8(800)350-83-64

Покупка квартиры в долях(2018г)

Содержание

Покупка квартиры в долевой собственности | Гордон и Партнеры

Покупка квартиры в долях

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

После «революционных» изменений гражданского законодательства 2013 года, изменений закона о регистрации прав лета 2017 и вступивший в силу с января 2018 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.

В результате изменений с 15 июля 2017 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности, а  действие ранее выданных свидетельств о праве собственности на недвижимость прекращено.

С 15 июля 2017 года собственность на недвижимость подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.

Главное нововведение 2018 года – возможность регистрации прав на любой объект недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве  можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.

Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.

Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2018 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.

По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2017 года.

Покупка квартиры в долевой собственности

За некоторыми исключениями сама процедура и законодательное регулирование — Покупка квартиры в долевой собственности в России в 2018 году не изменились. Порядок покупки долевой квартиры или доли в квартире проходят в порядке, действовавшем в 2017 году.

Вместе с тем, в 2018 году покупка доли квартиры и целиком всех долей квартиры должна проходить с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Основное правило: продажа доли квартиры третьему лицу (не собственнику одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Согласно этому правилу продавец доли обязан уведомить о продаже доли каждого участника  долевой собственности на квартиру. При этом продавец должен так же сообщить обо всех условиях предполагаемой продажи.

Иногда право преимущественной покупки создает препятствия собственнику продать свою долю по рыночной цене. Пытаясь обойти право преимущественной покупки продажу доли постороннему лицу камуфлируют дарением маленьких долей, например дарят долю соответствующую 1 кв.м. или меньше и в дальнейшем новому «дольщику» продают оставшуюся долю квартиры.

В настоящее время эту схему применять не стоит. Судебная практика по спорам о таких дарениях достаточно однозначна – в зависимости от конкретных обстоятельств по тем или иным основаниям сделки признают недействительными: притворными, не законными и т.д.

Покупателю следует совершать сделку на реальных условиях и перед сделкой надлежит требовать от продавца предоставить соответствующие уведомления.

Забегая вперед нужно отметить: В этой части нотариальная форма сделки с долями, предположительно, должна обеспечить защиту интересов участников долевой собственности. При подготовке сделки нотариус должен обеспечить соблюдение права преимущественной покупки доли.

Но вот касательно мелких долей – в законе не содержится ограничений для собственника о продаже или дарении доли в зависимости от ее размера. Нотариус не может запретить собственнику совершить сделку на его условиях.

Второе правило – все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.

Однако, установив обязательную нотариальную форму законодатель «забыл» установить для покупателей льготу – 100% защиту от споров по такой сделке.

Это означает, что нотариальная сделка НЕ делает ее более надежной!  Скорее наоборот, нотариальная сделка может с играть с покупателем злую шутку.

Многие покупатели исходят из того, что нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет, и самоустраняются от контроля, как действий нотариуса, так и других этапов сделки. При этом понятие «законность» — весьма растяжимое. И в случае спора сам факт совершения нотариальной сделки не дает участникам сделки преимуществ или гарантий.

Покупателю важно знать: Покупателю нужно контролировать все действия нотариуса начиная от состава истребуемых нотариусом документов и их проверки, и заканчивая условиями составленного нотариусом договора. К сожалению закон не раскрывает, какие конкретные обстоятельства,  действия или документы обеспечивают законность удостоверенной нотариусом сделки и должны быть приняты во внимание перед совершением сделки.

Так же, для обеспечения законности,  закон не возлагает на нотариуса конкретные обязанности проводить конкретные действия и манипуляции по юридической проверке долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, а так же оценке полученных при подготовке сделки документов и ной информации.

В таких условиях решение нотариуса об отсутствии препятствий к совершению сделки и ее удостоверение – это субъективное мнение нотариуса в каждой конкретной ситуации. В силу закона это мнение нотариуса не является бесспорным, а потому регулярно оспаривается.

Для Покупателей доли или всех долей квартиры вывод однозначен  — 1)участвуйте в подготовке сделки совместно с нотариусом, 2)самостоятельно проверяйте всю историю квартиры, 3) проверьте все условия договора, который составили помощники нотариуса.

Покупатель должен знать и понимать:

Сделка с недвижимостью – многоэтапный процесс. В случае простой сделки купли продажи, дарения, или нескольких взаимосвязанных сделок, например альтернативные или цепочки сделок,  нотариус проводит только часть работы по сделке с недвижимостью – ее удостоверение.

При этом в цепочке сделок остальные сделки могут быть не нотариальные, и обеспечить взаимосвязанное  выполнение всех сделок – забота сторон сделок, а не нотариуса. Нотариус о других сделках не обязан знать, если это прямо не касается удостоверяемой сделки, например, при продаже доли несовершеннолетнего.

Кроме того, согласно закону нотариус не располагает полномочиями по проведению других этапов сделок с недвижимостью: 1) организации проведения расчетов по сделкам с недвижимостью и 2) по организации передачи недвижимости по сделке.

Напротив, для сторон сделки (покупатель и продавец, даритель и одаряемый), а тем более когда проводятся альтернативные сделки или цепочки сделок,  значение имеют каждый этап сделки в отдельности и все вместе и для всех участников.

В любом случае:  За обнаруженные после нотариальной сделки с недвижимостью проблемы и полную ответственность несут ее стороны.

Планируя покупку недвижимости, прежде всего дорогостоящей, цель покупателя — покупка недвижимости, а не ее отдельный этап – подписания договора и его удостоверения. Участие нотариуса на отдельном этапе сделки не является гарантией законности покупки недвижимости в целом, и даже правильного совершения данного этапа покупки.

Схема мошенничества с долями квартир

Схема мошенничества с долями квартир много. Один из свежих известных нам случаев произошел перед новым 2018 годом.

Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.

С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и гос регистрацию.

Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняет район, и  они просит оформить доли квартиры на них.

Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными по виду людьми. Сам  покупатель – юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи.

Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день совершили 4 сделки с четырьмя долями квартиры.

По прошествии установленного срока в МФЦ был получен только один договор купли продажи на долю покупателя, а документы на остальные три доли – нет. Оказалось, что трое родственников не подали документы на регистрацию. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.

Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.

Фишка в том, что продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.

Все…

Занавес!

Самое удивительное, что у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель ¼ доли.

Что произошло:

Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену.

Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.

Что будет дальше, сказать не сложно:

  • У квартиры появился новый сособственник ¼ доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
  • Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
  • Оставшиеся доли скорее всего будут оформлены на покупателей. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен.
  • Далее, по обстоятельствам. Но скорее всего мошенники просто выплатят продавцу цену, указанную в договорах.

При этом, для регистрации права собственности они потребуют присутствия продавца, а в случае его отказа обратятся в суд.

Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна, покупатели не откажутся выплатить те небольшие суммы, что указаны в их договорах на покупку долей.

А вот отменить продажу квартиры продавцу по видимому   не удастся.

Как отменить продажу квартиры

Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации,  большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать не просто сложно, а очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.

Покупатель не учел, что с 2013 года сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.

Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.

С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.

Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет.  Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.

Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся ¾ долей квартиры на оставшихся трех покупателей.

По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.

Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.  В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.

Ошибки при продаже квартиры

Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:

  1. Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.

В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.

При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.

Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.

  1. Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.

В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.

При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.

Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.

  1. Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
  2. Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы об изменениях в законодательство о собственности на недвижимость в 2018 году, рассмотренных выше, пожалуйста, обращайтесь к нам.

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

20 февраля 2018 года

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/pokupka-kvartiry-v-dolevoy-sobstvenn/

Особенности покупки квартиры в долевую собственность супругами

Особенности покупки квартиры в долевую собственность супругами

​В любой семье наступает момент приобретения жилья – либо собственного, которого не было до этого, либо с целью улучшения условий проживания, да и по массе других причин. Приобретение квартиры в браке происходит повсеместно.

Но, поскольку покупка квартиры – серьезный шаг, то следует изучить все нюансы такой сделки и задаться вопросом о том, какой вид собственности на объект недвижимости оформлять, на кого конкретно из супругов регистрировать жилье, и что значит в этом случае заключенный брачный договор.

Итак, темой нашей сегодняшней статьи является покупка квартиры в долевую собственность супругами.

Что такое долевая и что такое совместная собственность

При заключении договора купли-продажи квартиры, на нового владельца оформляется право собственности на данный объект. И если владелец один, то с такой ситуацией все понятно.

Но чаще всего квартира приобретается в браке либо несколькими физическими лицами, переходит по наследству детям, а может быть оформлена и дарственная на несколько человек.

В этом случае ответ неоднозначен, и означает, что собственность становится не единоличной, а общей. В свою очередь, общая собственность имеет два варианта: совместная и долевая.

Долевая собственность – это когда у объекта недвижимости существует несколько владельцев, доли которых строго распределены между ними. Каждому выдается свидетельство о собственности, в котором четко указано, сколько долей принадлежит тому или иному человеку в конкретной квартире. Такая доля является обособленной, а значит, ее можно продать.

Именно при долевой собственности можно реализовать часть квартиры, таким образом раздробив ее и сделав из цельного объекта недвижимости фактически коммунальную квартиру. Конечно, перед тем, как реализовать свою долю, необходимо предложить ее выкупить владельцу второй доли, причем на тех же условиях, что и на свободном рынке.

Если он отказывается, то доля может быть продана кому угодно на общих основаниях.

Что касается совместной общей собственности, то она возникает чаще всего в браке. Совместную собственность нельзя раздробить, поделить, продать ее часть и т.д. Это единый объект, принадлежащий двум людям.

В этом случае на бумаге квартира имеет одного собственника – например, одного из супругов, а фактически ею владеют двое. И что-либо сделать с квартирой – продать, поменять, заложить и т.д.

– без согласия второй стороны невозможно.

При приобретении квартиры, по умолчанию собственность считается совместной, но по желанию супругов ее можно разделить и на доли.

Оформление квартиры при покупке квартиры в долевую собственность супругами

Как известно, существует неукоснительное законодательное положение о том, что все, что приобретается супругами в браке, на общие совместные денежные средства, делится при разводе пополам. То есть квартира, купленная супругами в браке – это в любом случае совместная собственность.

Но, конечно, у них существует выбор – оформить квартиру на одного из супругов, либо же на обоих.

  • В первом случае, когда квартира оформляется на одного владельца, она является совместной собственностью. Кстати, на покупку необходимо будет оформить нотариальное разрешение второго супруга. Владельцем квартиры по документам будет являться муж или жена. Но по факту, владеть и распоряжаться ею они вправе оба, и один без другого сделать с этим имуществом ничего не сможет. Все действия в отношении жилья будут производится только с нотариального согласия второй стороны.
  • Во втором случае (регистрация на обоих), при приобретении квартиры в договоре купли-продажи указываются два владельца квартиры – оба супруга. В нем же определяются и доли их владения – чаще всего квартиру делят пополам, но встречаются и иные варианты. Пакет документов, подаваемый в регистрирующие органы, практически ничем не отличается от того, где владельцем выступает один из супругов, необходимо лишь предварительно указать доли для каждого из супругов. Плюс такой сделки в том, что при оформлении долевой собственности писать и заверять согласие друг другу на покупку не нужно.

При покупке квартиры в собственность по долям, следует задуматься и о способе оплаты имущества. Чтобы вопросов не возникло, лучше всего произвести ее пропорционально долям. То есть каждый супруг оплачивает свою долю – это обеспечит отсутствие вопросов и у госорганов, и у налоговой, при заявке на имущественный налоговый вычет.

В долевую собственность квартиру оформить может и один из супругов, имея соответствующие полномочия, а значит, у него на руках должна быть доверенность второго, нотариально заверенная, на осуществление таких действий.

Но следует понимать, что в какую бы долевую собственность ни была оформлена квартира, она, в любом случае, является имуществом, нажитым совместно, а значит, принадлежит супругам в равных половинах.

Даже если в договоре купли – продажи разделить квартиру, положим, на 1/4 и 3/4, и в этих же долях ее зарегистрировать в госорганах, то при дележе имущества квартира все равно будет делиться пополам.

И это положение можно изменить лишь в одном случае – если составить брачный договор.

Брачный договор – это довольно сильный документ, который урегулирует как раз имущественные отношения супругов. Его положения и пункты всегда применяются к исполнению при разделе имущества, нажитого в браке. Именно он может разрешить долевой вопрос, обходя законодательство.

Например, если в нем указано, что при разделе недвижимости, она остается у того, на кого зарегистрирована, то в этом случае распределение долей при покупке квартиры имеет огромный смысл! Ведь тот размер доли, который принадлежит по документам супругам, и останется  в собственности у каждого из них после развода.

Имущественный вычет по НДФЛ при долевой собственности

Оформление квартиры в долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. И если при разделе имущества этот аспект – регистрировать в совместную или долевую собственность – не имеет решающего значения (при отсутствии брачного договора), то при возмещении налога на доходы физических лиц, он оказывает достаточно большое влияние.

При совместной собственности вычет могут получить как оба супруга, так и один из них.

В последнем случае, вторым супругом пишется отказ от получения вычета в пользу того, кому выгоднее для семьи в целом получить этот вычет.

Если же квартира оформлена в долевую собственность, то вычет получает каждый из супругов отдельно друг от друга. Причем, важно отметить, что получают они этот вычет пропорционально распределенным долям.

По общему правилу вычет составляет 2 000 000 руб. Он действует для одного объекта недвижимости. Общая стоимость квартиры делится пропорционально долям (а не количеству людей, на которых оформлена собственность). Это и будет вычет для каждого из супругов.

Но только в том случае, если стоимость приобретаемого жилья равна 2 млн. руб., или же меньше этой суммы. Если цена квартиры превышает предельную величину, то вычет на каждого будет считаться как 2 млн. руб., умноженные на его долю.

Соответственно, у кого доля больше, получит более большой вычет.

При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, при этом нет необходимости писать какие-либо дополнительные заявления.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami

Покупка квартиры в долях

Оформление долевой собственности поможет избежать семейных конфликтов.

Покупка квартиры в долях – выход для людей в близких, но неофициальных отношениях.

Все о долях

Долевая собственность качественно отличается от полного права собственности. А еще – от совместной. Совместная собственность – это общая собственность, в которой доля каждого собственника не определена (пример – имущество супругов, нажитое во время брака). При долевой собственности доли четко определяются.

Приобретение долевой собственности возможно любым способом, кроме ипотеки. Жилищное кредитование не предполагает возможности выдачи займов на покупку доли в строящемся или готовом жилье.

Владелец доли не может единолично принимать решение в отношении собственности и при совершении любых сделок с квартирой обязан предварительно получить согласие иных ее собственников.

Приобретаемое долевое жилье не может быть разделено по принципу деления пополам, как бывает при разводе. Следовательно, пользование им распространяется на всю площадь жилья и не может быть ограничено определенными комнатами.

Еще одной особенностью обращения с долевой собственностью является то, что если один из собственников решит продать свою долю, то в первую очередь он должен будет предложить ее другому собственнику, причем в письменном виде.

Уведомление о предполагаемой продаже должно быть вручено собственнику лично в руки, чтобы не было обвинений в «не информировании».

Казалось бы, зачем приобретателю недвижимости самостоятельно вводить себя в зависимость от других людей? Дело в том, что при отношениях, не скрепленными официальными договоренностями, например, брачным контрактом, людям лучше оформлять собственность в долях, а иначе на нее сможет рассчитывать только тот, на кого оформлена квартира. Действительно, новостройки в долях чаще всего покупают неженатые семейные пары или же близкие родственники – потому что с юридической точки зрения у партнеров, живущих в гражданском браке, нет совместного имущества, так же как и у родственников, скажем, братьев. При оформлении долевой собственности свидетельство о праве собственности выдается каждому собственнику с указанием размеров доли и реквизитов другого участника сделки. Этот документ дает владельцу право пользоваться приобретенным жильем. Право общей долевой собственности на квартиру возникает, как и в случае с покупкой другого жилья, только с момента ее государственной регистрации в Росреестре.

Отцы и дети

Иногда покупатель обязан оформить покупку в долевую собственность, например, если при покупке используются средства материнского капитала.

Дело в том, что закон 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» гласит, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей.

Также часто детей включают в собственники жилья добровольно. В таком случае родители до достижения детьми возраста 18 лет будут представлять их интересы. При разводе или расставании более защищенным окажется тот супруг (или партнер), с кем останутся жить дети.

То есть, если в собственниках числятся и родители, и дети, то при разделе имущества суд может обязать одного из партнеров продать свою долю тому партнеру, с которым останутся дети.

Неформальные отношения

Как уже было сказано, чаще всего к оформлению долевой собственности прибегают неженатые пары, так как Гражданский и Семейный кодексы распределяют собственность только между супругами. Какими бы прочными ни казались отношения, такую крупную покупку, как квартира или дом, лучше оформлять на двоих.

В договоре необходимо будет прописать, какая доля в новой квартире принадлежит каждому, удобнее делать это в равных долях. И даже если вся сумма на покупку была внесена одним из партнеров, то собственниками все равно будут оба.

Свою долю каждый из партнеров впоследствии сможет продать, обменять, подарить или завещать. В жизни нужно быть готовым к любым ситуациям: если партнеры расстанутся или один из них погибнет, то другой партнер при долевой собственности как минимум сохранит свою долю и не останется на улице.

В противном случае при гибели одного из партнеров собственность отойдет не сожителю, а ближайшим родственникам покойного.

www.bkn.ru

Источник: http://www.ppl.nnov.ru/content/20319

Каковы риски при покупке доли в квартире?

Такая процедура, как покупка доли в квартире, риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности. Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире.

Покупка доли: чем лучше квартиры?

В большинстве случаев мы приобретаем в собственность квартиру. Но некоторым удобнее купить долю в этой самой квартире. Возникает закономерный вопрос: зачем?

Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!

Но уже на этой стадии возможен первый риск. Зачастую владелец доли предлагает вам оформить договор дарения доли, а деньги вы ему передадите в общем порядке.

С одной стороны, вы все равно становитесь владельцем квартиры, независимо от того, была она приобретена по договору купли-продажи или дарения.

С другой стороны, если вас не устроит эта самая доля по каким-либо причинам, и вы пойдете в суд, то взыскивать с продавца будет нечего – договор дарения безвозмездный.

К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись. Все бы ничего, если бы однажды у Н. не отключили свет.

Она пошла разбираться и выяснилось, что у бывшего владельца квартиры долги за электричество. На таких «радостях» сумма за долю в квартире была чуть больше долгов.

А вернуть деньги уже нельзя – по договору они не передавались; здесь имела место личная договоренность, которую как говорится, к делу «не пришьешь».

Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. Доля – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность.

Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -1/2,1/4 и т.д. Но выделить долю в отдельное помещение – очень сложная процедура.

Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д.

Кроме того, проблемы также возникают при определении стоимости доли. По сложившейся ситуации на рынке недвижимости, доля не пользуется большим спросом, а потому и не стоит так дорого, как, например, изолированная комната. Но как же определить стоимость доли?

Логика по расчету стоимости 1 кв.м. по региону, умноженного на общее количество квадратных метров, здесь неприменима, так как в данном случае получится слишком завышенная цена на долю в квартире.

Поэтому в данном случае следует исходить из того, в каком районе находится квартира, есть ли в ней ремонт, количество долей (соседей) и т.д.

Стоит отметить и несколько негативный момент покупки доли в квартире. На данной жилплощади вы будете проживать не один, соответственно, могут возникнуть конфликты с соседями, которые впоследствии выливаются в скандалы и даже в обращение в суд.

Поэтому у вас должна быть возможность продать свою долю. А если квартира находится в неблагополучном районе, например, то сделать это будет трудно.

Сособственники: кто такие и что с ними делать?

Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.

Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.

После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.

Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.

Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).

Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.

Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.

Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.

Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.

Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?

В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.

Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.

Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.

Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.

Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.

Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны.

Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам.

Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.

Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег.

Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть.

Вот только возвращать уже нечего!
Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».

Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?

Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.

Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.

Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов.

Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.

Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.

Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.

Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.

Источник: http://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakovy_riski_pri_pokupke_doli_v_kvartire/

Покупка доли в квартире в 2018 году – подводные камни, по материнскому капиталу, у родственников

Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но существуют некоторые ограничения, если речь идет о части общей квартиры.

Каковы нюансы покупки доли в квартире в 2018 году? Покупая долю квартиры, нужно знать о существующих юридических формальностях.

Неправильное оформление сделки может стать причиной ее отмены. Какими особенностями отличается в 2018 году покупка доли в квартире?

Общие аспекты

Согласно гражданскому законодательству все граждане наделены равными правами. В применении к долевой собственности эта норма означает, что владелец доли вправе распорядиться ей по собственному усмотрению, но с соблюдением интересов остальных собственников.

Основополагающее значение при продаже доле касается ее выделения. Продаваемая доля собственности должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартире. Но при этом есть нюансы, касающиеся соблюдения интересов совладельцев. В частности требуется получить согласие на продажу части квартиры третьему лицу.

Что это такое

Гражданский кодекс устанавливает, что имущество, принадлежащее двум и более собственникам, является общей собственностью. Таковая может быть долевой и совместной.

Первый вариант предполагает, что квартира поделена на строго определенные доли, равные или неравные.

Деление осуществляется по желанию собственников или в судебном порядке. Каждый собственник доли получает отдельный правоподтверждающий документ на свою часть квартиры.

Квартира в совместной собственности не имеет определенных долей, но при желании ее можно поделить. Например, совместной становится квартира, приобретенная супругами в браке.

Любые сделки с таким объектом требуют согласия обоих супругов. В совместную собственность переходит квартира и после приватизации.

В дальнейшем собственники могут официально поделить квартиру, закрепив владение каждой долей документально.

Квартира, за редким исключением, не может быть поделена на несколько обособленных помещений с разными входами.

Доля в данном случае это скорее юридическое понятие. Собственники совместно пользуются жилплощадью и потому обязательно их согласие на появление нового совладельца.

Для продажи необходимо получить согласие совладельцев и соблюсти преимущественное право выкупа.

Приоритетное право

В соответствии со ст.246 ГК РФ все правовые действия, затрагивающие интересы владельцев долевой собственности, реализуются только по соглашению сторон.

Этот постулат несколько нарушает права законного владельца на распоряжение своим имуществом. Но неудобства оправданы, поскольку защищают остальных собственников от мошеннических действий.

В ст.250 ГК РФ изложен порядок преимущественного выкупа в случае отчуждения части совместного имущества в пользу постороннего лица.

На практике это означает, что владелец доли при продаже должен предложить возможность выкупа остальным собственникам.

Только получив отказ можно продать долю третьим лицам. Уведомление о продаже составляется в письменной форме. Непременно указывается стоимость доли и условия сделки.

В случае продажи впоследствии постороннему лицу нельзя указать цену меньше той, что предложена совладельцам. В течение месяца собственники должны принять решение о выкупе доли или отказе от покупки.

Если в положенный срок продавец не получил ответа, он вправе продать долю любому лицу. Получение отказа раньше срока позволяет осуществить сделку сразу.

Несоблюдение приоритетного права при продаже доли позволяет остальным собственникам оспорить сделку в течение трех месяцев с момента заключения.

При этом сделка не отменяется, права покупателя делегируются собственникам. Важно! Если после отказа собственников от преимущественного выкупа продавец решил изменить условия сделки, то нужно снова уведомить совладельцев и получить согласие или отказ.

Законодательная база

Нормы о долевом имуществе содержатся в ст.244—259 ГК РФ. Отдельные положения закреплены в законе о приватизации жилищного фонда.

Порядок регистрации собственности определен в федеральном законе о госрегистрации недвижимого имущества (ФЗ № 218).

С 2017 года нормы регистрации несколько изменились и теперь сделки, касающиеся отчуждения доли недвижимости, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Ст.244 ГК РФ определяет, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, может находиться в совместной собственности без определения долей или в долевой собственности с определением точной доли каждого собственника.

О преимущественном выкупе доли квартиры сказано в п.1 ст.250 ГК РФ. В частности здесь сказано, что и уведомление и отказ от выкупа должны иметь письменную форму.

П.3 этой же статьи указывает на правовые последствия при несоблюдении приоритетного права. Здесь сказано о возможности оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Вместе с тем ст.200 ГК РФ гласит, что срок исковой давности начинается с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его права.

Что касается оформления продажи, то оно осуществляется в стандартном порядке. Договор составляется в соответствии с нормами ст.554—555 ГК РФ.

Согласно ст.556 ГК передается доля по акту. Завершается сделка регистрацией в Росреестре перехода права собственности.

Порядок оформления сделки

Планируя продажу доли квартиры, нужно учитывать, что осуществление сделки не представляется возможным, если квартира находится в общей собственности.

Обусловлено это тем, что доли попросту не существует ни де-юре, ни де-факто. Изначально необходимо выделить долю и закрепить свое право на нее.

Если доля выделена и в Росреестр занесена соответствующая запись с указанием данных собственника, можно приступать к продаже.

Во избежание признания сделки недействительной желательно соблюдать следующий порядок:

Обсуждение предстоящей продажи доли с остальными собственниками Если кто-то решит выкупить долю, то можно обойтись без письменного уведомления. В остальных случаях полагаться на устные заверения не стоит. Нужно подготовить официальное уведомление с указанием условий и цены
Получение ответа от собственников Если получен отказ, можно приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Иначе необходимо дождаться истечения месячного срока
Поиск покупателя, если собственники отказались от покупки Искать покупателя дозволено любыми доступными способами (СМИ, агентства недвижимости, Интернет)
Согласование условий с покупателем Как только покупатель найден, с ним оговариваются условия продажи. При этом условия должны соответствовать тем, что указывались в уведомлении. Когда покупатель настаивает на изменении условий, он должен быть готов к месячному ожиданию для получения нового ответа совладельцев. При этом вполне возможно, что кто-нибудь согласится на выкуп доли
Заключение договора купли-продажи Согласованный договор подписывается сторонами. Затем договор заверяется нотариусом
Оформление акта приема-передачи По этому акту осуществляется передача доли. Сам акт прилагается к договору
Обращение в Росреестр Покупатель подает документы на регистрацию перехода права собственности. Присутствия продавца не требуется, поскольку договор заверен нотариусом

Какие есть подводные камни

При продаже доли следует учесть некоторые нюансы:

Когда в квартире прописан ребенок Нужно получить согласие органов опеки, поскольку предполагается проживание в квартире постороннего лица
При наличии перепланировки В квартире потребуется ее узаконить и получить новый технический паспорт
Для приобретения доли в квартире Потребуется получить согласие супруга (в случае официального брака)

Особенного внимания требует сделка, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему лицу.

Так запрещено продавать жилье, если ребенок остается «на улице», то есть по документам другого жилья он не получает.

Для продажи детской доли необходимо, чтобы:

  • у ребенка имелась иная жилплощадь, пригодная для проживания;
  • ребенок проживал по другому адресу, и у него имелась постоянная прописка;
  • после продажи доли на имя ребенка было приобретено иное жилье, не хуже проданного.

Но даже при соблюдении всех условий без официального разрешения органов опеки не обойтись.

Для этого законный представитель обращается в местные попечительские органы со следующими документами:

  • заявление о разрешении на продажу;
  • паспорт опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоподтверждающие документы на квартиру;
  • документы на приобретаемое жилье (если покупается иная жилплощадь);
  • иные документы, подтверждающие соблюдение интересов ребенка.

До 18 лет интересы ребенка представляют родители или законные опекуны.

Необходимый пакет документов

Для оформления продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  • паспорт собственника доли;
  • паспорт покупателя;
  • правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
  • правоустанавливающие документы (указывающие на основание получения права собственности);
  • кадастровый паспорт квартиры, подтверждающий постановку объекта на кадастровый учет и
  • содержащий описание основных характеристик квартиры;
  • технический паспорт квартиры, указывающий на отсутствие неузаконенной перепланировки;
  • письменные отказы остальных совладельцев от покупки доли либо подтверждение отправки соответствующего уведомления;
  • разрешение органов опеки, если в квартире прописан ребенок или доля принадлежит несовершеннолетнему;
  • нотариальное согласие супруга на сделку (если продавец состоит в законном браке).

По мере необходимости могут потребоваться и иные документы. Например, выписка из домовой книги о составе всех прописанных лиц или справка об отсутствии задолженности по комуслугам. На основании собранных документов составляется договор купли-продажи доли квартиры.

Составление договора

Договор при продаже доли квартиры составляется по стандартному образцу ДКП. Из особенностей оформления нужно отметить необходимость точного описания продаваемой доли с указанием дробного или процентного соотношения к общей площади квартиры.

Типовая форма договора продажи доли в квартире включает в себя следующие пункты:

  • данные участников сделки (Ф.И.О., паспортные данные);
  • предмет сделки (адрес квартиры, основные характеристики, указание точной доли);
  • состав лиц, которые остаются проживать в квартире после продажи;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи доли;
  • подписи сторон.

По желанию стороны вправе включать в договор и иные условия, позволяющие детализировать условия сделки более подробно.

Нужно ли заверять нотариально или нет

Начиная с января 2017 года отчуждение доли в квартире требует обязательного нотариального заверения договора.

Изначально требовалось участие нотариуса только в сделках с участием посторонних лиц.

Но с января 2018 года нотариальное сопровождение требуется для любых сделок, предполагающих отчуждения долевой собственности.

Процесс нотариального заверения предусматривает проведение нотариусом правовой экспертизы представленных документов.

Нотариус может самостоятельно составить договор купли-продажи, учитывая пожелания сторон и соблюдая правовые нормы.

При необходимости осуществляется техническое сопровождение сделки, включая подачу документов в госорганы на регистрацию перехода права собственности.

Оплата услуг нотариуса кажется излишней тратой, но таким образом повышается степень правовой безопасности сделок.

Часто задаваемые вопросы

В некоторых случаях совладельцы не соглашаются на продажу доли, всячески препятствуя заключению сделки.

Чтобы впоследствии совладельцы не заявили об отсутствии извещения, отправить его нужно официальным способом.

То есть уведомление отправляется почтой, ценным письмом с уведомлением о вручении. Можно воспользоваться курьерской доставкой.

В этом случае у продавца на руках будут иметься официальные документы, подтверждающие вручение уведомления на определенную дату.

Как только с даты вручения уведомления пройдет тридцать дней, можно заключать сделку с иным лицом. Но иногда собственники уклоняются от получения уведомления, не соглашаясь на выкуп и не давая официального отказа.

: продажа доли в квартире — подводные камни

В подобной ситуации можно воспользоваться способами отчуждения, не требующими согласия совладельцев долевой собственности.

Передать долю квартиры постороннему лицу можно через договор дарения. В этом случае новым собственником может становиться абсолютно любое лицо, согласия остальных собственников не потребуется.

Как вариант может использоваться договор займа. Такой способ можно использовать для законной передачи денег и доли квартиры.

Суть оформления в том, что между собственником доли и потенциальным покупателем заключается договор займа, по которому собственник получает некую сумму под залог доли.

По истечении указанного в договоре срока деньги не возвращаются, а доля переходит к займодателю в качестве залога.

Возможность получения налогового вычета

Покупая жилую недвижимость, каждый российский гражданин может претендовать на получение имущественного налогового вычета.

Суть в том, что покупателю возвращается часть ранее уплаченного НДФЛ. Для получения вычета нужно являться резидентом РФ и налогоплательщиком.

Размер налогового вычета равен стандартной ставке подоходного налога, то есть вернуть можно 13% от стоимости приобретенного жилья. Но максимальная стоимость ограничена суммой в 2 000 000 рублей.

Соответственно вернуть можно не более 260 000 рублей. При этом воспользоваться вычетом можно только один раз в жизни.

В 2018 году действуют изменения, которые позволяют делить однократный вычет на несколько объектов.

Потому если при покупке доли после 2014 года удалось вернуть только часть максимально допустимой суммы возврата, то впоследствии остаток можно вернуть с покупки иного жилья.

Законом предусмотрено два варианта возврата НДФЛ – через налоговую инспекцию или через работодателя.

Для возврата налога необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ с приложением документов, подтверждающих свершение сделки и осуществление расчетов.

Остаток можно вернуть в последующие годы. Возврат через работодателя можно оформлять в том же году, когда доля квартиры официально перешла в собственность налогоплательщика.

При этом налог возвращается постепенно, а именно до полного исчерпания суммы к выплате с зарплаты не удерживается НДФЛ.

Нельзя получить налоговый вычет при покупке доли квартиры, если:

Жилье приобретено у зависимых лиц Опекуны, родственники
На покупку потрачены средства Выделенные государством в виде субсидий
Жилплощадь куплена работодателем Или предоставлена за счет государства

Если на материнский капитал у родственников

Использовать маткапитал для покупки доли квартиры можно, допускается приобретение у родственников. Однако для подобных сделок предусмотрено достаточно много нюансов.

Кроме того ПФР разрешит приобрести далеко не всякую долю. Значение имеет вид оформления собственности.

Квартира может быть поделена на «идеальные» части, то есть в процентном соотношении. В этом случае купить долю на маткапитал нельзя.

Допускается покупка доли, выделенной в натуре. То есть каждому собственнику принадлежит отдельная комната в квартире.

По этой причине категорически запрещено приобретение доли в однокомнатной квартире, за исключением, когда после покупки доли квартира переходит в полную собственность семьи.

Использовать маткапитал разрешено только на покупку жилого помещения, а доля не всегда таковым является.

Купить долю квартиры в 2018 году не так сложно, как может показаться сначала. Главное это правильно оформить сделку.

Необходимо убедиться, что доля официально выделена, приоритетное право соблюдено, и интересы иных собственников не нарушены.

Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.