8(800)350-83-64

Аренда квартиры с последующим выкупом(2018г)

Содержание

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

araraadt/Fotolia

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835

Аренда квартиры с последующим выкупом в 2018 году – Москва от застройщика, договор, образец

Вы задумались, как это аренда квартиры с последующим выкупом? Рассмотрим актуальные в 2018 году сведения.

Остановимся на составлении соглашения, перечне необходимых справок, порядке регистрации и иных нюансах.

Аренда квартиры с одновременной частичной покупкой — заманчивый вариант, по крайней мере, на первый взгляд.

Но мало кто знает, что кроме преимуществ есть и недостатки такой сделки. Да и особенности заключения подобных договоров мало кому знакомы.

Выплата по аренде идет в стоимость выкупа недвижимости. Ранее такую сделку осуществляли только ИП, сейчас такая тенденция часто встречается и среди обычных граждан.

Основные моменты

Жилье можно купить по разным схемам. Обычно недвижимость приобретается в новостройках или на вторичном рынке.

Что это такое

Что собой представляет такой вид аренды? Еще на этапе составления соглашения аренды лица могут включить пункт, регулирующий осуществление процедуры выкупа.

Сделка имеет мало отличий от обычной аренды. Участники процесса — собственник квартиры, арендатор и брокер (юристы, агенты или агентская фирма).

Договором предусматривается, что гражданин одновременно снимает жилье и покупает его. Отметим, что при наличии долга или при просрочке выплаты по аренде договор не будет расторгаться.

Не допускается также отказ в выкупе. Любая спорная ситуация рассматривается в судебном порядке.

В чем преимущества и недостатки

Составлять соглашение аренды выгодно по таким причинам:

Покупатели получат жилье в рассрочку И так появится возможность постепенно за него платить
У продавца будет пассивный способ получения прибыли Арендной платы
Расчеты могут вестись в той форме Что удобна сторонам (с отсрочкой, уплатой дополнительных средств свыше установленной арендной платы)
Составленное соглашение Страховка, гарантия того, что не будет нанесено умышленный вред недвижимости
Покупатель может жить в помещении Пока за него полностью не выплатит сумму и не приобретет окончательное право собственника
Нет посредника Которому необходимо платить кредит с процентами (то есть можно так снизить затраты)
Пока лицо арендует недвижимость Сможет присмотреться к ней и выполнить необходимые ремонтные работы
Если сделка будет аннулирована Арендатор несет риски по сумме, что уже уплачена, но не более того

Чтобы избежать неприятностей:

  • анализируйте уровень цены и положение дел на рынке недвижимого имущества;
  • узнайте как можно больше информации о владельце;
  • просчитайте, сколько будет стоит жилье в общем после произведения всех выплат;
  • уточните, нельзя ли временно зарегистрироваться в помещении;
  • выясняйте, не является ли жилье залоговым, не передавалось ли оно наследникам, ведь иначе сделка будет невозможна;
  • проконсультируйтесь у специалиста относительно каждого риска и оформления документации.

Риелторы обращают на такой тип договоров, так как это отличный способ продать неликвидное жилье.

Поскольку аренда с выкупом — долгосрочная сделка, то стоит следить за ее ходом постоянно, пока не будут произведены все выплаты в полной мере.

Есть и минусы:

  • предложений аренды помещения с выкупом не так много на рынке;
  • стоит сразу оценивать свои возможности, иначе получится в итоге, что вы нес можете «потянуть» такое бремя и постоянно платить определенную сумму;
  • собственнику выгоднее сдать жилье без выкупа, поскольку так можно получать постоянную прибыль;нет установленных четких норм осуществления процедуры;
  • цены на недвижимость не стабильны;
  • увеличивается время выплат, что не очень удобно для продавцов;недвижимость будет дороже (так продавец страхует себя от убытка в результате инфляции).

Аренда с последующим выкупом является нетипичной сделкой, и по этой причине процедура не стандартизирована. Нет типового договора, а также сложившейся практики решения спорного вопроса.

Нормативное регулирование

Арендодатели должны опираться на нормы закона № 159-ФЗ, согласно которому:

  • минимальные сроки аренды квартир с последующим выкупом — 2 года;
  • ИП также выкупают объект в такие сроки.

Так как в законодательство постоянно вносятся правки, то стоит следить за сменой сроков. Нормативные акты содержат сведения о том, какие помещения можно выкупить при аренде.

Это может быть объект, что является собственностью государства или муниципалитета.

Распространяется закон и на лесные и водные ресурсы, а также объекты государственного значения. Согласно букве закона любая аренда может быть арендой с последующим возникновением права на выкуп.

Особенности заключения сделки

Чтобы совершить сделку, стоит подготовить договор на определенное время. Отличается такое соглашение от обычного тем, что объект станет собственностью арендатора после произведения последнего платежа.

Не устанавливаются жесткие требования. Стороны сами оговаривают, какие условия будут для них приемлемы. Здесь важны пожелания и возможности продавца и покупателя.

Действовать нужно так:

  1. Определите условия — сроки, стоимость, необходимость в выплате первоначального взноса и т. д. Покупатели должны назвать сумму, которую они могут каждый месяц отдать.
  2. Подготовьте справки.
  3. Заключите соглашение.
  4. Исполняйте прописанные требования.

Чаще всего стороны не знают точно, чего они хотят. А здесь очень важно продумать и правильно составить договор, учитывая ряд нюансов.

: аренда жилья с правом выкупа

При аренде с последующим выкупом лицо переплачивает. К примеру, квартира будет стоить 3 млн. рублей:

Если выплата производится за 2 года То сверх этой суммы ничего не переплатите
До 5 лет Итоговая сумма получится 3,3 млн.
До 7 лет 3,45 млн.
До 10 лет переплатите до 20% 3,6 млн

Договор заключается на период, что не превысит 10 лет.

Подготовка документов

Чтобы сделка была проведена правильно, нужно подготовить такой пакет документов:

Могут понадобиться дополнительные справки, чтобы согласовать отдельные моменты сделки.

Заключение договора аренды квартиры с последующим выкупом (образец)

Договор включает такие пункты:

  1. Сумма выплат по аренде, а также периодичность платежей.
  2. Сумма, после уплаты которой объект будет считаться выкупленным. Если данный момент упустить, то соглашение может быть признано недействительным в соответствии со ст. 555 ГК.
  3. Прописывают сроки произведения платежей (конкретное число).
  4. Оговаривают, кто и как должен ухаживать за помещением, проводить ремонты.
  5. Прописывают условия в случае инфляции.
  6. Ответственность и затраты, что будут понесены при подготовке справок.

Учтите такие нюансы:

Не стоит писать в договоре фразы, которые могут трактоваться двусмысленно Иначе в дальнейшем документ расторгается, а в выкупе отказывают
При подготовке договора стоит опираться на нормы Которые учитывают при заключении соглашении купли-продажи
Основное условие Последующий выкуп с отражением стоимости

Какие могут быть риски

Есть ряд рисков для продавца, о которых не стоит забывать при принятии решения.

Если жилье станет дороже, то вы упустите выгоду Соглашение составляют с отсрочкой платежей до 10 лет, а за данное время стоимость может увеличиться на 20%. А сумма, прописанная в договоре, останется неизменной
Квартира может использоваться покупателем не по назначению В коммерческих целях и т. д.
Увеличение платежей за коммунальные услуги С течением времени снизят прибыль от платы по аренде. Можно нивелировать такой риск, договорившись о тарификации взноса согласно с экономической ситуацией

Покупатели сталкиваются с такими рисками:

На период аренды объект находится в собственности продавца А значит, он не вправе распоряжаться квартирой. Невозможно проведение сделок продажи, обмена и т. д. Владелец может в любое время поднять вопрос о расторжении соглашения. И есть риск того, что уплаченная сумма не будет возвращена. Обращение в судебный орган неминуемо
Продавцы могут увеличить стоимость арендной платы И стоимость квартиры, если об этом сказано в соглашении
Если продавец умрет до того, как квартира будет выкуплена То придется составить аналогичный контракт с наследником. Но никто не даст гарантии, что условия останутся теми же. Также возникнут недопонимания из-за уже выплаченных средств
Объект может находиться под арестом или быть в залоге Квартира изымается вовсе, если гражданин признает себя банкротом

Оценка недвижимости

Лицо, что выплачивает арендные суммы, нередко сталкивается с тем, что владелец квартиры меняет стоимость на объект.

Стоит на таком моменте максимально подробно остановиться при составлении соглашения.

Стороны могут договориться о том, что плата будет стабильной. Скачки цен при этом не будут учтены. Такое условия позволит избежать пересчета арендной платы.

Уместно в документе прописывать положение об индексации выплат при инфляции. Квартиру могут выкупить в твердой валюте, если об этом говорится в соглашении.

Чтобы не возникало спорных ситуаций, указывают либо точную сумму, либо формулу, по которой в дальнейшем будут производиться расчеты.

Недвижимость может и упасть в цене. Чтобы урегулировать данный вопрос, стоит заключать дополнительные договоренности о коррекции ежемесячного платежа.

Нужна ли регистрация соглашения

Далеко не все покупатели знают, что договора аренды с последующим выкупом не обязательно регистрировать.

Коммерческий найм является разновидностью аренды, когда стороны сделки — это граждане. Время действия соглашения не имеет значения, поэтому не возникает необходимости в госрегистрации.

Аренда с выкупом — нечасто заключаемая сделка, но далеко не экзотическая. Такие договора аренды составляют уже более 20 лет в Российской Федерации.

Но так как сделка имеет много рисков, она чаще заключается между родственниками или близкими людьми, которым доверяют.

Хотя можно увидеть объявления типа «Аренда квартиры с последующим выкупом в СПб» и т. п.

Если вы решились на совершение сделки такого рода, оцените все плюсы и минусы, изучите законодательство и следуйте описанным рекомендациям.

Источник: http://jurist-protect.ru/arenda-kvartiry-s-posledujushhim-vykupom/

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски. 

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

  • покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
  • продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
  • стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
  • связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — образец:

Какие риски придется принять на себя продавцу:

  • Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
  • Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
  • Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

  • На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
  • Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
  • Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
  • Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

  1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются.

    Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.

  2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена.

    Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.

  3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
  4. Схема оплаты.

    Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца.

    Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.

  5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
  6. Положения об арендной плате.

    Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.

  7. Тарификация.

    Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.

  8. Ответственность за неисполнение условий договора.

    Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.

  9. Условия расторжения договора.

    Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.

  10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
  11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
  • свидетельство о заключении брака;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
  • договор, дающий право на квартиру;
  • сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
  • оценка стоимости квартиры;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

  • наличными со взятием расписки;
  • банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
  • перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/kak-sostavit-dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vy-kupom-11-glavny-h-pravil.html

Плюсы и минусы аренды жилья с последующим выкупом

У граждан, не имеющих ресурсов найти сразу всю сумму за квартиру, есть возможность снимать жилье с последующим выкупом его в свою собственность. На первый взгляд, это – самый оптимальный вариант. Так ли это, мы спросим у нашего эксперта Максима Чугунова.

«Да, аренда с выкупом – это один из вариант приобретения и продажи жилья, где стоимость жилья может быть востребована не сразу, а с длительной беспроцентной рассрочкой. Причем процесс этого выкупа регулируется Гражданским Кодексом РФ», – отвечает наш специалист.

Аренда с выкупом мало отличается от обычной сдачи внаем квартиры. При этом, кроме двух сторон договора (арендодателя и арендатора), в процессе участвует только риэлтор (или юрист, или агентство по недвижимости). Исчезает посредник в виде банка или другой кредитной организации.

Арендовать жилье с выкупом может любой, лишь бы только он был платежеспособен на весь срок действия договора, который обычно составляет 5 лет, но может быть и меньше, до 1 года, что должно обязательно указываться в документе.

Договор, если он долгосрочный, нужно зарегистрировать в Росреестре в течение месяца с момента его подписания.

Процедура оформления сделки

Договор аренды с последующим выкупом подписывается обеими сторонами – владельцем арендуемой квартиры и покупателем-арендатором. Срок договора фиксированный. Отличается этот документ от обычного договора только тем, что по выплате всей стоимости квартиры арендатор становится ее владельцем. В сумму ежемесячного платежа входит аренда и часть суммы на покупку данного объекта недвижимости.

Каких-то жестких рамок по данной сделке нет, она может быть заключена по договоренности обеих сторон. Поэтому, если схематично отобразить этот процесс, то он состоит из нескольких шагов.

1. Условия сделки. Это первоначальный этап, на котором продавец решает, на какой срок он готов сдать квартиру, какова должна быть ее итоговая стоимость (а она должна быть выше рыночной), и должен ли быть первоначальный взнос.

Покупатель, в свою очередь, определяет свои возможности: какую сумму он может внести в качестве первоначального взноса, каковы будут посильные для него ежемесячные платежи.

На этом этапе покупатель находит жилье, а продавец – покупателя.

2. Сбор документов. Когда продавец и покупатель определились со своими потребностями и нашли друг друга, они должны собрать документы. Покупателю потребуется только паспорт. Продавец же должен обеспечить наличие всех документов, необходимых для обычной продажи недвижимости.

3. Заключение договора. Все отношения между арендодателем и арендатором будут регулироваться данным документом. Он составляется в письменной форме, в трех экземплярах и в нем находят отражения все условия найма и купли-продажи данного жилого помещения.

Чтобы грамотно оформить договор, надо знать Гражданский Кодекс РФ. А поскольку в нем нет конкретных условий, по которым жилье переходит в собственность от одного владельца к другому по истечении срока найма, то сделка не регламентирована.

Поэтому в договоре одновременно должны быть прописаны условия и найма, и купли-продажи, при этом должны соблюдаться все действующие нормы права. Кроме того, нужно использовать понятие “коммерческого найма”, если обе стороны, подписывающие договор, или хотя бы наемщик, являются физическими лицами.

Этот пункт очень важен, поскольку правильность составления договора гарантирует успешность сделки и исполнение договора. 

4. Исполнение договора. После окончания действия договора и его исполнения (то есть, выплаты всей суммы, оговоренной в документе) арендатору-покупателю необходимо зарегистрировать права собственности на приобретенное имущество. Для этого понадобится выписка из домовой книги, квитанции, подтверждающие оплату услуг ЖКХ, справки об отсутствии долгов.

Много ли придется переплачивать?

Поскольку приобретение квартиры таким способом производится как в рассрочку, то здесь будет действовать прогрессивная система переплаты. При этом взнос, который нужно платить ежемесячно, будет высчитываться делением итоговой стоимости жилья на срок договора в месяцах. 

Так, квартиру, которая продается за 3 млн рублей, за один-два года можно купить без переплаты, при этом каждый месяц нужно платить 250-125 тыс. руб.

Если срок договора увеличивается на 2-5 лет, то квартира будет дороже на 10% (на 300 тыс. руб.), и платить нужно будет в месяц от 55 до 125 тыс. руб. Если был выбран максимальный срок выкупа квартиры, т.е.

7-10 лет, то переплата составит 20%, т.е. 600 тыс. руб. Платить ежемесячно придется от 30 до 41 тыс. руб.

Обычно сделки на срок более 10 лет не заключаются, поскольку нет желающих продавать квартиру 20 лет.

Плюсы у покупателя и продавца при заключении договора

Аренда с выкупом жилья имеет свои преимущества, и главное из них для покупателя заключается в том, что можно жить в данной квартире до фактического ее приобретения. За это время покупатель-арендатор сможет присмотреться к квартире и даже сделать в ней ремонт.

Арендатор защищен тем, что договор должен обязательно быть зарегистрирован в Росреестре, а значит, государство защитит его права. В случае, если сделка будет аннулирована, арендатор рискует только суммой, которую уже выплатил. Если же договор был заключен с соблюдением всех норм законодательства, то риск расторжения сделки будет минимален.

Кроме того, исчезает посредник (банк или другая финансовая организация), которому нужно выплачивать кредит и проценты по нему, а значит, размер затрат будет существенно снижен.

Собственник, сдающий квартиру в аренду, тоже защищен, так как право собственности на это жилье перейдет к покупателю-арендатору только после того, как он выплатит всю стоимость этого объекта недвижимости, которая была зафиксирована в договоре.

Минусы у покупателя и продавца при заключении договора

Но не все так просто. Есть и определенные риски, как у продавца, так и покупателя. Законность сделки определяется отсутствием злоупотреблений при ее осуществлении.

Так, если владелец продает ее на законных правах, с согласия всех своих родственников и совладельцев, если квартира продается одному лицу или соарендаторам, которые поставлены в известность об осуществлении сделки и о количестве участников сделки, то все в порядке.

Однако в любом случае стоит проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, иметь информацию о личности продавца, просчитать итоговую сумму, которую придется заплатить за квартиру и выяснить, не находится ли данная квартира под арестом или в залоге, нет ли на ней обременения. Поскольку эти обстоятельства позволят в дальнейшем продавцу расторгнуть сделку.

Продавец тоже рискует, поскольку не может точно оценить стоимость недвижимости при нестабильности экономики. Колебание цен может быть значительным, и продавец, как, впрочем, и покупатель, может оказаться в убытке.

В этом случае стоит в договоре прописать пункт, в котором будет отражаться неопределенность ситуации, и предполагающий индексацию вносимых средств. Может быть и дополнительное соглашение.

Однако после исполнения договора, при отсутствии данных пунктов и дополнительных соглашений, пострадавший уже не может требовать никакой материальной компенсации убытков.

Интересы сторон могут не соблюдаться и в случае нарушения какого-либо пункта договора. Так, арендатора могут выселить из квартиры до истечения срока договора, при этом выплаченные суммы не будут ему возвращены.

Кроме того, наемщик не может препятствовать передаче арендодателем квартиры, в которой он проживает, в качестве залога, поскольку пока не зарегистрировал свое право на собственность.

Хотя, конечно, для продавца есть определенные ограничения на распоряжение данным объектом недвижимости.

Аренда с выкупом пока не слишком популярна в России, хотя такие сделки в нашей стране заключаются вот уже 20 лет. Надо отметить, что специалистов по недвижимости, обладающих информацией о таком виде сделок, пока мало, не более 1-2% риэлторов. Гораздо более активно развивается такой вид услуг в Западной Европе.

А в Казахстане даже существует программа, в которой с помощью аренды с выкупом население обеспечивается доступным жильем. Именно поэтому есть основания предполагать, что у данного вида сделок в нашей стране есть большие перспективы, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, это способ реализовать неликвидное жилье. Во-вторых, можно получить не только комиссию за проведение сделки, но и ежемесячный доход за ее сопровождение.

Следить за сделкой, конечно, придется, функции риэлтора будут в этом случае схожи с функциями управляющей компании, и сотрудничество риэлтора с покупателем-арендатором предполагается долгосрочное.

И хотя ежемесячные суммы дохода от сопровождения сделки будут небольшими, но зато постоянными, и за одну сделку можно в течение 1-10 лет (в зависимости от срока действия договора) стабильно получать доход. Единственная сложность состоит в том, что для оформления договора аренды с выкупом требуются грамотные специалисты.

Аренда жилья с последующим выкупом – это отличный способ приобретения жилья в рассрочку. Но чтобы обезопасить себя от возможных рисков, стоит обратиться к квалифицированным специалистам по недвижимости. Обращайтесь к нам – и наши сотрудники помогут вам приобрести жилье с максимальной выгодой для вас.

Дополнительные рекомендации:

Сдача квартиры: самостоятельно или через агентствоСдаем квартиру в субарендуАренда квартиры без уплаты налога

Источник: http://www.ab-realty.ru/info/arenda-zhilja-s-posledujuschim-vykupom.html

Как взять аренду жилья с последующим выкупом

Снимать квартиру и в то же время частично покупать ее до тех, пор пока она не станет собственностью — очень удобно. Так ли всё заманчиво, как кажется на первый взгляд? Мы поговорили с Николаем Овчинниковым, руководителем «Федерального бюро выкупа жилья», о плюсах и минусах такой сделки.

Аренда с выкупом позволяет продавать и покупать недвижимость с длительной беспроцентной рассрочкой. Этот процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ

Сделка почти не отличается от обычной аренды жилья, отсюда и такое название. Участие в процессе принимают 3 стороны: владелец недвижимости, покупатель-арендатор и профессиональный брокер — юрист, агентство или агент по недвижимости.

Как проходит сделка аренды с выкупом?

Владелец недвижимости и покупатель-арендатор подписывают договор на фиксированный срок. Отличие от обычного договора найма в том, что недвижимость становится собственностью арендатора, когда он выплатит всю стоимость. Арендатор каждый месяц платит деньги, часть которых уходит в счет покупки недвижимости. Получается, что он одновременно и арендует, и покупает жилье.   

Сделка не ограничена жесткими рамками, в каждом случае арендатор и продавец могут договориться, как им выгодно. Все зависит от пожеланий продавца и возможностей арендатора-покупателя. Поэтому в упрощенном виде купля-продажа жилья в аренду с выкупом представляет из себя последовательность из пяти не сложных, но весьма важных и ответственных шагов:

  1. Сначала нужно определить условия сделки. Продавец должен решить, на какой срок он готов заключить договор, посчитать итоговую цену недвижимости (она всегда выше рыночной), решить, будет ли брать первоначальный взнос.

Покупатель должен понять, сколько он может выделить на первоначальный взнос и сколько он сможет оплачивать каждый месяц или квартал.

  1. На этом этапе покупатель ищет недвижимость, а продавец — покупателя.

  2. Когда покупатель нашел жилье, и он, и продавец собирают пакет документов. Покупателю нужен только паспорт, а продавцу — тот же пакет документов, который нужен при обычной продаже недвижимости.

  3. Заключение договора.

  4. Исполнение договора.

Ключевыми являются 1-й и 4-й этап. Так как характер сделки договорной, то зачастую ни продавец, ни покупатель не знают, чего они действительно хотят. Успешность сделки зависит от того, насколько продуман и правильно составлен договор. Нужно учесть много нюансов, поэтому юриста надо выбирать профессионального.

Какая переплата при аренде с выкупом?

В финансовом плане механизм работает как рассрочка. В сделках действует прогрессивная система переплаты. Ежемесячный взнос считается так: итоговую стоимость жилья нужно разделить на срок договора (в месяцах).

Допустим, вы хотите взять квартиру, которая на рынке стоит 3 млн рублей:

  • При сделке на 1—2 года переплаты нет вообще, итоговая цена остается 3 млн рубле. Каждый месяц придётся платить 250—125 тыс. рублей.
  • Если брать на 2—5 лет то переплата будет 10% — 300 тыс. рублей. Квартира уже будет стоить 3,3 млн. В месяц будет уходить 125—55 тыс. рублей.
  • На 5—7 лет, переплата 15%, то есть 450 тыс. рублей. Итоговая цена за квартиру — 3,45 млн рублей. В месяц придется платить 55—41 тыс. рублей.
  • На 7—10 лет, переплата 20%, то есть 600 тыс. рублей, итоговая цена за квартиру —- 3,6 млн. Аренда составит 41—30 тыс. рублей в месяц.

10 лет — максимальный срок договора. Теоретически возможны сделки и на 15, и на 20 лет с большей переплатой. Но пока никому не хочется продавать квартиру 20 лет.

Кто может арендовать жилье с выкупом?

Любой желающий. Важно, чтобы он был платежеспособным на весь срок действия договора.  

Какие риски у покупателя и продавца при заключении договора?

Если договор изначально заключен без нарушений и на законных основаниях, то риск срыва сделки минимален. Шансов, что один «кинет» другого, нет.

Владелец недвижимости защищен, так как права собственности на недвижимость переходят к арендатору только после выплаты всей стоимости жилья, которая зафиксирована в договоре.  

Покупатель тоже защищен, потому что договор регистрируется в управлении «Росреестра» и находится под защитой государства. После регистрации продавец не вправе отказать в его исполнении. Итоговая сумма жилья и условия его использования также не изменятся на протяжении всего срока действия договора.

Сделка считается законной, если при ее осуществлении не было злоупотреблений. Если жилье юридически существует, если собственник распоряжается им на законных правах или с согласия совладельцев, если квартира продается одному лицу или группе соарендаторов, которые в курсе этого, то сделка законна.  

Если же продавец не собственник недвижимости и продает квартиру по поддельным документам или сразу нескольким людям, то это уже мошенничество и наказывается соответственно УК РФ.   

Почему аренда с выкупом не так популярна в России?

Потому что про неё знает мало профессионалов сферы недвижимости. Не нужно считать аренду с выкупом чем-то экзотическим. Подобные сделки (хотя их и мало) успешно заключаются в России уже 20 лет.  

Аренда с выкупом популярна в странах Западной Европы, а в Казахстане работает госпрограмма по обеспечению населения доступным жильем с помощью этого процесса.

Сегодня в России аренду с выкупом готовы предложить не более 1-2% риэлторов. Хотя у модели большие перспективы для них же самих, для грамотного заключения сделки нужны профессионалы.

Почему риэлторам стоит обратить внимание на аренду с выкупом?

Во-первых, это отличный вариант для продажи неликвидного жилья.

Во-вторых, появляется возможность получать 2 вида заработка: разовую комиссию за проведение сделки и ежемесячное вознаграждение за ее сопровождение.

Так как аренда с выкупом рассчитана на долгое сотрудничество собственника жилья с покупателем-арендатором, нужно следить за ходом сделки. Риэлтор может принять на себя функции, схожие с деятельностью управляющей компании.

Сумма небольшая в сравнении с комиссией за продажу, зато постоянная. То есть за одну сделку купли-продажи в аренду с выкупом можно получать стабильный доход 5—10 лет.  

Какие минусы у сделки аренды с выкупом?

Аренда с выкупом — пока нетипичная сделка для рынка, поэтому процесс не стандартизирован: нет типовых договоров, правоприменительной практики решения спорных вопросов.

В процессе распространения сделки все это появится, а уровень детализации вырастет. С этим сталкивается любой новый инструмент, который выходит на рынок.

Так было с долевым строительством, которое тоже начиналось с общих положений Гражданского кодекса. А сегодня все его нюансы четко регламентированы.

Источник: https://RegionalRealty.ru/library/kak-vzyat-arendu-zhilya-s-vykupom/

Аренда квартиры с последующим выкупом в 2018 году: образец договора, условия и порядок заключения аренды с правом выкупа, документы | Жилищный консультант в 2018 году

457

статьи:

Аренда квартиры с последующим выкупом: основные понятия

Арендой квартиры с правом последующего выкупа признаются отношения между физическими лицами (арендодателем и наёмщиком), которые возникают с момента подписания соглашения найма.

Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа.

Наёмщик, в свою очередь, обязуется в установленные сроки и в надлежащих объёмах выплачивать владельцу установленный размер арендной платы.

Аренда квартиры с последующим выкупом по своей сути является беспроцентной рассрочкой на жильё. И подразумевает смену собственника квартиры после того, как вся сумма стоимости жилья будет выплачена наёмщиком собственнику в виде арендной платы.

Сторонами соглашения могут выступить как физические лица, так и организации (бюджетные, коммерческие). Но, поскольку данный вид сделки довольно сложный, то он более приемлемый для юридических лиц.

Риски, связанные с арендным соглашением

Несмотря на многие достоинства арендного соглашения с правом выкупа, оно не возымело широкого распространения среди населения. Виной тому существенные риски, возникающие с началом арендных соглашений:

  • смерть арендодателя — может привести к тому, что его прямые наследники попытаются разорвать договор с арендатором;
  • возможное внесение арендодателем квартиры в залог, как гарантию выплаты кредитных средств;
  • колебания среднерыночной цены на жильё может привести к тому, что арендодатель потребует периодически изменять в большую сторону размер ежемесячных выплат.

Составление договора аренды квартиры с последующим выкупом

Соглашение заключается в письменной форме. В дальнейшем, после выплаты всей суммы стоимости жилья, потребуется осуществить регистрацию в Росреестре с переходом права на владение собственностью от арендодателя к арендатору.

Требования к составлению соглашения

Существует ряд условий, которые в обязательном порядке должны отражаться в документе. К ним относится информация о:

  • субъектах правоотношений (606 статья ГК РФ);
  • сроках действия договора, в течении которых выплачивается вся стоимость недвижимости;
  • объекте соглашения (607 статья ГК РФ) – указывается информация, по которой можно идентифицировать недвижимость (её площадь, адрес);
  • размере арендной платы и периодичность проведения платежей;
  • стоимости жилого объекта;
  • моменте передачи права на собственность;
  • условиях, влияющих на индексацию платежей;
  • обязанностях каждой из сторон по проведению ремонтных работ в арендуемом помещении;
  • страховании жилого объекта;
  • ответственности каждой из сторон в случае досрочного разрывания соглашения – в этом случае указывается размер неустойки;
  • валюте, в которой выплачивается сумма аренды.

Отличия от стандартного арендного договора

Основное отличие стандартного арендного договора и арендного соглашения с правом выкупа заключается в их сути.

Порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Оформление договора аренды с правом выкупа осуществляется в несколько этапов:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения в письменной форме. Для этого можно использовать образец договора аренды с последующим выкупом (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом]), который предоставляется риелтерскими организациями.
  3. Если договор регистрировался на период до одного года, то после выплаты всей стоимости жилья потребуется обратиться в отделение Росреестра для регистрации прав арендатора на выкупленную им собственность (551 статья ГК). Если договор заключен на срок свыше одного года, то такое соглашение следует в обязательном порядке зарегистрировать в отделении Росреестра, иначе оно может быть признано недействительным.
  4. Получение выписку о праве на собственность. Она выдаётся не позже десятого дня с момента подачи заявления о регистрации договора.

Список документов

Документы для заключения арендного соглашения

Чтобы заключить договор аренды квартиры с последующим выкупом, потребуется подготовить пакет документов. К требующейся документации относится:

  1. Документы, являющиеся подтверждением личностей и полномочий субъектов правоотношений – паспорта, доверенность (предоставляется в том случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо).
  2. Устав организации, заверенный в нотариальной конторе и документ, подтверждающий регистрацию в качестве юр. лица – предоставляется в том случае, если арендодателем является юридическое лицо.
  3. Документы, подтверждающие права собственника на владение предметом договора аренды.

Документы для проведения регистрации соглашения

Для проведения регистрации арендного соглашения потребуется подготовить и предоставить в отделение Росреестра ряд документов:

  1. Заявление на регистрацию соглашения.
  2. Три экземпляра арендного соглашения (один для Росреестра, два других – сторонам сделки).
  3. Квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.
  4. Документы, являющиеся подтверждением полномочий арендодателя и арендатора.
  5. Техпаспорт на предмет арендного договора. В техпаспорте должна указываться общая площадь помещения, передающегося в аренду.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом обладает рядом как положительных, так и отрицательных моментов. К отрицательным сторонам аренды относится:

  1. Слабый уровень правоприменительной практики.
  2. Смена собственника жилья возможна лишь по истечении длительного периода.
  3. Возможность изменения начальных условий аренды.
  4. Владелец жилья, сданного в аренду, обладает правом использовать своё имущество как залог с целью привлечения заёмных средств, выдаваемых финансовыми учреждениями – съемщик квартиры может наложить своё вето на подобную кредитную или ипотечную сделку, проводимую собственником, лишь в случае, когда у него имеется регистрация в арендуемом жилье.
  5. Арендатор, не имеющий прав собственности на жильё, может быть выселен из квартиры. Причиной таких действий могут послужить изменения в финансовых приоритетах собственника. Этот фактор делает арендное соглашение менее выгодным, нежели ипотека. Так как гражданина, взявшего жильё в ипотеку и своевременно выплачивающего платежи по ней, нет оснований выселять из квартиры ни под каким предлогом.
  6. Отсутствует конкретная форма соглашения.

К плюсам соглашения аренды с правом последующего выкупа жилья относятся следующие возможности:

  1. Небольшие ежемесячные платежи. Уровень таких платежей значительно ниже выплат по ипотеке или при покупке жилья в рассрочку, так как арендатору нет необходимости оплачивать высокую процентную ставку банка. Меньшие ежемесячные выплаты делают арендное соглашение с правом выкупа значительно предпочтительнее ипотеки.
  2. Проживать в квартире не дожидаясь момента, когда она будет выкуплена.
  3. Проводить ремонтные работы в жилище во время фактического проживания в ней.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по аренде квартиры с последующим выкупом

Пример по аренде квартиры с последующим выкупом

Заключение

Договор аренды жилья с правом последующего выкупа – редко встречающийся вид соглашений среди населения.

В заключение следует обратить внимание на ряд ключевых моментов соглашения аренды недвижимости с последующим выкупом:

  1. Соглашение заключается в письменной форме.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок более одного года.
  3. Такой вид правовых отношений таит в себе ряд рисков для обеих сторон соглашения.
  4. Чтобы верно составить договор потребуется привлечь опытного юриста, который сможет учесть все существенные условия данного вида соглашений.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.