8(800)350-83-64

Недобросовестный застройщик(2018г)

Содержание

Реестр недобросовестных застройщиков – лучший способ проверить строительную компанию

Недобросовестный застройщик

Постановление о создании единого реестра недобросовестных застройщиков, с помощью которого участники долевого строительства в любой момент могли бы получить всю необходимую информацию об интересующей их строительной компании, было подписано премьер-министром РФ, Дмитрием Медведевым, ещё в сентябре 2013 года. Ответственность за подготовку этого документа была возложена на Министерство регионального развития. Минрегион, в свою очередь, передал полномочия ФАС, посчитав антимонопольную службу более подходящим ведомством для реализации подобного проекта.

Как обстоят дела с разработкой единого реестра сейчас, сказать сложно. Точной информации нет ни на сайте ФАС, ни на ресурсах Министерства.

А вот региональные реестры, составленные чиновниками областных администраций и городских округов, действительно существуют. В некоторых субъектах Федерации списки неблагонадёжных застройщиков ведутся с 2008 года.

И заглянуть в них перед выбором и покупкой долевой квартиры определённо стоит.

Как формируется реестр?

Информацию о застройщиках, которые успели испортить свою деловую репутацию просрочкамисдачи объектов и «серыми» юридическими махинациями, собирают региональные градостроительные и социальные министерства, администрации муниципалитетов и т. д. Официальный орган, ответственный за ведение реестра, обычно назначается губернатором или мэром.

Необходимые сведения о застройщиках уполномоченным сотрудникам предоставляются как со стороны других региональных ведомств (областные министерства госимущества, земельных ресурсов, инспекции строительного надзора и т. д.), так и силами органов охраны правопорядка (прокуратура).

Критерии оценки надёжности застройщика

Компания-подрядчик может быть внесена в реестр неблагонадёжных застройщиков, если:

  • у неё нет официального разрешения на проведение строительных работ. Оформление этого документа, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Федерации, является обязательным;
  • строительство объекта недвижимости, которое она осуществляет, «заморожено» на срок более 9-ти месяцев;
  • в течение 3-х лет с момента аренды земельного участка для жилищного строительства работы так и не были начаты;
  • установлено, что организация систематически нарушает положения ФЗ №214 и других законодательных актов, регулирующих сферу долевого строительства в РФ;
  • в числе руководства или учредителей компании находятся лица, которые ранее входили в учредительный или руководящий состав других организаций, признанных неблагонадёжными.

Этот перечень не является окончательным. В разных регионах страны могут действовать разные критерии, с помощью которых административная власть осуществляет контроль над исполнением застройщиками своих обязательств.

Возможные последствия для застройщика

Внесение строительной компании в реестр неблагонадёжных, как городской, так и областной, серьёзно подрывает репутацию компании. Эти документы обычно находятся в открытом доступе, поэтому ознакомиться с ними может каждый желающий.

Если потенциальный дольщик узнает, что организация, которая предлагает ему приобрести квартиру, не пользуется доверием региональных властей, он вряд ли станет заключать с нейсделку.

Верно это и в отношении крупных инвестиционных фондов, которые довольно активно вкладывают деньги в жилую недвижимость.

Кроме того, занесение подрядчика в реестр может инициировать целую волну судебных дел по возмещению ущерба, выплате неустойки, возвращению денежных средств или передаче права собственности.

Граждане, которые уже успели вложить деньги в строительство, наверняка потребуют от застройщика объяснений и дополнительных гарантий исполнения всех условий долевого договора.

Уголовные дела по обвинению в мошенничестве и злостном нарушении законодательства РФ, возбуждённые сотрудниками прокуратуры после внесения компании в подобный список, также не новость.

Можно ли исключить компанию из реестра?

Исключение застройщика из реестра неблагонадёжных строительных организаций возможно только в том случае, если он полностью устранил все нарушения законодательства, из-за которых его туда внесли.

То есть из руководящего состава были выведены нежелательные лица, «замороженный» объект был наконец-то достроен и сдан, договоры долевого участия оформлены в соответствии со всеми требованиями закона и зарегистрированы в соответствующих органах, и т. д.

Происходит это таким образом:

  1. по истечении двух лет со дня внесения застройщика в реестр строительная компания составляет письменное обращение в орган, уполномоченный для ведения этого документа (реестродержатель);
  2. сотрудники реестродержателя рассматривают обращение и либо удовлетворяют его, либо отказывают в удовлетворении. Уведомление об этом направляется в офис строительной компании;
  3. в реестр вносятся необходимые изменения. При этом сведения о застройщике даже после удаления его из списка хранятся в архиве реестродержателя и могут быть предоставлены по запросу сотрудникам судебных или правоохранительных органов.

Как найти информацию?

Если вы хотите узнать, фигурирует ли название компании, у которой вы планируете покупать жильё, в реестре неблагонадёжных застройщиков, стоит посетить сайт областной или городской администрации, регионального Министерства градостроительства и т. д. Можно также обратиться в местное общество обманутых дольщиков и инвесторов или попробовать самостоятельно найти документ в открытых интернет-источниках. Реестр недобросовестных застройщиков Москвы можно посмотреть по ссылке.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 350-66-30, Санкт-Петербург 812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/reestr-nedobrosovestnyh-zastrojshhikov.html

Что делать, если застройщик не выполняет свои обещания?

Источник изображения: Фотобанк Лори

Во времена экономической нестабильности в стране необходимо быть особенно внимательными, вкладывая деньги в новостройку. Во-первых, увеличивается число мошенников, во-вторых, не все застройщики выполняют свои обещания перед инвесторами.

Если говорить о самых распространенных из невыполненных девелоперами обещаний, то это перенос сроков завершения строительства и сдачи дома. При этом долгостроем принято считать объект, строительство которого остановлено более чем на 1,5 года.

Впрочем, по словам Натальи Баранковой, юриста компании «Пересвет-Инвест», в настоящее время, большинство застройщиков выполняют свои обещания, долговременный недострой сейчас довольно редкое явление.

«Но бывают случаи, когда застройщики не осуществляют следующие обязательства: передача объекта в срок и передача объекта с некоторыми недоделками, то есть те обязательства, которые непосредственно нарушают права участника долевого строительства.

В то же время 214-ФЗ предполагает возможное нарушение застройщиком данных обязательств и определяет меры ответственности: от выплаты неустойки до расторжения Договора в одностороннем порядке Участником долевого строительства. В силу того, что застройщик обязан действовать в соответствии с 214-ФЗ, то любое его нарушение влечет за собой определенные законом последствия», – рассказал эксперт.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», помимо этого, можно попасть в руки мошеннической организации, которая собирает с покупателей деньги и исчезает в неизвестном направлении.

«Можно отдать деньги за квартиру в доме, который по решению суда будет снесен, так как был построен незаконно на участке с иным целевым назначением. Поэтому покупателям нового жилья не следует ограничиваться исключительно самостоятельной проверкой застройщика.

Всегда можно обратиться в риэлторскую компанию, где вам помогут заключить сделку в кратчайшие сроки, а также предупредят обо всех возможных рисках, что позволит избежать множество проблем.

Тем не менее, даже если жилой комплекс построен, это вовсе не значит, что девелопер выполнил свои обещания. В этот момент возникает вопрос оформления жилья в собственность – иногда это может занимать довольно продолжительное время.

Как правило, оформлением квартир в собственность занимается девелопер, однако некоторые застройщики по тем или иным причинам (умышленно или по обстоятельствам) затягивают этот процесс. В этой ситуации покупатель будет вынужден самостоятельно признавать собственность в судебном порядке.

Бывает, что застройщик объявляет себя банкротом на завершающей стадии строительства объекта. То есть, получается, что оформлением квартир в собственность заниматься некому.

В такой ситуации при наличии документов, подтверждающих право на приобретенное жилье (ДДУ и ПДКП), покупатель может обратиться в суд и, в случае положительного решения, стать собственником квартиры даже в таком проблемном доме», – рассказал эксперт.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», отметил, что обязательства застройщика могут быть нарушены в том числе и по объективным причинам.

«Девелоперский бизнес считается рискованным и сложным предпринимательским делом, в котором далеко не все зависит от действий застройщика. Если застройщик обозначает конкретные сроки исправления ситуации – это признак его добросовестности.

Если же заявленные сроки урегулирования не исполняются, инвестору необходимо принять решение либо о прекращении правоотношений с застройщиком и возврате инвестиций, либо о принятии задержки исполнения обязательства застройщика как факта в целях все-таки получить построенную квартиру в собственность, но с просрочкой. При этом за задержку исполнения обязательств перед инвестором застройщик обычно обязан оплатить неустойку», – подчеркнул эксперт.

Мария Литинецкая рассказала, что стройки сегодня останавливаются по самым разным причинам – начиная от мошенничества до банкротства застройщика. «Например, если сроки завершения строительства перенесены на несколько месяцев, то это еще не повод считать девелопера недобросовестным.

Зачастую изменение сроков сдачи объекта происходит из-за незначительных перебоев с финансированием, неэффективной работы подрядчиков, сложностей при согласовании документов с властями, форс-мажорами на стройках и т. д.

При этом если девелопер идет на контакт с покупателями, то наверняка перенос введения дома в эксплуатацию связан с объективными обстоятельствами.

Застройщик должен проинформировать дольщиков об изменении сроков сдачи, пригласить их на подписание дополнительного соглашения к ДДУ, где указаны новые сроки, а также выплатить компенсацию.

Однако на практике далеко не все девелоперы открыты для общения с покупателями – это и есть тревожный «звонок», который может говорить об их недобросовестности. Если спустя год после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, тогда ситуацию можно считать критической – вы купили долгострой», – заключил эксперт.

Существуют ли какие-то признаки, по которым можно отличить изначально недобросовестного девелопера?

По мнению Василия Шарапова, к таким признакам можно отнести «предоставление инвесторам недостоверной информации о юридических условиях застройки, о своем финансовом положении, о сроках работ и о текущей производственной ситуации, о своих отношениях с ключевыми деловыми партнерами.

Чтобы установить недобросовестность конкретного застройщика, потребуется провести независимую проверку предоставленной информации. Если в ходе такой проверки выяснится недостоверность представленных застройщиком сведений, то это признак его недобросовестности.

Для этой цели инвестор может пообщаться с клиентами застройщика по его прежним строительным проектам, узнать их мнение о работе застройщика в прошлые периоды.

Если прежние проекты застройщика реализовывались успешно и застройщик вел себя добросовестно ранее по отношению к инвесторам, риски его возможной недобросовестности в будущем существенно ниже»,- рассказал эксперт.

Что же делать, если застройщик не выполняет свои обещания? Какие есть способы решения данного вопроса?

Наталья Баранкова рассказала, что законом предусмотрено 2 стадии решения возникшего спора, касающегося выполнения застройщиком договорных обязательств: претензионный и судебный.

«В претензионном порядке стороны самостоятельно разрешают возникший спор. В случае если договоренность не достигнута, то участник имеет право обратиться в суд путем подачи искового заявления», – рассказал эксперт.

В свою очередь, Василий Шарапов рекомендует письменно обратиться к руководству застройщика, перечислить те обязательства, которые застройщик по договору принял на себя в пользу инвестора и факты их нарушений, предложить мирным способом (во внесудебном порядке) урегулировать такие нарушения договоренностей в возможно короткий срок.

Источник: https://www.MetrPrice.ru/analitika-rynka/cto-delat-esli-zastroisik-ne-vypolnaet-svoi-obesania

«На рынке не останется квартир по инвестиционным ценам, а минимальная стоимость новостроек поднимется на 20-25%»

«На рынке не останется квартир по инвестиционным ценам, а минимальная стоимость новостроек поднимется на 20-25%»

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», рассказал порталу Новострой-М о том, как будет работать рынок недвижимости при переходе на проектное финансирование и на сколько вырастут цены на новостройки.

Нужно ли отменять долевое строительство и переходить на проектное? В чем причины такого решения властей на ваш взгляд?

Стоит развивать проектное финансирование до такого состояния, чтобы застройщику было выгоднее и проще обратиться в банк за кредитом, чем привлекать средства дольщиков.

Традиционно много разговоров вокруг так называемых «бесплатных» для застройщика денег от участников долевого строительства – дескать, застройщик хорошо устроился – берет деньги у граждан. Но не надо забывать, что на стадии котлована цены на квартиры на 20-25% дешевле, чем готовое жилье.

То есть застройщик не просто берет деньги у населения, но и сразу фактически выплачивает проценты дольщику – в виде разницы между инвестиционной ценой и ценой готового продукта. Сейчас нет «бесплатных» денег – есть инструмент финансирования стройки, который стоит 10-15% годовых (скидка 20-25% за 2 года стройки) и называется ДДУ.

На данный момент этот способ удобен и понятен, как застройщику, так и покупателю.

На переход к проектному финансированию отводится 3 года. Как вы считаете, застройщикам будет достаточно этого времени? В принципе рынок успеет совершить переход за это время?

Пока нет стратегии и четкого сценария перехода, сложно сказать, хватит ли заявленного времени.

Если результатом законотворческой деятельности станет невозможность продажи не готовых квартир уже через три года, то уже сейчас застройщикам нужно резко наращивать объемы строительства, фактически, мы говорим о наращивании объемов в два раза.

Достаточно спешно достраивать дома, в которых уже идут продажи, и начинать строить дома, которые должны быть гарантированно построены через 3 года, чтобы начать продажи готового в установленные сроки.

Рост цен на новостройки неизбежен из-за перехода на проектное финансирование, ведь застройщики лишатся денег покупателей. Как вы полагаете, как сильно подорожают квартиры на рынке?

Мы увидим существенное сужение предложения в разрезе «стадийности» проектов. Это приведет к увеличению средней стоимости квартир.

Но это не рост цен как таковой, а изменение структуры предложения – не останется квартир по инвестиционным ценам, а значит средняя цена поднимется до уровня готовых квартир, то есть минимальная цена квартир поднимется на 20-25%. Порог входа на рынок для покупателя станет выше.

Часть экспертов считают, что отмена долевого строительства – это банковское лобби. Вы разделяете это мнение? Кто выиграет, а кто проиграет при переходе на проектное финансирование?

Я уверен, что и среди банков, и среди застройщиков будут выигравшие и проигравшие. Кто-то сумеет быстро переключиться и адаптироваться к новым условиям, а для кого-то задача сменить схему станет невыполнимой. Но рынок, разумеется, выживет и останется по-прежнему конкурентным.

А вот останется ли в выигрыше покупатель? В отмене схемы привлечения средств по ДДУ есть очевидные плюсы: нет дольщиков – значит нет и обманутых дольщиков, и покупатель сможет вживую посмотреть на продукт – не надо разбираться с рендерами и обещаниями. Пришел, увидел, купил готовое.

Но при этом вчерашнего дольщика лишают выбора, ведь доступность готового жилья заметно ниже строящегося. Опасность не в том, что повысятся цены на квартиры, а в том, что с рынка уйдет дешевое предложение как таковое.

Покупатель больше не сможет в понравившемся проекте подобрать квартиру по бюджету на подходящей для себя стадии строительства с необходимостью подождать стройку.

Сегодня иногда банки не только открывают кредитную линию застройщикам, но и выдают ипотеку людям в этом ЖК – то есть банк имеет двойную прибыль, почему бы не кредитовать застройщика дешевле и работать в тандеме с ним?

Если предложение в том, чтобы банк-кредитор на эксклюзивных основаниях предоставлял ипотеку в том жилом комплексе, который кредитует, то это не всегда нужно самому застройщику. Для ускорения продаж выгодно иметь аккредитацию у многих банков – индивидуально под каждого клиента.

Все нововведения делаются для того, чтобы рынок новостроек стал более безопасным для потребителя. Будет ли он таким с проектным финансированием? Ведь у нас количество обманутых дольщиков увеличивается, а страхование так и не заработало.

Если будет наложен запрет на продажу не готового жилья, то да – станет безопасным. По крайней мере обманутых дольщиков не будет. Главное, чтобы средство достижения этой цели не привело к еще более пагубным последствиям – например, к колоссальному сжатию рынка.

Некоторые эксперты прогнозируют появление черного строительного рынка из-за того, что работать по таким жестким правилам станет очень сложно. Как вы считаете, грозит ли рынку появление новых серых схем?

Не новых, а хорошо забытых старых. Недобросовестные застройщики могут вернуться к схемам продажи, от которых удалось избавиться благодаря ДДУ.

Часто приводят в пример Европу, где все строится по проектному финансированию, и нет обманутых покупателей. Но у нас экономическая ситуация в стране не такая стабильная, как там, и есть проблема с длинными дешевыми деньгами. Приживется ли проектное финансирование, если его удастся ввести на рынке?

ДДУ прижилось, стало привычным и удобным, и проектное финансирование приживется.

С чем рынок новостроек подошел к 2018 году? Чего покупателям ждать в новом году?

Снижение ставки по ипотеке, оживление вторичного рынка и рост конкуренции со стороны вторичного рынка, причем как за счет выравнивания ставок по ипотеке, так и за счет выравнивания качества продукта, ведь вторичный рынок стал наполняться жильем комфорт-класса.

На фоне снижения ставки по ипотеке в будущем году мы увидим рост ликвидности на рынке жилья, который выльется в соотношение роста цены продажи и роста объемов продаж.

Рефинансирование ипотеки примет массовый характер, что сможет уничтожить в сознании покупателей установку «подождать, пока ставка снизится, прежде чем покупать».

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/intervyu/na_rynke_ne_ostanetsya

Как победить недобросовестного застройщика?

В настоящее время существует огромное количество недобросовестных застройщиков.

Многие дольщики живут в ожидании своего собственного жилья годами, но при этом не хотят тратить время на суды, потому как процессы могут тянуться долгое время.

Данная позиция объяснима тем, что большая часть населения имеет низкий уровень правовой грамотности и осведомленности, многие не хотят вступать в конфликты со строительными компаниями, поэтому сидят и ждут у моря погоды.

Однако во многих случаях такая позиция считается не оправданной, согласно статистике, споры по данной проблеме, рассматриваемые в судах, часто разрешаются в пользу дольщиков, а не застройщика.

Если предположить, гражданин купил квартиру согласно договору долевого участия в строительстве, но в положенный срок она не была ему предоставлена. Что делать в таком случае, куда и к кому стоит обращаться в первую очередь?

Первым делом, надо напрямую обратиться к застройщику и потребовать выплатить неустойку за каждый просроченный день. Размер неустойки составляет 1/150 от ставки рефинансирования центрального государственного банка на день выплаты от общей цены заключенного договора. Право требовать уплату неустойки закреплено в законе.

На сегодняшний день ставка составляет 8,25%. Если срок предоставления жилья будет задержан на год, то застройщик должен выплатить 20% средств от тех, что уплатил дольщик. Если же он дает отказ в выплате либо долгое время игнорирует просьбу дольщика, то надо идти в суд.

В суде дополнительно можно требовать от застройщика возмещение убытков, которые он причинил из-за пропуска срока предоставления жилья; компенсационных выплат от полученного морального вреда; уплаты штрафа 50% от суммы, которую назначил суд за то, что застройщик в добровольном порядке отказался оплатить неустойку.

Можно также возместить судебные расходы, расходы на оказываемые услуги представителя в суде.

Суд зачастую выносит положительное решение в пользу дольщика, поэтому недобросовестные застройщики всеми способами пытаются получить добровольное согласие клиента на то, чтобы перенести сроки строительства.

Дольщик имеет право требовать возместить убытки, если они действительно были. Зачастую, под ними бывают расходы, потраченные на аренду жилья, потому что люди вынуждены снимать квартиру или дом весь период задержки срока.

При этом дольщик должен представить доказательства суду, что у него нет другого жилья, и что он был вынужден пользоваться съемными апартаментами. К доказательствам надо приложить все документы, подтверждающие факт затрат.

Это может быть договор аренды, акт приема и передачи жилья, расписка, подтверждающая факт передачи денег, счета и др.

Еще одни расходы, это переплата средств по кредиту. При займе денег у банка под долевое участие, самые максимальные ставки получаются на время строительства, уменьшаются они, когда дом сдается в эксплуатацию. Если застройщик задержал сроки сдачи на год, то с него можно удержать разницу по процентам.

Получение морального вреда возможно, если будет доказана вина застройщика в том, что он сорвал сроки предоставления жилья, которые были оговорены в договоре. Суды редко, когда оценивают такой вред выше 50 тысяч рублей.

Совет дольщикам

Надо всегда быть начеку, знать свои права и законы, уметь их защищать. Застройщики идут на хитрости, чтобы продлить срок, пишут письма дольщикам о соглашении на продление срока передачи объекта и предложение, а может быть даже требование о том, что они должны подписать этот документ добровольно. Подписав его, дольщик не догадывается, что фактически он сам корректирует договор, вносит в него изменения и тем самым лишается права на возмещение средств через суд. Поставить подпись на таком документе – это право каждого, но никак не обязанность.Процедура приемки квартиры от застройщика к покупателю

Источник: http://www.ab-realty.ru/info/kak-pobedit-zastrojschika-v-sude.html

Как недобросовестные застройщики обманывают покупателей?

Брошенная стройка и присвоенные деньги – это, конечно, один из самых жестких способов обмана покупателей недвижимости. Но надо признать, что сейчас он отнюдь не самый распространенный, поскольку законодательство защищает покупателей от подобных проблем.

Чаще встречаются более безобидные обманы, но все равно довольно неприятные. В основном это невыполненные обещания и строительные дефекты. О них порталу «Недвижимость Mail.

Ru» рассказал адвокат Олег Сухов, руководитель юридического центра и президент «Гильдии юристов рынка недвижимости»

Продажа квартиры без обещанной инфраструктуры

Как рассказал Олег Сухов, многие застройщики нарушают розданные дольщикам инфраструктурные обещания – зачастую предусмотренные проектами бесплатные школы и детские сады  оказываются коммерческими учреждениями, либо вообще остаются лишь на бумаге.

«Факт предоставления ложной информации об инфраструктурной начинке проектов жилищного строительства можно зафиксировать и доказать. Однако добиться создания  обещанных инфраструктурных объектов гораздо сложнее.

Чаще всего застройщики, оказавшись под давлением общественности и местных администраций, идут навстречу покупателям жилья, если существенно нарушены санитарные нормы и технические регламенты»,  – пояснил адвокат.

Наличные взаиморасчеты

Некоторые застройщики заманивают покупателей скидками в размере от 5 до 15% от общей стоимости квартиры, которые предоставляются при условии единовременной полной оплаты жилья наличными в кассу компании.

«Проблема состоит в том, что чаще всего деньги не доходят до кассы – застройщики просто раздают их «в черную» привлеченным для выполнения строительных работ гастарбайтерам, а также в виде взяток чиновникам, – рассказал Сухов.

– Наличный формат взаиморасчетов при покупке жилья опасен тем, что дольщик в случае какого-либо конфликта с застройщиком или остановки строительства не сможет взыскать полную стоимость своей квартиры.

Если возникнут проблемы, выданные покупателям неизвестно кем подписанные приходные ордеры будут приравнены к «филькиной грамоте».

Соглашаться на такую схему расчетов можно только в крайних случаях при условии выдачи фискальных документов – приходного ордера, кассового чека, акта сверки произведенных расчетов. К слову, эти бумаги могут потребоваться для получения налоговых вычетов».

В последнее время некоторые застройщики стали применять самые экономичные проектные и конструктивные решения. Например, использовать тонкие легкобетонные блоки и тем самым снижать толщину межквартирных стен. В результате стены не обеспечивают должной звукоизоляции. В случае же утолщения стен изнутри уменьшается общая площадь квартир.

Как рассказал адвокат, по закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям.

В противном случае покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке.

Некачественные материалы и отделка

Низкое качество отделки квартир в новостройках – одна из самых наболевших проблем. Чаще всего покупатели страдают от некачественно выполненных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам, огромных щелей в оконных и балконных блоках, протекания сантехнических стояков, разгерметизации швов.

Необходимо настойчиво требовать от застройщиков исправления недоделок, которые могут проявляться уже после подписания акт приема-передачи. Требования по устранению недостатков можно предъявлять в течение всего гарантийного срока, который по договорам долевого строительства составляет пять лет.

Все обнаруженные дефекты следует фиксировать в письменной форме в присутствии свидетелей и, желательно, независимых экспертов.

Задержка строительства

Около 80% компаний, которые строят многоквартирные домов, срывают заявленные в договорах сроки строительства, отмети Олег Сухов. Минимальная просрочка составляет от нескольких месяцев, а максимальная – до нескольких лет.

Согласно федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», если сроки нарушаются, виновный в этом застройщик обязан выплатить покупателю неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ), а также возместить в полном объеме причиненные убытки, компенсировать моральный вред. Впрочем, не всегда дольщикам удается применить эту норму закона. Например, многие застройщики уходят от жестких санкций за срыв сроков строительства, используя схему продаж недвижимости через жилищно-строительные кооперативы, на которые не распространяется 214-ФЗ о долевом строительстве.

Как поменять старую квартиру на новую?

Можно ли разместить на балконе рекламу и заработать?

Когда владелец квартиры – ребенок

Как уменьшить счета за электричество?

Источник: https://realty.mail.ru/articles/17589/kak_nedobrosovestnye_zastrojshhiki_obmanyvajut_pokupatelej/

Как бороться с недобросовестными застройщиками: 4 шага

Существует огромное количество случаев с обманутыми дольщиками. Люди вкладывают в строительство свои последние деньги с надежной на приобретения жилья по доступной цене, многие оформляют ипотечные кредиты. В случае с обманом от застройщика можно потерять средства, а также надежду на жилье. Подобная ситуация крайне неприятна, лучшее ее предотвратить, чем разбираться с последствиями.

Кто такой недобросовестный застройщик

Недобросовестный застройщик – это та компания, которая серьезно нарушает правила договора. По ДДУ четко прописаны сроки, план работ, конкретная информация о квартире, а также о платежах со стороны ответчика.

Само понятие устанавливается на конкретную компанию после того, как она становится отмеченной в реестре обманутых дольщиков. Самостоятельного реестра застройщиков нет.

Как зарегистрировать договор ДДУ? Пошаговая инструкция по ссылке.

Это обуславливается тем, что вряд ли компании будут вносить свои данные, а на основании жалоб дольщиков уже можно будет сделать выводы.

Как победить недобросовестных застройщиков

Есть несколько способов победить недобросовестных застройщиков:

  • Внимательно проверять все документы и репутацию компании еще до заключения сделки.
  • Обращаться в суд для решения проблем.
  • Получить статус обманутого дольщика и ждать помощи от государства.

Лучше всего предпринимать все эти меры в комплекте, только тогда можно рассчитывать на успешный результат.

Кто из застройщиков попадает под категорию недобросовестный застройщик? Смотрите видео:

В первую очередь нужно пройти простые четыре шага:

  1. Просмотреть проектную документацию, она обязательно должна быть размещена на сайте.
  2. Узнать о судебных делах, которые ведутся с компанией. Это может быть банкротство или же жалобы дольщиков. Посмотреть можно на официальном сайте арбитражного суда.
  3. На сайт налоговой службы уточнить, что нет планов ликвидировать или реорганизовать компанию.
  4. В публичной карте Росреестра изучить набор сведений по объекту строящейся недвижимости.

Почему затягиваются сроки

Самым распространенным нарушением со стороны застройщиков является просрочка. Сдачи в эксплуатацию можно ждать очень долго и этому есть несколько причин.

Иногда затягивают сдачу сами застройщик:

  • Это связано с договором пайщиков, который предусматривает последнюю часть оплаты после сдачи.
  • В связи с ростом курса и валютными договорами, очень часто компании просто ожидают повышения стоимости, чтобы продать выгоднее недвижимость.
  • В некоторых ситуациях нарушается сам процесс строительства. Это может быть отсутствие поставок, проблема с техникой или недостаток финансов.
  • Некоторые застройщики нарушают правила, в результате не принимается сдача дома комиссией.

Недобросовестный застройщик, как отстоять свои права.

  • Иногда недобросовестные застройщики вовсе сдают некоторые помещения дома и поэтому оттягивают окончательную продажу квартир.
  • В других же случаях стройка приостанавливается по решению властей, если земля не находиться в собственности или же нарушены какие-либо нормы.

Бороться или ждать

Многие дольщики считают, что нет возможности вернуть свои средства. Они просто ожидают завершения строительства.

Пайщику необходимо идти до конца:

  • Проверять в договоре возможность перенесения сроков и не подписывать бумаги, если она присутствует.
  • При задержке сразу же подавать в суд.
  • Обращаться с апелляцией, если решение было принято не в пользу дольщика.

Можно сразу же обращаться к профессиональному юристу, адвокаты имеют большой опыт работы с такими делами и обещают хороший результат.

Права пайщиков согласно законодательству

В законодательстве четко прописаны некоторые права пайщиков.

В случае задержки они должны воспользоваться ими.

  1. С первого дня задержки можно рассчитывать на неустойку. В зависимости от просрочки она увеличивается. В настоящий момент это 8,25 процентов от суммы.
  2. В суде можно требовать возмещения денежных средств, убытков, а также неустойки и моральной компенсации.
  3. Адвоката и суд обязательно должен оплатить.

Необходимо постараться правильно подготовиться к суду, чтобы действительно застройщик был вынужден компенсировать потери.

Как не попасть в лапы недобросовестного застройщика. Советы от эксперта.

Возмещение расходов

Основной частью возмещения расходов становится оплата арендованного жилья.

Для этого необходимо доказать суду, что в этом была необходимость, что нет другой квартиры в собственности. Также обязательно учитывается, что все платежи должны быть зафиксированы.

Вторым моментом становится вопрос ипотеки.

Нередко процентная ставка после сдачи квартиры уменьшается, ведь банк теперь может считать способом обеспечения обязательств реально существующий залог.

Моральная компенсация

Сложнее всего получить в суде моральную компенсацию.

Она может составлять около 10-50 тысяч рублей. Для того, чтобы обеспечить себе подобную дополнительную выплату обязательно нужно доказать суду следующий факт.

Что делать, если компания-застройщик обанкротилась? Советы эксперта тут.

На моральную компенсацию дольщики имеют право лишь в том случае, когда застройщик сознательно оттягивает сроки строительства.

Новый закон ужесточает наказание для недобросовестных застройщиков. Подробности в этом видео:

Особенности договора

Тем не менее затягивание сроков строительства это достаточно распространенная практика. Нередко застройщики оказываются безнаказанными. Это происходит из-за правовой неграмотности дольщиков, а также из-за их решения ждать и не пытаться бороться.

Застройщики прекрасно осознают, что в большинстве случаев суд будет на стороне дольщика. Именно поэтому они стараются прописать законодательно задержку:

  1. В первую очередь это может быть пункт в самом договоре долевого строительства о праве переносить сроки. Его иногда просто не замечают или же подписывают все бумаги не глядя, делать так категорически нельзя никому.
  2. Вторым шагом становится подписывание дополнительного соглашения. Обязательно стоит обратить внимание на то, что от этого всегда можно отказаться.

    Все дополнительные соглашения необходимы в первую очередь ему.

Заключение

Отличным способом сразу снять все вопросы является обращение к юристу.

Специалист должен внимательно изучить абсолютно все бумаги и обязательно присутствовать при подписании любого соглашения и договора.

Профессионалы помогают защититься от недобросовестных застройщиков и постараться получить свою квартиру вовремя и в том состоянии, которое уже обещано договором.

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/novostrojka/nedobrosovestny-j-zastrojshhik.html

Риск попасть за решётку может уменьшить число недобросовестных застройщиков

Президент России Владимир Путин подписал закон об уголовной ответственности застройщиков за обман дольщиков многоквартирных домов.

Отныне за «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» предусмотрено наказание в виде обязательных работ на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо принудительные работы на срок до двух лет или лишение свободы на тот же срок.

Поможет ли такая жёсткая мера защитить права дольщиков? Уменьшит ли она число недобросовестных застройщиков? Станут ли строительные компании осторожнее, опасаясь уголовного преследования? Об этом порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости и профессиональные юристы.

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co

В настоящее время в России число обманутых дольщиков превышает 70 тыс. человек. Причем купить квартиру в проекте, который станет впоследствии проблемным, сегодня может каждый. История с известной компанией «СУ-155» этот тезис подтверждает. Стоит также заметить, что проблема с образовавшимся долгостроем в каждом случае решается довольно тяжело.

 Совершенно очевидно, что давно стоило ужесточить наказание за обман дольщиков. Юридическая грамотность граждан повышается, однако статистика до сих пор плачевна – обманутые дольщики продолжают появляться.

Новый закон предостережет рынок недвижимости от откровенных мошенников, которые подрывают не только свою репутацию – от их «работы» страдают и порядочные игроки рынка, так как каждый новый долгострой отпугивает потенциальных покупателей строящегося жилья.

Дмитрий Чариков, руководитель Департамента по стройке и жкх Комитета по взаимодействию с федеральными органами власти

Как известно, деньги граждан в долевое строительство застройщики имеют право привлекать только на основании договора долевого участия, что, в свою очередь, возможно только, если у застройщика наличествует полный комплект разрешительной документации на строительство.

Но на практике же зачастую «продажи квартир» начинаются задолго до того момента, как у застройщиков появляются на то законные основания, что чревато появлением все нового и нового количества «обманутых дольщиков» и, к большому сожалению, данное явление начинает принимать уже угрожающий характер для репутации строительной отрасли.

Особо нужно отметить, что недобросовестные застройщики осуществляют «продажи» с привлечением риэлторов, которым отводится роль зазывал в сомнительные проекты.

И именно агентства недвижимости и частные риэлторы распространяют информацию на различных ресурсах и размещают объявления о «продажах квартир» в проектах-фантомах, всеми силами вовлекая граждан в мутные схемы «продаж» абсолютно не неся за эти действия никакой ответственности – ни материальной, ни уголовной. И, если раньше, застройщика-мошенника в конечном итоге все-таки вели на отсидку, риэлторы же при этом сразу «умывали руки», заявляя, что они всего лишь оказывали рекламные услуги, были не в курсе, не знали, ни видели, не слышали и не привлекались. Тем не менее, в подавляющем количестве случаев, деньги в сомнительные строительные проекты собирались именно с подачи риэлторов и «обманутые дольщики» таких объектов прямо свидетельствуют об этом.

Будет ли работать закон – покажет время. Но лично я уже вижу несколько схем, позволяющих совершенно спокойно его обойти и, думаю, что я не единственный, кто такой «глазастый» и «башковитый». Потому что есть системная модель, позволяющая «сравнительно честно» отбирать деньги у населения.

И в этой модели задействованы не только застройщики и их отделы продаж, но и агентства недвижимости, информационные ресурсы, рекламные площадки.

Пока не возникнет момент консолидированной и персональной ответственности, пока не возникнут реальные уголовные дела, пока не начнутся реальные «посадки», вряд ли что-то изменится кардинальным образом. Но первый шаг уже сделан и это радует.

Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость»

 К непосредственной защите прав дольщиков введение уголовной ответственности застройщика за нарушения законодательства о долевом участии имеет в большей степени косвенное отношение.

К моменту выявления фактов нарушений в рамках нового закона вернуть деньги может быть уже проблематично. Дольщикам, скорее, нужен результат строительства или гарантии возврата денег, а не сидящие в тюрьме представители застройщика.

Закон допускает возможность освобождения от уголовной ответственности в случае возврата денег или достройки объекта. Предполагаю, что использование данной возможности освобождения от уголовной ответственности  по возврату денег обратно дольщикам будет иметь «популярность».

На мой взгляд, часть застройщиков воздержится от привлечения денег дольщиков вразрез с 214 –ФЗ.

Сергей Шашурин, генеральный директор GRAVION GROUP

В целом мы относимся к данной инициативе положительно и считаем, что государство, как лицо, выполняющее регулирующую функцию, должно принимать строгие меры к недобросовестным застройщикам. Проблемы с обманутыми дольщиками серьезно подрывают доверие не только к добросовестным застройщикам, но и к отрасли в целом.

От этого страдают абсолютно все — снижается ликвидность объектов  на ранних стадиях строительства и девелоперы вынуждены проводить дополнительные стимулирующие акции, у чиновников возникают проблемы, что делать с недостроем и дольщиками, кому передавать объект, кто будет выполнять обязательства за других.

В результате мы получаем социальное напряжение, которое надо как-то решать.

Василий Неделько, генеральный директор юридической компании «Базальт»

На самом деле этот закон – логичный шаг, если мы пытаемся привести рынок строительства в цивилизованный вид.

 Сейчас единственной формой договорно-правовых отношений, при которой застройщик несет ответственность перед человеком, вложившем свои деньги в строительство, является договор долевого участия, заключенный в соответствии с федеральным законом

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…  №214-ФЗ. Застройщик размещает на своем сайте проектную декларацию, в которой указана информация о нем и о проекте. Застройщик несет ответственность за нарушение сроков и условий контракта.

Альтернативные схемы привлечения денег в строительство предполагают минимальную ответственность застройщика, зато дольщик рискует своими средствами по полной программе. Большинство добросовестных девелоперов  продают квартиры в новостройках по ДДУ, их покупатели защищены ФЗ-214.

Не вижу смысла создавать благоприятную обстановку для тех, кто уклоняется от ответственности перед своими клиентами и  пытаясь минимизировать налоги  предлагает подписать мутный договор.

Подчеркну, что это – не репрессивный закон, в нем сказано, что «лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом или иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.»

Полагаю, что сама по себе перспектива лишения свободы на  два года – неплохой стимул поступить порядочно по отношению к покупателям, но опять же многое зависит от того, как этот закон будет применяться на местах.

 Другой вопрос – что будет с теми застройщиками, которые сейчас уже реализуют проекты с использованием альтернативных схем привлечения денег (Например, заключение предварительного договора). Использование альтернативной схемы – это способ сэкономить на налогах и уберечь себя от ответственности за нарушение сроков строительства.

Допустим, застройщик не собирался никого обманывать и уже распродал 90% будущих квартир. Продолжать привлекать деньги по старой схеме – идти на уголовное преступление. Изменить схему или вернуть всем деньги уже невозможно.

Что будут делать правоохранительные органы в этой ситуации? Будут сажать людей или дадут возможность довести проект до конца?

На мой взгляд был бы правильнее сделать некий переходный этап или провести «амнистию альтернативных застройщиков». Дать возможность таким организациям добровольно заявить об использовании ими альтернативной схемы и после проведения экспертизы их проекта выносить решение о возможности завершения проекта или о немедленном прекращении дальнейших трат и о расчетах с инвесторами.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Данное нововведение станет эффективной мерой по двум причинам.

Во-первых, уголовная ответственность за незаконное привлечение денежных средств – это более серьезная мера по сравнению с уже существующими механизмами гражданской и административной ответственности застройщиков. Во-вторых, ст. 200.

3 УК РФ дает застройщику возможность освободиться от ответственности, если он вернет деньги дольщику или завершит строительство дома. Таким образом, появляется стимул для застройщика выполнить свои обязательства до конца.

В настоящее время застройщика можно было привлечь к гражданской, административной ответственности (в частности по ст. 14.28 административного кодекса, предусматривающую штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.) и уголовной ответственности по ст. 159.4 УК РФ за мошенничество в сфере предпринимательской деятельности.

Однако данные меры не всегда способствовали наведению порядка. В частности, факт мошенничества нужно было доказать, а сделать это было непросто. Теперь факт привлечения денег дольщиков в нарушении закона доказать гораздо проще, а мера ответственности ужесточилась вплоть до лишения свободы.

Полагаю, что нововведения поспособствуют повышению дисциплины среди застройщиков, и придадут больше уверенности дольщикам.

Оксана Русанович, директор по маркетингу и рекламе компании «Азбука Жилья»

Решение вопроса с обманутыми дольщиками – долгоиграющий процесс.  Говорить об эффективности такого закона, пока он не применен на практике, рано.  Пострадавший сначала должен доказать, что это именно уголовная ответственность, а не административная.

Здесь необходимо участие компетентных органов, которые будут проводить следствие, дознания, доказывать был ли умысел и вина в действиях застройщика. Итогом будет служить признание недобросовестности застройщика, и отсутствие у него намерений возводить жилье.

 Но наказание можно будет избежать, возместив сумму привлеченных средств или приняв необходимые меры для введения дома в эксплуатацию.

Ни один серьезный застройщик по своей воле не будет затягивать процесс стройки. Ведь  один строительный день стоит очень дорого, и они в той же мере, что и дольщики заинтересованы в успешном завершении проекта.  Поэтому на работу крупных проверенных застройщиков закон не повлияет.

Принятие закона об уголовной ответственности должно  сократить число НОВЫХ желающих наживаться посредством чужих денег.  Но, есть опасность, что виноватое лицо окажется безнаказанным, если застройщик организует отдельное ООО с подставным лицом.

В этом случае ответственность несет другой человек, а компания-бренд остается в стороне.

Султанбаев Вячеслав, руководитель аналитического отела компании «Мобил Строй XXI», застройщик ЖК «Крекшино-2»

В целом, введение такой статьи направлено на усиление защиты дольщиков, и она призвана стать дополнительным барьером на пути мошенников в этой сфере. С другой стороны, на практике это может привести к выходу реальных бенефициаров из руководства строительных компаний и появлению зиц-председателей в роли генеральных директоров.

В любом случае, подобные упорядочивающие меры способствуют защите интересов дольщиков, но не дают полноценной гарантии сохранности их средств или беспрепятственного получения приобретаемой ими недвижимости.

Думаю, таким механизмом может стать только создание единого санатора, выполняющего роль страховой компании контролируемого государством.

Поскольку сумма привлекаемых средств в долевом строительстве обычно превышает пять миллионов рублей,  следует отметить, что почти всегда для застройщика многоквартирного дома будет работать вторая часть статьи, предусматривающая более строгую ответственность: обязательные работы до 480 часов, либо исправительные работы до двух лет, либо принудительные работы до пяти лет или лишение свободы на тот же срок.

Также следует обратить внимание на то, что эта статья подкрепляет 214-ФЗ уголовной ответственностью и окончательно оставляет легальными только три формы долевого участия в строительстве жилья: на основании договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

Введение уголовной ответственности в отношении застройщиков, нарушающих правила привлечения денежных средств от граждан в долевое строительство, направлено на снижение количества правонарушений в этой сфере.

проблема заключается в том, что ужесточая ответственность субъектов предпринимательской деятельности, законодатель, на мой взгляд, не предпринимает аналогичных по значимости усилий для упрощения ведения строительного бизнеса, снижения административных и налоговых барьеров.

Ведение строительного бизнеса усложняется с каждым годом, а ответственность за различные нарушения все время увеличивается. Таким образом, поддержка со стороны государства существенно ниже этому рынку, чем юридическое давление со стороны государства на него.

Одна из юридических проблем новеллы заключается в том, что в новом законе законодатель в качестве основания привлечения к ответственности применил довольно общие понятия, не конкретные, которые могут толковаться по-разному.

В новом законе, например, предусмотрена уголовная ответственность за привлечение денежных средств от граждан «с нарушением законодательства РФ об участии в долевом строительстве», совершенное либо в крупном размере (3 млн рублей), либо группой лиц по предварительному сговору или в особо крупном размере (5 млн рублей).

При этом в норме закона не конкретизируется, о каких именно конкретных нарушениях закона со стороны застройщика идет речь, нет ссылки на нарушение конкретных статей закона и т.д. Таким образом, у правоохранительных органов фактически «развязаны руки» в толковании закона тем или иным образом при возбуждении уголовных дел против застройщиков.

Напомним, что ранее несколько лет назад была введена административная ответственность застройщиков за привлечение денежных средств от граждан с нарушением закона, были предусмотрены огромные штрафы. Однако, такие нарушения в том случае были конкретизированы (см. пункт 2, пункт 2.1-2.2 федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г. и ст. 14.

28 КОАП РФ), было понятно за что и в каких случаях наказывается застройщик. Кроме того, теперь неясно, в каких случаях может применяться уголовная ответственность, а в каких только административная, поскольку, на мой взгляд, состав административного правонарушения и состав уголовного преступления при таких общих формулировках новой ст. 200.

3 УК РФ могут совпадать, и четко законодателем не разделены. Будем надеяться, что Верховный суд РФ как можно скорее даст необходимые разъяснения для судов, каким именно образом следует применять новые нормы закона, и правоохранительные органы примут такие разъяснения во внимание.

Иначе возникает неопределенность и дополнительные риски для предпринимательства в данной сфере экономики. Мне хотелось бы думать, что законодатель ввел уголовную ответственность именно за то, что застройщик с умыслом привлекает денежные средства от граждан в строительство способами, которые не предусмотрены прямо законом.

Напомню, что по закону допускается привлечение денежных средств от граждан в долевое строительство тремя основными способами:

1) заключение договора участия в долевом строительстве

2) участие в жилищном кооперативе

3) приобретение жилищных сертификатов застройщика.

Вопрос о расходовании средств долевых инвесторов, исходя из буквального толкования новой нормы закона, на мой взгляд, данным уголовным составом не охватывается, так как речь в новом законе идет о нарушениях при «привлечении долевых инвестиций», а не при их расходовании.

Таким образом, если застройщик неправомерно расходует денежные средства граждан – нецелевым образом, в этом случае, на мой взгляд, применяется гражданская ответственность застройщика.

В частности, долевой инвестор в таком случае по закону вправе требовать расторжения договора и возврата своих инвестиций от застройщика и возмещения убытков.

пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://UrbanLook.ru/risk-popast-za-reshyotku-mozhet-umenshit-chislo-nedobrosovestnyx-zastrojshhikov/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.