора.

Владелец жилья должен обладать всеми необходимыми правоустанавливающими документами:

• свидетельством о праве собственности;
• технической документацией;
• домовой книгой и др.

В собственности менее 3-х лет, менее года

Время, которое жилье находилось в собственности, влияет на расчет подоходного налога для покупателя:

1. Если приватизированная квартира была продана за более, чем 1 млн. руб. и срок владения составляет менее 3-х лет, то будет необходимо заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающий 1 млн. руб.
2. Квартира, находящаяся во владении сроком менее года, продается на аналогичных налоговых условиях.

С прописанными жильцами

Постоянная регистрация жильцов не является препятствием для продажи приватизированной недвижимости. Прекращение права собственности на реализованную квартиру автоматически лишает таких жильцов на право постоянного пользования.

Продажа квартиры также не влечет за собой утраты арендных прав на недвижимость.

Выписать зарегистрированных жильцов можно через суд – за исключением:

• инвалидов;
• несовершеннолетних детей;
• пожилых лиц.

Подобные нюансы должны быть тщательно обозначены в договоре купли-продажи.

Несколько собственников

Правила продажи приватизированной квартиры распространяются и на долевых собственников. Жилье может быть поделено на равноценные и непропорциональные доли, на каждую из которых можно получить отдельное свидетельство о праве собственности.

При продаже доли необходимо придерживаться права преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ). Уведомление о продаже своей доли необходимо оформлять в письменной форме, с оформлением письма у нотариуса.

Доли несовершеннолетнего ребенка

Если несовершеннолетний указан в договоре приватизации в качестве собственника, то он имеет право на долю в квартире. Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только после получения согласия органов опеки и попечительства о том, что права ребенка при осуществлении сделки не нарушены.

С несовершеннолетними детьми

При продаже квартиры, на которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, собственник должен учитывать права ребенка в обязательном порядке. По общему правилу, переход права собственности на квартиру к новому собственнику влечет прекращение права пользования бывшим собственником и членами его семьи.

На практике при покупке квартиры с подобным «дефектом» необходимо:

• договариваться с бывшими собственниками (о выписке ребенка через паспортный стол и постановке их на регистрационный учет в др. жилое помещение);
• обращаться с исковым заявлением о принудительном снятии с регистрационного учета в суд.

Комнаты в коммунальной квартиры

Возможна ситуация, когда несколько комнат находятся в собственности у муниципалитета, а одна приватизирована. При продаже приватизированной комнаты о предстоящей сделке необходимо уведомить Департамент жилищной политики (в городах) или администрацию (в ПГТ и селах).

Одним из супругов

Особенности сделки зависят от того, была ли квартира приватизирована до заключения брака либо после. Если недвижимость была приватизирована одним из супругов до заключения брака, то он имеет право распорядиться жилплощадью по своему усмотрению.

При несоблюдении подобного правила территориальный орган Росреестра откажет в регистрации права на квартиру за новым собственником.

Если квартира, приватизированная в период брака, была продана одним из супругов уже после развода, то у второго супруга есть право оспорить такую сделку в течение 3-х лет с момента продажи жилья.

По ипотеке

При оформлении сделки продажи под ипотеку необходимо согласие банка на одобрение покупки. Финансово-кредитная организация тщательно проверяет «прозрачность» объекта недвижимости, требуя предоставить всю необходимую правоустанавливающую документацию.

Сама приватизированная квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита.

Способы

Гражданское законодательство предоставило собственникам несколько эффективных способов продажи приватизированной квартиры:

1. Договор купли-продажи.
2. Дарение квартиры либо доли.
3. Залог (по договору займа).

Подобные варианты реализации жилья требуют обязательной регистрации в Росреестре, с последующей выдачей всей необходимой правоустанавливающей документации.

Схема дарения

Дарение недвижимости является безвозмездной сделкой. Возмездный характер подобному договору придают для практической целесообразности.

Дарение также может «прикрывать» сделку купли-продажи с целью сэкономить на налогах в региональные и муниципальные бюджеты.

Стандартная схема дарения предполагает следующие последующие действия:

1. Сбор необходимой документации.
2. Согласование условие договора.
3. Подписание документа и регистрация его у нотариуса.
4. Передача денег через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

После подписания договора приватизированная квартира должна быть зарегистрирована за новым собственником в Росреестре.

Залоговая схема

Квартира, переданная в качестве залога, свидетельствует о нарушении срока возврата займа. Стороны могут договориться заключить такой договор, умышленно просрочить его исполнение.

Отчуждение заложенной квартиры требует следующих действий:

1. Согласование условий договора займа.
2. Подписание соглашения о залоге.
3. Просрочки исполнения договора займа.
4. Передачи квартиры в качестве заложенного имущества.

Это может потребовать длительного судебного разбирательства, в результате которого может быть установлена «притворная» основа такой сделки.

Чистая продажа

Подобный способ остается наиболее безопасным и законным для сторон сделки:

1. Продавец предоставляет покупателю квартиру, без обременения правами третьих лиц.
2. Покупатель приобретает недвижимость, передает за нее заранее обговоренную сумму денег.

Продать приватизированное жилье необходимо с предварительным согласованием цены на недвижимость.

Необходимые документы

При разъяснении вопроса: какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры необходимо учитывать особенности каждой сделки.

Типовой перечень документации включает:

• Правоустанавливающую документацию.
• Справку из БТИ о стоимости квартиры.
• Договор купли-продажи.

Пакет документов можно подготовить самостоятельно либо обратиться за помощью в юридическую фирму.

В качестве дополнительных справок могут потребоваться:

• документы обо всех перепланировках в квартире;
• письменное согласие органов опеки и попечительства – при продаже квартиры или доли несовершеннолетнего и д.р.

Договор (образец)

Договор должен быть оформлен с требованиями статьи 549, статьи 558 ГК РФ.

Существенными условиями сделки являются:

• информация о квартире, ее местоположение, размер и др.;
• сведения о правах третьих лиц;
• цена, прописанная цифрами и продублированная прописью.

Налог с продажи

В 2015 году продолжают действовать нормы статьи 220 НК РФ. Гражданин обязан заплатить 13% подоходный налог, если он продал квартиру, которая была у него в собственности менее 3-х лет.

Если стоимость проданной квартиры (которая находилась в собственности менее 3-х лет) составляет более 1 млн. продавец также имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

Часто задаваемые вопросы

Продавцов часто интересуют вопросы имущественного и налогового характера: порядок заключения договора, правила подачи декларации на НДФЛ и др.

Защитить квартиру от продажи

Собственник имеет право распорядиться приватизированной квартирой по своему усмотрению. При наличии у должника алиментных или других обязательств заинтересованные лица могут обратиться в суд с заявлением о наложении ареста на имущество.

Продать долю

Продать долю можно при соблюдении права приоритетной покупки и оформления сделки купли продажи.

Письменное уведомление других собственников о продаже целесообразно отправлять заказным письмом.

Продажа квартиры требует посредничества опытных юристов, которые смогут проанализировать все преимущества сделки для продавца и обеспечить ее наиболее приемлемые условия.

Источник: https://77metrov.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry.html

Документы для продажи приватизированной квартиры

Существует 4 типа статуса приватизированной квартиры:

• персональный – это когда всей квартирой владеет только один конкретный человек;
• долевая – квартира разделена на определенные части между ее владельцами;
• всеобщая собственность — квартира принадлежит супругам и их детям без выделения конкретных границ или размеров в натуральном виде;
• равно общая — одинаковые доли собственников недвижимого имущества.

Статус квартиры влияет на осуществление сделки о продаже ее, поскольку в некоторых случаях могут влиять согласие всех собственников или другие факторы, связанные с владельцами жилья.

Продажа приватизированного жилья имеет очень много неожиданных «подводных камней», которые нужно заранее предусмотреть. Законодательство обязывает человека оплатить налог после продажи приватизированного жилого фонда.

Здесь действуют семейное и гражданское законодательство, которое не позволяет без согласия всех владельцев и органов опеки, если среди них есть иждивенцы продать жилую площадь.

Главным действующим законодательным актом, регулирующим соглашения по продаже приватизированного жилья между ее владельцами и покупателями, является ГК РФ. Обязанность бывшего владельца внести налог в бюджет страны с дохода продажи закреплена НК РФ.

Продавцу нужно учесть при принятии решения о продаже частной собственности, что налог в размере 13% от суммы придется заплатить в том случае, если с момента приватизации не минуло 3 года.

Если указанный период времени истек, то налогообложения по сделке купли-продажи не будет.

Процедура продажи

К процедуре продажи частного жилья необходимо относиться очень серьезно, т.к. сегодня многие мошенники наживаются на неопытности и наивности людей. Приватизированную квартиру намного легче продать, чем сделать это с муниципальным жилым помещением.

Процедура продажи квартиры заключается в составлении соглашения о купле – продаже квартиры между владельцем и покупателем. Сама процедура составления договора и подписания документов занимает несколько минут. Во всем процессе продажи квартиры львиную долю времени занимает сбор необходимых документов и справочной информации о жилье.

В зависимости от общего или долевого статуса квартиры для продажи нужно нотариусу представить соответствующие документы. От статуса будет зависеть и результат сделки купли-продажи.

Виды необходимых документов

Все необходимые документы для продажи приватизированной квартиры нужно подготовить заранее.

Главными документами будут технические паспорта, выданные в БТИ и документы, подтверждающие личности владельцев, права собственности на владение жильем.

Помимо этого, необходимы будут справки из жилищно-эксплуатационной конторы (ЖЭКа) о количестве проживающих, наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Если в жилом помещении обитают или проживали иждивенцы, то документы от попечительского совета о разрешении продажи. В зависимости от того, нажито ли было частное недвижимое имущество в браке, справки из ЗАГСа или соглашение второго супруга. Свидетельства о браке или разводе.

Лучше проконсультироваться о том, какие необходимы документы и заняться их сбором задолго до того, как продавец и покупатель отправятся в нотариальную контору на регистрацию сделки купли-продажи частного жилья.

Если владельцев квартиры несколько, то обязательно должно быть согласие всех на продажу частной собственности. Если среди владельцев квартиры возникают разногласия и компромиссное решение не удается найти, нужно обратиться в суд и получить его постановление.

Документы для заключения соглашения купли-продажи квартиры

Нотариусу для оформления соглашения о переходе прав собственности на частную квартиру необходимо предъявить такой пакет документов:

• копии всех страниц паспорта, где есть заполненные листы;
• технические документы на частное жилое помещение: кадастровый и технический паспорт; справки о регистрации прав собственности в БТИ, долевой части недвижимого имущества с отметкой о приватизации и другие;
• документы, свидетельствующие законные основания владения частным недвижимым имуществом: свидетельства о наследстве, дарственная, договор купли-продажи и прочие;
• справка ЖЭКа о количестве членов семьи, зарегистрированных и проживающих в приватизированной квартире;
• справка ЖЭКа о коммунальных задолженностях по состоянию на дату продажи частной жилой площади;
• согласие второй половины супружеской пары, заверенное у нотариуса, если квартира куплена во время совместной жизни;
• справка о рыночной оценке продаваемой недвижимости;
• справки из опекунского и попечительского совета о разрешении на продажу, если в квартире проживал несовершеннолетний ребенок или иждивенец, который является владельцем доли в приватизированном имуществе.

Для быстрой продажи квартиры нужно, чтобы в квартире никто не был прописан и отсутствовала коммунальная задолженность в ЖЭКе. Если покупатель согласен купить квартиру с долгами, то необходима справка о существующей задолженности на дату продажи перед ЖКХ.

Документы для регистрации соглашения купли-продажи квартиры

После совершения сделки в нотариальной конторе стороны должны зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо предоставить регистратору договор о купле-продаже недвижимости и свидетельство о праве собственности нового владельца. Регистрация документов длится на протяжении 1 месяца, после оплаты сторонами госпошлины.

Госпошлина о регистрации соглашения о совершенной сделке делиться поровну между ее участниками. Оплата регистрации права собственности на недвижимое имущество возлагается на нового хозяина приватизированного объекта недвижимости.

Иногда при совершении сделки купли-продажи квартиры вместо личного присутствия участников соглашения могут находиться их доверенные представители. В таких случаях нотариусу нужно предоставить официально заверенную доверенность о возможности представлять интересы партнера по сделке.

Доверив сделку надежной юридической организации вы гарантированно совершите законную сделку купли-продажи квартиры в короткий срок.

Источник: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/dokumenty-privatizirovannoj.html

Продажа квартиры после приватизации (купить жильё) — в 2018 году, через сколько, менее 3 лет, 5 лет

Многие люди, которые наконец-то получили собственную квартиру после приватизации, сразу же начинаю задаваться некоторыми вопросами, на которые необходимо ответить. Самый острый и часто задаваемый вопрос, возможна ли продажа квартиры после приватизации. Короткий ответ дать невозможно, поэтому нужно углубиться в тематику, чтобы рассказать обо всех нюансах.

Можно ли

Продать квартиру, которую гражданин получил после приватизации, можно даже на следующий день. По закону Российской Федерации это разрешено. Кроме проживания на этой территории и продажи, человек также может ее сдавать в аренду, подарить, завещать или внести в качестве вклада в капитал юридического лица. Ограничений практически нет, главное – не нарушать права других граждан.

Есть только три ограничения:

• воспользоваться можно только один раз;
• существует ограничение в два миллиона рублей;
• доступно только для тех граждан, которые выплачивают НДФЛ.

Детали разговора

Честная продажа квартиры после приватизации возможна только при наличии основного документа – свидетельства о праве на собственность. Он необходим, чтобы удостовериться в реальности владения указанной недвижимости.

Процедуру продажи можно проводить как самостоятельно, так и через агентство, которое возьмет на себя всю черновую работу, занимающую много времени и сил, однако дешевле будет продать квартиру самостоятельно

Чтобы провести операцию законно, необходимо помнить о нескольких нюансах:

• Необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в реестре.
• Не нужно вестись на сомнительную выгоду при снижении официальной цены на сделку, чтобы снизить размер налога. Если поступить таким образом, то никак не получится доказать, что покупатель должен был отдать большую сумму, нежели написано в договоре.
• Налоговый вычет не производится, если недвижимость продается близким родственникам.
• Если квартира продается супругами, то она считается совместно нажитым имуществом.

Сроки продажи квартиры после приватизации

Сразу

На вопрос, через сколько можно продать приватизированную квартиру, ответ прост — продажа квартиры возможна сразу после того, как она переходит во владение гражданина. Перед оформлением сделки необходимо уплатить налог в тринадцать процентов от общей стоимости недвижимости. Если квартира стоит менее одного миллиона рублей, то налоги не уплачиваются.

Во время всего процесса покупатель должен уплатить небольшой задаток, чтобы уверить продавца в переходе собственности в чужие руки сразу после удовлетворения прошения на приватизацию площади.

Менее 3 лет

В 2018 году были введены изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, согласно которому теперь уплата НДФЛ равна тринадцати процентам, только если срок владения полученной недвижимостью менее трех лет.

Декларация на продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, осуществляется по следующему плану. Необходимо отправиться в инспекцию ФНС и взять бланк 3-НДФЛ, его также можно получить и на сайте nalog.ru, останется только распечатать образец. Если во владении находятся несколько человек, то каждый из них должен составить декларацию.

Листы для заполнения:

Также необходимо проложить к декларации пакет из следующих документов:

• договор купли-продажи, где добавлен приемопередаточный акт;
• копия свидетельства на владение данной недвижимостью;
• копии документов, подтверждающих перевод средств.

Приватизация земли под гаражом требует сбора определенного пакета документов и прохождения конкретной процедуры приватизации.

Правда ли, что приватизация квартиры продлена до 2018 года, можно узнать из статьи по этой ссылке.

Менее 5 лет

Многие считают, что владение начинается с той даты, которая выставлена в праве на собственность, но и тут есть ряд нюансов, которые нельзя упускать из виду. Если недвижимость была получена путем наследования, то срок высчитывается со дня смерти человека, от которого была получена квартира.

В том случае, когда дольщики владеют площадью менее 3 или 5 лет, то они обязаны подавать декларации в ИФНС. Также при дольном владении есть возможность сэкономить, благодаря законному способу сокращения дохода, когда распределяется сумма в несоответствии с первоначальными долями.

Этот вариант работает только при правильном оформлении, где все подробно расписано для каждого владельца приватизированной квартиры.

Но радость владения новой квартирой, полученной от государства или муниципалитета, также несет с собой и некоторые затраты – налоги. Первый налог, который будет необходимо заплатить – на недвижимость, который платится при получении в собственность комнаты, квартиры или частного дома.

Если у гражданина есть другие планы или эти налоги для него являются лишними, то он может продать приватизированную квартиру. Налог уплачивается только в том случае, если срок владения меньше трех лет. Кроме уплаты НДФЛ, придется задекларировать в ФНС заплаченную сумму.

Налог 13 процентов платится, если только квартира находится во владении менее трех лет, но в противном случае, уплачивать налог и декларировать его не нужно

Также для собственника могут быть приняты некоторые льготы, которые помогут получить больше денег с продажи и понизить выплачиваемый налог. Методы уменьшения налога действуют в том случае, если собственник собирается продать полученную недвижимость, чтобы потратить средства на покупку квартиры в другом районе, приобретение большей по площади и так далее.

Нюансы прописки и прав

Прописка – это своеобразный знак того, что человек является владельцем этой собственности, но есть такие случаи, когда эта печать не требуется для наличия прав на недвижимость. Без прописки можно владеть квартирой, если был подписан договор найма или безвозмездного пользования или завещательного отказа.

Также в законах есть разница между правом пользования и правом собственности. То есть владелец может не быть прописан в квартире, в то время как прописанный человек может быть не владельцем недвижимости. Соответственно, владелец имеет право выселять и выписывать жильцов при продаже имущества.

Прописка не дает право на пользование квартирой, поэтому в условиях договора купли-продажи есть пункт, согласной которому все члены семьи снимаются с регистрационного учета в момент сделки. После того, как квартира уходит от предыдущего владельца, то прописанные больше не имеют права проживать на этой площади.

Каждый из прописанных людей после совершения сделки должен самостоятельно сняться с учета. Если же он этого не сделает, то новый владелец может подать в суд соответствующее заявление, которое передается в паспортный стол. Такое прошение всегда удовлетворяют, после чего выселяют ранее прописанных людей.

Но есть некоторые нюансы, ведь при определенных ситуациях прописанные могут оставить за собой право на пользование квартирой даже после продажи:

• лица, которые не принимают приватизацию квартиры;
• лица, которые находятся в квартире по завещательному отказу;
• несовершеннолетние дети без родителей или под опекой;
• получатели ренты.

Каждую из ситуаций необходимо рассмотреть более подробно:

Также права пользования квартирой сохраняются за теми гражданами, которые проживают в ней по договору найма или безвозмездного пользования.

При купле-продаже такой квартиры покупатель становится арендодателем автоматически. Такие случаи называют «квартирами с обременением».

Граждане, проживающие по этим договорам, потеряют свое право на пользование по истечению срока действия договора или его расторжения уже с новым владельцем квартиры.

Само законодательство старается регулировать такие ситуации при помощи пункта, согласно которому каждое лицо, которое имеет право пользование квартирой, должно быть указано. Также иногда продавцу недодают определенную сумму, пока все его родственники и члены семьи не покинут приобретенную собственность.

Приватизация жилья — законное право каждого гражданина, причем реализовать это право можно бесплатно.

Какие документы нужны для приватизации земельного участка, можно узнать отсюда.

Источник: https://calculator-ipoteki.ru/prodazha-kvartiry-posle-privatizacii/

Продажа и обмен приватизированной квартиры

Приватизированное жилище становится частной собственностью, поэтому излишним становится вопрос, можно ли продать приватизированную квартиру. Можно – и не только продать, а и обменять, завещать, и даже подарить.

Продажа приватизированной квартиры, если собственник один

Наиболее легко продать приватизированную квартиру, если у неё единственный собственник.

Необходимые документы для продажи приватизированной квартиры

Документов потребуется довольно много, и перед непосредственной продажей лучше справиться у нотариуса касательно полноты предоставляемого списка:

• Свидетельство о регистрации права собственности в госреестре.
• Документ, подтверждающий право на жильё.

• Выписка из ЕГРП.
• Технический паспорт.
• Справка из ЖЭК, подтверждающая, что все прописанные ранее в квартире жильцы сняты с учёта.
• Разрешение супруга, заверенное нотариусом, на проведение сделки.
• Справки о полной оплате коммунальных платежей.
• Идентификационный код и паспорт хозяина.
• Экспертная оценка недвижимости.

Оценка стоимости жилья

Нужно определиться с ценой продаваемой квартиры, для чего можно проанализировать стоимость аналогичного жилья, приводимую в прессе и Интернете. Усреднённую величину разных предложений и целесообразно выбрать в качестве цены.

Реклама квартиры

Сделайте около десятка хороших фотографий квартиры, после чего разместите их на как можно большем количестве (минимум 30) соответствующих популярных сайтов и подайте объявления в несколько газет. Ваша квартира автоматически попадёт в базу агентств недвижимости.

Её продажу разумно доверить специалисту, причём необязательно заключать с ним эксклюзивный договор и платить до 10%. Агент-частник с удовольствием возьмётся за продажу вашего объекта, если вы письменно предоставите ему право на эксклюзив. А комиссию он может получить только с покупателя после реализации сделки.

Хотя в большинстве случаев процент от сделки платит и продавец, и покупатель.

Договор о продаже заверяется у нотариуса. В случае если квартира была в собственности не более трёх лет, необходимо уплатить подоходный налог со сделки – 13%. Существуют, правда, планы изменить налоговый кодекс так, чтобы владельцы единственного жилья при продаже освобождались от уплаты такого налога, независимо от того, сколько они владели жильём.

Продажа доли в приватизированной квартире

Более сложен вариант продажи приватизированной квартиры, когда у недвижимости несколько собственников. Тогда, чтобы продать свою долю, нужно прежде выделить её через суд в натуральном виде.

Если планировка жилья это сделать позволяет, то на ваши «метры» выдадут кадастровый паспорт, и вы сможете их беспрепятственно продать.

Но часто долю невозможно выделить в натуре, тогда за месяц до совершения сделки вы обязаны уведомить о ней всех соседей, поскольку у них есть преимущественное право на выкуп вашей доли. Но если все соседи дали письменный отказ на выкуп, то вы вправе продать свою долю.

Продажа доли приватизированного жилья

1. Нужно оценить стоимость своей доли. Хотя такая оценка и субъективная, но нужно иметь в виду, что проданная отдельно даже самая большая часть квартиры будет существенно дешевле, чем квартира, проданная целиком.
2. Совладельцев нужно письменно уведомить о намерении продажи своей доли, указав там запрашиваемую цену и условия продажи. Согласно закону, они должны в месячный срок принять решение: письменно отказаться от права выкупа или выкупить продаваемую долю.
3. Отказы совладельцев нужно нотариально зарегистрировать, чтобы они в дальнейшем не могли оспорить сделку.
4. Договор покупки можно составить самостоятельно, скачав из сети типовой бланк и заполнив его. Можно за определённую плату воспользоваться услугами юриста. В договоре должны присутствовать описание доли, её стоимость и порядок расчёта за неё.
5. Переход права собственности должен быть обязательно зарегистрирован у государства.

Лучше всего при оформлении договора купли-продажи прибегнуть к помощи государственного нотариуса, как непредвзятого лица. Нотариус также может проконсультировать относительно состава пакета документов, необходимого на первом этапе продажи.

Обмен приватизированных квартир

Улучшить свои жилищные условия можно разными способами. Одним из наиболее распространённых из них давно является купля-продажа.

Но ещё относительно недавно, до начала массовой приватизации жилья в России, основным методом улучшения условий проживания был обмен квартир.

Сейчас, когда почти всё можно купить и продать, обмен приватизированных квартир уже не настолько популярен, но, тем не менее, он иногда востребован родственниками, желающими поменять свои метры и узаконить эту сделку.

В нынешнем законодательстве не сказано, как разменять приватизированную квартиру по-родственному, для этого не предусмотрено каких-либо льгот. Из этого следует, что заключаемый между родственниками договор мены подразумевает за ними точно такие же обязанности и права, как если бы они таковыми не являлись.

Договор обмена с точки зрения налогообложения не отличается от договора купли-продажи (согласно статье 567 ГК России). Передающая сторона здесь рассматривается в качестве продавца, а получающая выступает в качестве покупателя.Налог при обмене приватизированного жилья

Согласно Налоговому кодексу РФ (статья 217, пункт 17.

1) сделка по обмену жилья, находившегося более трёх лет в собственности, налогообложению не подлежит. При этом неважно, каким образом теперешний владелец стал обладателем этой собственности.

Если же собственник владеет жильём менее трёх лет, то полученный от мены доход облагается 13%-ным налогом, то есть фактически подоходным налогом. Однако есть в законодательстве послабление для объектов недвижимости, стоящих менее одного миллиона рублей – они освобождаются от уплаты данного налога.

Для более дорогих же объектов применяется следующая схема налогообложения (стоящих, например, 5 миллионов рублей): из этой суммы вычитается миллион, освобождаемый от налогообложения, а с оставшихся 4 миллионов и удерживается 13%-ный налог.

Документы для обмена приватизированных квартир

Поскольку с юридической точки зрения родственный обмен ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи, а иногда и осуществляется по тому же механизму, то в случае обмена жилья потребуется такой же комплект документов, как и при продаже. В него входят:

• Правоустанавливающий документ, который подтверждает право продавца на конкретную жилую собственность. Такими документами могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены, а также документы, получаемые собственниками при приватизации квартиры.
• Свидетельство о регистрации права на собственность в государственном реестре.

• Кадастровый паспорт на квартиру, выдаваемый бюро технической инвентаризации. Справку об оценочной стоимости объекта можно также получить в БТИ, эта справка потребуется при оформлении договора у нотариуса.
• В Едином информационно-расчётном центре следует получить такие документы: копию финансового лицевого счёта и выписку из домовой книги. Вместо них иногда выдаётся «единый жилищный документ». В небольших населённых пунктах следует обращаться в паспортный стол, который отвечает за территорию, где находится недвижимость.
• Форма 9 (справка о зарегистрированных в квартире жильцах).
• Паспорта участников сделки.
• Свидетельство о браке или его расторжении.

Перед заключением любых сделок, относящихся к недвижимости, нужно заручиться согласием второй половины. Если квартира приобреталась во время супружества, но брак был расторгнут не дольше, чем за три года до сделки, то согласие бывшего супруга и в этом случае необходимо.

Согласие оформляется как письменное заявление, оно потребуется как при приобретении, так и при отчуждении недвижимости.

Согласия супруга не потребуется лишь при таком обмене, когда жилище было приватизировано, получено по наследству или в дар одним из супругов.

Это же справедливо и для заключивших брачный контракт супругов, поскольку в нём собственность на недвижимость предусмотрена единоличная, а не общая.

Источник: https://rutvet.ru/in-prodazha-i-obmen-privatizirovannoy-kvartiry-7568.html

Как продать приватизированную квартиру

Приватизированное жилье является частной собственностью, которой владелец или совладельцы могут распоряжаться по своему усмотрению. Его можно подарить, обменять, разделить, завещать и, конечно же, продать. Продать приватизированную квартиру проще всего, если вы являетесь единственным собственником имущества.

1.В таком случае подготовьте все необходимые документы. Полный их перечень для каждого конкретного случая стоит уточнять у нотариуса.

Примерный же перечень таков:

• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающий документ на жилье;
• свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре;
• технический паспорт;
• выписка из ЕГРП;
• справка из ЖЭКа о снятии с учета всех ранее прописанных в квартире лиц;
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• нотариально заверенное разрешение супруга на проведение сделки;
• экспертная оценка недвижимости;
• паспорт и идентификационный код хозяина.

2.Определите цену, по которой будете продавать приватизированную квартиру. Для этого проведите анализ схожих предложений с помощью интернета и газет по недвижимости. Выбирайте цену, приближенную к средней в анализируемом ценовом диапазоне.

3.Сделайте от 6 до 15 качественных фотографий своего объекта и разместите их не менее чем на тридцати самых популярных сайтах. Подайте объявления в 3-5 газет. В базу агентств недвижимости ваш объект попадет автоматически.

Продажу объекта желательно доверить опытному специалисту, при этом заключать эксклюзивный договор, по которому придется платить от 5% до 10% агенту необязательно.

Договор подписывается у нотариуса. В случае, если вы владеете квартирой менее трех лет, то должны заплатить налог в размере 13% от суммы сделки. В ближайшее время в налоговый кодекс планируют внести изменения, в соответствии с которыми владельцы единственного жилья будут освобождаться от уплаты налога вне зависимости от сроков владения имуществом.

5.Если вы являетесь совладельцем приватизированного жилья и другие собственники против продажи квартиры, для начала вам нужно подать в суд на выдел доли в натуре.

Если планировка квартиры позволяет это сделать, то получив кадастровый паспорт на свою часть, вы сможете беспрепятственно продать ее.

Если же долю в натуре выделить невозможно, сначала потребуется уведомить всех совладельцев о вашем решении за месяц до проведения сделки, поскольку они имеют преимущественное право покупки. Только получив письменные отказы от них, вы имеете право продавать свою долю.

Для составления договора купли-продажи лучше обращаться к государственному нотариусу, так как он непредвзят и исходит из выгоды обеих сторон. У него же стоит проконсультироваться по поводу пакета документов на начальном этапе продажи.

Источник: https://SovetClub.ru/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru

Покупка приватизированной квартиры: преимущества, риски и список необходимых документов

Главным из них является то, что после приватизации владелец может распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе и продавать ее.

Покупателю решившему приобрести приватизированную квартиру нужно основательно подготовиться к этому процессу, ознакомившись с основными преимуществами и особенностями приватизированного жилья.

Что такое приватизированная квартира?

В результате процедуры приватизации лицо или лица, зарегистрированные на жилплощади, получают объект недвижимости в свою личную либо совместную собственность на безвозмездных условиях. Это, как уже отмечалось, дает гораздо больше прав по распоряжению этой недвижимостью, таких как:

• продажа;
• передача в дар;
• завещание;
• сдача в аренду.

Таким образом, о приватизации в первую очередь нужно задумываться тем, кто планирует оставить квартиру в наследство людям, не зарегистрированным на данной площади.

Если это сделано не будет, квартиру унаследуют прописанные в ней граждане либо же она отойдет в собственность государства.

Приватизировать квартиру нужно и тем, кто регулярно пользуется или планирует пользоваться кредитными продуктами, для получения которых обязательно нужен залог. Неприватизированную квартиру выдвигать в качестве залогового имущества нельзя.

Благодаря приватизации существенно упрощается процесс эксплуатации жилья. К примеру, собственнику будет легче получить разрешение на изменение планировки квартиры.

Сдавать приватизированные квартиры в аренду тоже намного проще. И, конечно же, процедуру приватизации должны выполнить те, кто планирует продать квартиру.

Процедура приватизации выполняется на добровольных основаниях. При отсутствии такого желания человеку вовсе необязательно становиться собственником. Смысл в этом есть лишь, если у человека возникает необходимость в расширении своих полномочий по распоряжению занимаемыми ним квадратными метрами.

Преимущества покупки

Что касается покупки приватизированной квартиры, то новый владелец получает все те же преимущества, которые были у прежнего собственниках.

После покупки он может сдать, подарить эту квартиру, продать ее повторно и т.д.

Покупка приватизированной квартиры избавляет от необходимости выполнения приватизации самостоятельно, что позволяет сэкономить деньги и время.

Продать такое жилье в будущем будет намного легче. Покупка подобной квартиры дает более благоприятные перспективы в старости. При желании пожилой владелец приватизированной квартиры может представить ее в качестве вклада при подписании договора ренты либо же переселения в хороший приют для престарелых.

Довольно часто людей не устраивает стандартная планировка квартиры и при покупке нового жилья они намереваются внести в нее изменения. Сделать это в неприватизированной квартире нельзя.

Покупка приватизированной квартиры является гарантией того, что ее собственник не окажется на улице даже при наличии серьезных долгов за коммунальные услуги.

Владелец приватизированной квартиры не останется без крыши над головой и в том случае, если дом будут сносить. В таких ситуациях по закону владельцу должно быть предоставлено жилье с аналогичными или лучшими условиями для проживания, либо сделана компенсация в размере, соответствующем рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры.

Список необходимых документов

Сделка купли-продажи приватизированной квартиры проводится в стандартном порядке, т.е. подготавливается пакет документов и заключается договор.

Основными документами являются:

• договор, подтверждающий факт передачи муниципальной квартиры в личную собственность продавца;
• документ, подтверждающий наличие прав собственности на продаваемую квартиру;
• справки, подтверждающие факт отсутствия задолженностей;
• копия лицевого счета;
• паспорта участников сделки;
• выписка из домовой книги.

Это стандартный список, который может меняться в зависимости от условий конкретной ситуации.

К примеру, если в приватизированной квартире зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, имеющий долю в недвижимости, продавец обязательно должен будет получить разрешение со стороны органов опеки. Также необходимо запросить выписку из Росеестра.

В случае если интересы продавца представляет доверенное лицо, доверенность обязательно должна быть нотариально заверенной.

О необходимости получения дополнительных справок и документов уточняйте уже непосредственно по ситуации.

Если продавец получил приватизированную квартиру в наследство, вместо договора передачи муниципальной недвижимости в личную собственность он должен представить:

• документ, подтверждающий право на наследство;
• справку из налоговой инспекции об уплате налогов, если их нужно было оплатить в его ситуации.

Приблизительно в таком же порядке готовятся документы, в случае если приватизированная квартира перешла к продавцу по договору отчуждения.

То есть нужно подготовить не договор передачи муниципальной недвижимости в собственность, а, к примеру, договор купли-продажи. Документ обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующем органе.

Еще раз обратите внимание на то, что список необходимых документов может расширяться в зависимости от разных ситуаций, к примеру:

1. Наличия несовершеннолетних детей.
2. Наличия других совладельцев.
3. Наличия настоящих и бывших супругов.
4. Наличия граждан, имеющих право пользования квартирой и т.д.

При желании купить приватизированную квартиру потенциальному покупателю нужно обратить внимание на ряд важных факторов.

Прежде всего, необходимо получить письменное согласие каждого владельца недвижимости на ее продажу.

Информация о владельцах приводится в справке из БТИ.

Уточните наличие у продавца квартиры несовершеннолетних детей. По возможности нужно установить факт наличия или отсутствия внебрачных детей, которые при определенных обстоятельствах тоже могут заявить о своих правах на квартиру.

Выясните, нет ли людей, которые отбывают наказание в виде лишения свободы и имеют долю в рассматриваемом объекте недвижимости.

Проверьте, состоит ли продавец в браке.

Иногда случаются такие ситуации, когда квартира оказывается совместно нажитым имуществом, но в документах фигурирует только один владелец.

То есть он может спокойно продать квартиру, а при возникновении определенных ситуаций его супруг или супруга подадут иск на раздел совместно нажитой собственности, что доставит вам множество неудобств и может даже привести к потере доли квартиры.

ВАЖНО: Внимательно изучите паспорт продавца. В нем не должно быть никаких подчисток, помарок и пр. Обратите внимание на срок действия паспорта.

Уточните, не является ли рассматриваемая недвижимость залоговым имуществом и не продал ли ее владелец за пару дней до встречи с вами. Такие махинации тоже иногда встречаются.

По возможности заручитесь помощью хорошего агента по недвижимости. Он займется выполнением всех необходимых проверок и избавит вас от лишних затрат времени и сил.

Риски

При покупке приватизированной квартиры есть некоторые риски.

Самый главный – это риск лишиться прав на недвижимость.

При определенных условиях все сделки с ней могут быть признаны недействительными.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно до заключения договора ознакомиться с информацией о том, кто именно приватизировал эту квартиру и у кого есть право пользования нею.

ВАЖНО: В случае если право пользования недвижимостью имеют несовершеннолетние дети, владелец должен получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки. Не соглашайтесь на покупку при отсутствии такого разрешения, иначе в будущем сделку могут признать недействительной.

При наличии членов семьи, отказавшихся от приватизации, покупать такую квартиру можно только после получения их письменных отказов.

В противном случае человек, не включенный в приватизацию, может через суд потребовать признания приватизации недействительной, равно как и всех дальнейших сделок с участием рассматриваемой квартиры. Такие нарушения встречаются довольно часто, поэтому будьте осторожны.

Таким образом, покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ. Прежде всего, собственник получает возможность распоряжаться этим имуществом на свое усмотрение – продавать его, завещать кому-либо, дарить, сдавать в аренду и т.д.

Перечень документов, фигурирующих при продаже такой квартиры, может меняться в соответствии с условиями конкретной ситуации, поэтому его нужно уточнять в отдельном порядке. При покупке приватизированной квартиры нужно убедиться, что права на нее в полной мере принадлежат продавцу.

Если есть дети, имеющие долю в этой квартире, потребуйте у продавца разрешение от органов опеки.

Источник: https://zhivemvrossii.com/kvartira/pokupka/privatizirovannoj.html